원천적으로 차단을 할려면 전입신고를 하루 일찍하는 방법과 은행업무시간 마감시간이후에 매매랑 전세계약하는방법이있습니다

하지만 전입신고는 지금살고있는집의 대항력이 변동될수있으니 확인하셔야합니다

2.계약전에 임대인이바뀌면 계약서는 매수인과해야할겁니다 등기부등본은 바로확인하셔도 등기가안나있으니

법무사에게 매매관련서류정도는 확인할수있으실거예요

3. 전세반환보증보험은 주택가액에 선순위근저당 + 보증금넘으면 안들어줍니다

그리고 반환보증회사마다 기준이다르지만 임대인이 법인이나 외국인이면 힘들수도있습니다

1번은 제가 잘못말씀드렸네요 정정할게요

잔금치룰시기에 이미 근저당이 잡혀있을경우 말소조건걸고 할때 은행마감시간맞춰서 근저당말소이후 다시 신청못하게할때 한다고 알고있고

글쓴이님이 해당되는사항은 아닌거같네요 

2번도 대항력이중요합니다 소액보증금이라도 대항력은있어야하니까요

 다른사람전입은 가족,결혼하지않은 형제자매가 전입신고후 실거주하면 대항력 유지되는걸로 알고있습니다

3.근저당말소할게 남아있으신가요 그럼말소조건으로 계약하면됩니다

근저당이 계약당일 들어오는거에 대해 걱정하시면 어디든 들어갈데 없습니다.

얼마나 조심스러운 마음일까 공감이 갑니다.

우선 님의 글을 읽어보니 주인이 실거주하는 집을 매매계약 함과 동시에

님의 전세보증금으로 잔금을 치루는 형태의 계약으로 보여집니다.

(매매 계약이 제가 말씀드린 스케줄이 맞는지는 부동산에 확인해보세요.)

1. 악의를 품고 계약 당일 근저당을 설정을 근본적으로 막을 수는 없지만

님이 쓰신 내용으로 보면 그렇게 될 가능성은 매우 희박해보이니

너무 걱정하지 마시고 계약시 전세계약 잔금시까지 근저당 설정하지 않는다는 특약 명기하시고

계약금 지불시, 잔금 지불시, 돈이 오가는 시점 직전에 등기부 떼어서

(만약 그 시점에 근저당 설정이 신청되어 있다 하더라도

 확인기간을 거쳐 등기에 기재가 되기에 확인기간 동안 발급이 안됩니다.) 

내용에 이상없는지 확인하시고 계좌 입금하시고

전입신고와 확정일자 확실하게 받으시면 입주하시면 됩니다.

2. 매매계약 당일 아마도 매수인과 전세계약서를 쓰실겁니다.

   위에 언급한대로 님의 전세보증금으로 잔금을 치루는 형태라면

   님의 전세보증금이 님과 계약할 매수인을 거쳐 매도인으로 넘어가게 되면

   매수인은 그 때 등기필증을 넘겨 받아서 등기를 치게 될텐데

   만약 근저당을 설정한다 하더라도 그 때에나 들어가게 되겠죠. 

   그래서 크게 걱정하지 않으셔도 된다고 말씀드린 겁니다.

3. 말씀대로 전세금반환보증보험은 꼭 드세요.

   푼돈으로 귀한 전세금을 지킬 수 있는 가장 합리적인 방법입니다.

4. 보증보험이 거부하는 전세매물은

   선순위 채권 규모가 크거나 가처분 가압류 등 처분제한이 걸려있는 물건이 이에 해당합니다.