대한변협신문에 전문가인 변호사께서 기고하신 글입니다.

기고문 중 갱신요구권이 형성권이라는 표현이 있습니다. 

(애초에 변협회원(같은 변호사들) 상대로 쓴 글이라 설명이 친절하지 않습니다... 보통 기사라면 형성권이 뭔지 설명해야 ㅎㅎ)

형성권은 그냥 의사통지하면 효력이 발생하는 권리입니다. 그러니까 "갱신요구한다" 얘기하면 바로 효력 발생이지요.

그러니까 적법한 갱신요구통지 후 제대로 된 계약이나 계약조건의 합의가 없었다는 이유로 갱신을 부정할 수는 없을 것입니다. 

임차인(세입자)가 갱신거절한 후 다시 갱신요구권을 행사한 경우(실제로 종종 있는 일입니다.)에는 

최소한 제3자와의 계약이 이뤄진 경우에 한해 갱신요구권이 불인정될 것입니다. (기고문 내용)

임차인 보호하려고 이 법이 있는건데 이전 임차인 보호한다고 다음 임차인의 권리를 날려버릴 수는 없으니까요.

다만 제3자와의 계약이 이뤄지기 전에 갱신요구권을 행사한 경우? 

논란의 여지는 있으나 임대차보호법의 성질 상 임차인을 보호하는 식으로 해석될 가능성이 높죠(기고문에는 없는 제 사견)

인용

"당장 대체주거를 마련하지 못한 임차인으로서는 임대인의 실거주계획의 진실성(현실성)에 의문을 제기하고 계약갱신을 주장하며 주택 반환을 거부할 가능성이 있다. 이 경우 주택반환, 손해배상 등 소송에서 당부가 확인되겠으나, 제때 실거주에 들어가지 못한 임대인, 기존 주거에 들어오기로 된 매수인이나 임차인 등이 입는 간접적, 연쇄적 피해는 심각할 것이다."

실제로 아래쪽에 이런 내용의 분쟁 게시물이 있었죠 ㅠㅠ 전문가의 식견은 역시...

차라리 이 사유를 거절사유에서 빼고 소급적용만 안 했으면 이런 문제가 없었을 텐데요. 4년 임대할 사람만 임대해라.. 임대사업 할 사람이야 4년 임대하면 되고, 2년 뒤 들어갈 생각으로 집 사는 사람은 집을 안사던가 4년 임대하고 들어가면 되고...

인용

"개정법은 계약갱신요구권의 행사로 2년의 갱신계약이 성립하였음에도 임차인에게 중도 해지권을 부여하고 있다. 주택임차인을 두텁게 보호하자는 취지이나, 묵시적 갱신과의 차이점을 무시하고 임대인의 법적 안정성을 해치는 과도한 입법으로 보인다. 상가의 경우 갱신요구권에 따라 갱신된 계약기간은 쌍방을 기속한다."

이 게시판에서도 이 문제 제기됐었죠. 묵시적 갱신이야 임차인이 명시적으로 2년 계약한다고 한 게 아니니 그러려니 하는데 여기에 적용하는 건...

인용

"임대차분쟁 피해자들은 유책 상대방이 통지(최고) 수령과 대화를 회피차단할 때 좌절감과 분노를 느끼다. 갱신요구와 갱신거절 통지를 법정 기간내 실행하기 위한 노력, 이를 회피하려는 갖가지 시도가 예상된다. 통지장소 지정이나 발신주의 채택을 고려할만 하다."

사실 지금도 연락 안받는 경우 있는데, 제도 개선(?) 때문에 주고받아야 하는 내용이 더 늘어났습니다. 분쟁이 더 늘어나는 거죠.

음... 싸움을 부추기는 제도라니...