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꼬마건물 시세차익 vs 꾸준월세 6
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안녕하세요 이제 막 꼬마빌딩 관심을 가지고 폭풍 공부 중인 40대 아재입니다
검색을 하다보니 많은 분들이 고민을 하고 있고 저도 지금 고민 중인 부분을
여기 부동산 관심 많으신 분들 모아놓은 곳이니 같이 의견 나눠보고자 글을 써봅니다
"시세차익형 건물" vs "수익률로 월세 건물"
검색 해보면 대부분 블로그나 유튜브나 "사람마다 다르다~"로 흐릿하게 글을 써놨더라구요
어느 한쪽의 몰빵이 낫다고 선을 긋자는게 아니고
둘 중에 6:4 혹은 7:3으로 어느 쪽이 그래도 보편적으로 더 낫다~ 를 토론해보고 싶습니다
2. 그리고 저는 건물 매수 경험이 없는 사람입니다. 내년 하반기 목표로 공부 중입니다
아파트 및 상가 매수 경험이 있습니다
3. 대로변 멋진 고가빌딩 말고 20~30억정도의 꼬마빌딩 대상입니다
4. 과거 10년동안을 얘기하고자 함이 아니고 앞으로를 얘기해보고 싶습니다
(10년 전에 삿던.... 이런 식은 지금 매수하려는 우리에겐 별 의미가 없지요. 상황이 많이 다르다고 봅니다)
자 이제 제 의견 스타트~~~
현재 우리나라는 초저성장시대이고 앞으로 고성장시대를 안올거라 생각합니다
그러기엔 우리나라엔 자원도 없고 딱히 뭐가 없죠
제가 꼬마빌딩에 대해(올근생 혹은 다가구) 관심을 가지고 찾아보다보니
서울 중심지 혹은 그 부근 건물들은 월세수익률이 2~3%정도더라구요(대출 포함 / 심지어 올전세도 있음)
그걸 좀 벗어나서 서울 외곽 ~ 충청권까지 눈을 돌리면 수익률이 6~10% 사이로 형성되어있습니다
그렇다면 우리가 흔히 말하는 시세차익이라 함은
1) 어떤 재개발 이슈로 통한 지가상승, 혹은 입주권 획득
2) 혹은 임대료up으로 건물값 up
3) 혹은 수익률down으로 건물값 up
이라고 생각이 드는데 1번은 확실치 않고 시간이 너무 오래 걸릴 수도 있습니다
예상 수익도 가늠하기 어렵구요
그럼 2번과 3번은 어떨까요?
아파트 가격이 오르면서 이제 서울 아파트 가격이 꼬마건물 투자가능 가격까지 올라갔지요
지금 지금 2~3%대 건물이 예전엔 5% 수익률이 넘었겠지요
꼬마건물 투자에 관심이 쏠리면서 임대료는 그대로인데 건물 가격만 오른 결과물이 아닐까 생각됩니다
그렇다면 지금 이 저성장시대에 임대료를 올릴 수 있을까요?
아니면 수익률을 더 낮춰서 건물가만 올릴 수가 있을까요?
수익률을 더 낮추면 예금이자가 보여서 굳이 안할듯합니다 (제2금융 정기예금 이율이 2%초반입니다)
그렇다면 이미 건물가격은 경제가 확 살아나지 않는 이상 더 올릴 수가 없지 않을까? 란 생각이 들더라구요
재개발을 노리자니 10~20년 걸릴텐데
보통 건물에 관심 가지는 사람들은 40대~50대로 어느 정도 여유가 생기면서 일텐데
과연 그 나이에 10~20년을 기다릴 수 있을런지도 물음표이구요 (요즘 회사 정년이 예전 정년이 아니지요)
그냥 제 의견 한번 길게 써봤습니다
이 부분 다른 분들 의견도 너무 궁금합니다~~
긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^
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슈스1
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제 생각과 비슷하시네요. 저도 후자 의견동의합니다. 후자 2번) 아파트나 다세대에 비해 환가성이 별로에요.. 매매가 쉽지 않고, 팔리더라도 세금 + 복비 어마어마하죠. 수익형으로 가시려면 썩다리 구입해서 싹 수리해서 단타로 1,2억 보고 가는 방법 몇번 본적있어요. 업자가 아니라면 힘들죠. 저도 현재 토지 구입을 시작으로해서 관심갖고 있습니다. 정보 공유하면 좋겠네요
전 경기도 신도시를 목표로 잡고있어요. 지하철 + 초등학교 근방으로,. 20억~ 보고 있습니다. |
운트
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그러게요! 업자로 계속 붙어있지 않는 이상 일반인들은 어려운듯해요 경기도 신도시 저도 좀 보고 있습니다 미사 8단지 근처 스벅 뒤편 매물이 몇 개 나왔던데 수익 대비 투자비용이 꽤 들더라구요 다산 지금지구는 아직 2년 안돌아서 안나온듯하고... 혹시 더 보는 지역이 있으신가요? |
슈스1
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저도 현재 다산살고 있어서 다산위주로 보고 있는데 반갑네요. 미사는 넘 비싸요.. 다산은 토지만 지구입시 13억~15억정도더라구요.. 경도공 입찰도 참여했었는데 10~11억 선이었던지라 매매는 망설여 지더라구요.
전 다산 + 왕숙 보고있어요. 향후 왕숙 입찰 들어가면 써봐야죠~ 매매보단 직접 토지 입찰후 건물 지을 생각입니다. |
마법이
