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건물 투자 후기 11
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갓번가 해피머니 구입을 못해서 아쉬운 마음과 함께,
작년 하반기에 중개사무실을 통하여 경기도쪽의 한 건물을 제안 받게 됩니다.
건물 수익률은 약 5% 이지만, 준신축임에도 주변시세보다 낮은 임차료가 발생되고 있는 점에 포인트를 두어
예상 임대료를 측정해보니, 수익률이 약 5.5%~6% 가량으로 상승하였습니다.
이정도면 통건물 수익률에서 드문 케이스라고 판단이 되어 계약을 진행 하였습니다.
초기에 은행에서 탁감 및 대출 진행 비율이 경기도 권임을 감안하여 60%~65%라고 안내가 되어 걱정이 되었지만, 우리, 국민, 수협, 하나 등
알고 지내던 지점장님들께서 도와주셔서 비교하여 75%정도로 대출을 받았습니다.
신용을 끼게 되면 80%까지 상승할 여지가 있었지만, 65% 대출을 감안하여 자금을 셋팅을 하여, 추가 대출을 받기엔 애매하여 대상지 담보대출로만으로 진행을 하였습니다.
(담보대출 금리 약 2.7% , 신용낄경우 약 3% 변동금리)
아직 공실인 층이 있지만, 현재 상황에서 투자금대비 수익률 약 10%, 만실의 경우 약 12% 수익률이 나올것 같습니다.
코로나로 인하여 오피스 건물임에도 불구하고 공실이 생각보다 안빠지고 있지만,
아직까진 흐름이 좋아 만족스럽네요.
3월 말에 추가로 강남에 나대지를 매입을 하고, 오후 때 건축사 미팅 예정입니다.
이부분은 진행에 맞추어 여유있을때 다시 후기 남기겠습니다.
세부적인 정보가 필요한건 오픈하기 어렵습니다만,
혹시 건물 투자 관련하여 궁금한점있으시면 답글 남기겠습니다.
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뽐뿌에서 보기 드문 고급 정보네요.
궁금한게 두가지 있는데요.
1.경기권은 그럼 보유자금 어느정도로 매입하신건가요? 저도 다주택 이후의 스텝으로 항상 건물에 관심이 있거든요.
2. 강남에 나대지가 있나요?! |
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1. 취등록세, 법무비, 중개수수료, 초기 유지보수 비용 등으로 건물가액의 106% ~ 110%는 있어야 무리하지 않고 매입이 가능할것 같습니다. 건물가액에서 75~80% 대출을 한다면, 남은 차액인 건물가액의 30% 정도, 건물마다 다르겠지만 임대차보증금을 제한다면 약 25%정도가 필요하게 될것 같습니다. (건물분 부가세가 단기적으로 투입될수도 있지만 제외 했습니다.)
대출을 2금융권 등 최대로 하면 90%까지 대출이 될수도 있겟지만, 제 스타일이랑은 맞지 않아서요.
2. 매도자가 철거 및 명도조건으로 매입을 하여, 나대지라고 표현하였습니다. |
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투자 성향 이나, 전망에 따라 다를것 같습니다.
보통 수익률이랑 지가상승 기대감은 반비례 합니다..
강남 수익률3프로 vs 경기도 수익률6프로 인데도 강남은 오를것 같으니까 거래가 되니까요.
저는 경기권중에서 나름 메인으로갔습니다 적당한 상승+적당한 수익률 로요^^;
아파트가격이 폭등햇다고 하지만. . 아파트의 근간인 땅값은 더 올랐습니다... 강남은 3년전에 비해 2배정도 오른거 같아요.
개인적인 견해론 땅값도 이미 폭등하였지만, 아직 땅값은 오를 여지가 있을것 같습니다.(상승론자니 삿겠지만요^^;) |
