원래 지역분석과 임장을 좋아하지만 시기가 시기인 만큼 요즘 분위기에 대해 글을 쓰게 되었습니다.

전 실제 실거주이외에 투자를 실행한지 2년쯤 되었습니다. 처음 1년은 책, 블로그, 카페보기 및 임장을 다녔고, 이후 2년동안 회사외에 시간은 90%이상 부동산 생각만하며, 산거 같습니다.





분위기 하락과 옥석가리기

아무리 잘한다한들 시기를 잘탄것이고, 자신감은 조급함과 더불어 리스크를 간과하게 되었습니다. 어떠한 경우에서도 사람은 예측을 하기 힘듭니다. IMF, 서브프라임모기지, 코로나, 그리고 이번 정부의 가두리 대책까지 말이죠.

plan을 아무리 잘 짜놨어도 결국 분양권까지 3주택 이상이라면 과세나 양도세 중과를 피하기 어려울거 같습니다.

작년하반기부터 올해 6월중순까지 하늘높은줄 모르게 치솟던 상승장에 브레이크가 걸려 뒤늦게 참가한 30~40대에게 큰 타격을 주고 있고, 아마 이래도 계속 올라간다면 기존에 올라간사람은 어쩔수 없어도 지금 가진것의 반 이상을 걷도록 계속 밟을거 같습니다. 잡초처럼 계속 일어나긴 하겠지만..

옥석가리기는 이미 시작되었고, 이중에서도 찐 of 똘똘한 한채인 찐똘한채가 되어 더욱 빛을 바래고 있습니다. 어찌보면 여러개한거보다 찐똘과 똘똘한채를 일시적 1가구 2주택을 한 사람이 세금측면에서도 위너가 되었습니다.



공급절벽과 그린벨트 해제

이제 전세가 오른다고 하니 임대차3법을 바로 진행하려고 하죠?

주택같은 경우은 필수제라 전/월세, 매수 둘중에 하나는 무조건 선택을 해야 합니다.

가뜩이나 매물도 없는데 2+2, 3+3+3(369도 아니고 이거는 좀..), 그리고 무제한 전세갱신권 이런게 시행된다면 어떻게 될까요. 전세나 월세가에 5%이상 못하는 부분을 전가시킬경우가 많으나 이것까지 소급을 하게되면 결국 꼼수가 등장할 가능성이 많습니다. 표면적으로는 5%인상이지만 뒤에 P별도? 이런게 붙지 않을까요. 왜냐 들어가고 싶어도 못들어가는 경우가 생길수 있으니까요. 그리고 인기없는 지역은 이제 구제하기도 힘들정도로 양극화가 나올지도 모르겠네요.

공급이 없는데 재건축, 재개발을 틀어막으니 결국 이익이 안나서 원베일리와 둔촌주공 같은 곳이 후분양을 선택할 가능성이 높은거 같습니다.

https://www.edaily.co.kr/news/read?...

그래서 정부는 그린밸트를 풀어서라도 공급을 추진하고픈 마음이 있나봅니다. 생각대로 추진이 잘될지는 모르겠습니다. 잘되면 좋은데 정권내에 할 수 있을지.. 보금자리처럼 싸게 나오면 경쟁률은 대박이겠지만.. 그래도 임대비율은 좀 줄여서 일반분양을 많이 했으면 하네요.

규제와 보완대책

제가 봤을땐 정부가 조삼모사로 궁지에 몰린 심리를 잘 이용하는거 같습니다. 대책을 쎄게 발표하고, 반발이 일어나면 아 이건 원래 여기까지 소급안함 그럼 그사람들은 구제됨 > 나머지는? 2주택이상이니 그냥 계약을 포기하던지 알아서 하렴.

무주택, 1주택이 많지 다주택은 많이 없기에 대부분 대상이 안되서 휴우~ 하고 넘어갑니다. 아마 보완대책을 매달 내면서 이런식으로 할 가능성이 매우 높다고 보고 있습니다. 그렇게 때문에 이제 투자는 금물로 인식을 박히게 하고, 부동산으로 돈버는 시대는 끝났다라고 하여 기존의 매물유도와 보합세를 유지하도록 하는 목적이 큰거 같습니다.

마인드와 심리

이번 코로나 사태를 보면서 다우지수가 블랙먼데이 이후 처음으로 급락을 했었죠. 저는 비트코인을 보는줄 알았습니다. 이때 들어간 사람 몇이나 될까요. 주식이 급락할때 심리가 요동치듯이 부동산에도 심리가 팍 죽었었죠.

이번대책때도 비조정에서 조정지역이 된곳은 심리가 급하락하고, 관망세가 되었는데 어떻게 될까요.

탑티어와 마용성, 잠실, 목동은 간간이 터지는 실거래에 어느정도 보합 및 상승세를 이어갈거 같고, 이에 벌어진 가격은 나머지 급지에서 차츰 갭메우기가 다시 진행될거 같습니다.

근데 변수는 언제나 존재하듯이 갭이 작다거나 싸다고 막 집어가면 안되는건데 사람심리가 돈은 부족하나 돈은 더 벌고 싶기에 다시금 비슷한 절차를 밟을거 같습니다.

근데 영원히 오르는 것은 없듯이 하락기가 오면 누가 그랬냐는 듯 아무도 안살겁니다.

2012~2013년 처럼요. 그래서 하락기에도 방어가 되는 입지를 보고 선택을 해야하는거 같습니다.

이제 중과세 조건에 분양권도 붙이고, 비과세 요건도 어렵게 만들거 같고, 이에 따라 다시금 plan을 짜야겠습니다. 결국 제가 내는 세금만큼 남들도 똑같이 내게 되어있어서 이번에 남는 10%이내만이 다음 상급지로 갈아탈 수 있는 사람이 될거 같습니다. 무주택자 분들은 기회봐서 수중에 가능한 레버리지로 최선의 선택을 하고, 1주택 분들은 일시적 1가구 2주택 취득세 요건보며 잘 넘어가시고, 2주택이상 다주택분들은 세금 최대한 절세하여 리스크를 최소화 하시길 바랍니다.