어느 분이...지금은 글을 삭제해서 댓글 까지 모두 사라졌지만 내용이 기억에 남아서 그 내용을 다시 한번 적어 봅니다.

어느 분이 글에 질문 하시기를...

만약 9억짜리 아파트를 사려고하는데 앞으로 하락하게되면 어떻게 하냐? 갈아타기도 못하게 된다고 했는데 괜찮을까? 

이렇게 물어보신 분이 있었습니다.

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먼저 일반적인 갈아타기 과정을 보면

내가 A라는 집을 사서 4년 정도 살다가 아이도 크고 해서 좀 더 좋은 입지, 더 넓은 집 B로 이사 가려고 알아본다고 가정하면...

A라는 집의 현재 가격 + 4년동안 모아놓은(혹은 갚아서 줄어든 대출금) 현금 + 신용대출 혹은 주택담보대출 

이렇게 해서 B라는 집을 매수 가능한지 알아보게 됩니다.

상승기에 A라는 집이 4년동안 20% 정도 올랐다고 가정하면 보통은 B라는 집은 입지가 더 좋고 살기 좋기때문에 25%에서 30% 정도 상승하게 됩니다. 보통은 살기 좋고 입지 좋은 곳이 상승 폭이 더 큰 경우가 많죠. 절대적인 가격이 너무 큰 경우를 제외하고는 보통은 이럴겁니다. 그동네에서 대장이라고 불리는 곳이 더 오르게 마련이죠.

예를 들면 A가 7억이었는데 8억 5천이 되고 B가 10억인데 12억이 되는 식이죠. 차이가 3억에서 3억 5천으로 더 벌어졌습니다. 

그래서 A와 B의 차이는 상승기에는 더 커지게 됩니다. 갈아타기 어렵게 되죠.

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하락기에는 A의 하락이 10%정도라고 하면 B는 15% 정도로 더 하락하게 됩니다. 보통은 대장주라고 불리는 곳이하락기에도 그나마 거래가 되기도 하고 절대적인 가격이 크기때문에 하락폭도 큰 경우가 많죠. 예를 들어서 A가 7억 B가 10억이었다면 A가 6억이 될때 B는 8억 5천이 되는 식이죠... 차이가 3억에서 2억 5천으로 줄어들었죠.

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그 분이 또 하나 간과했던게... 갈아타기의 근본은 내가 그 집에서 살면서 근로소득으로 돈을 모아서 보태서 더 좋은 집으로 가는 거 라는 겁니다.

A라는 집의 가격이 왕창 오른다고 한들 B라는 집의 가격이 안오르는 것도 아니어서 갈아타기는 항상 내가 그 동안에 모은 돈을 더해서 더 좋은 곳으로 가는 겁니다. 내가 가진 집만 오르는 경우는 잘 없죠. 항상 근로소득이 바탕이 되서 돈을 모아서 더 좋은 집으로 가는 겁니다.

부포에서 자주 보는 얘기 중에 하나가 강남 집 가격이 저렇게 비싼데 어떻게 사냐.... 이런 얘기인데...

처음부터 강남 집을 사는 사람은 없습니다.

대부분의 사람들은 처음에 작은 집에서 시작해서 다른 집 가격 오른 만큼 내 집도 오르는 인플레이션 헷지 효과를 보면서 일정기간 돈을 모으고... 그거 보태서 좀 더 좋은 집으로 가서 또 인플레이션 헷지 효과를 보고 나는 그 동안 돈 모으고... 이걸 반복해서 하다 보면 점점 더 좋은 집, 좋은 입지... 이렇게 되는 겁니다.

실거주 한채를 마련하는 게 좋은거라는 부포 현자 님들의 얘기가 이것때문입니다.

상승기이던 하락기이던 남들 집 오르는 만큼 내 집도 오르고 내 집 떨어지는 만큼 다른 집들도 떨어지기 때문에 실거주 한채를 가지고 있으면 추세를 따라갈수 있습니다. 거기에 그동안 열심히 근로소득으로 돈을 모으면 더 좋은 집으로 갈수 있는 기회가 생기는 거지요.

물론 하락기에는 속이 좀 쓰릴수 있습니다. 가격이 떨어진다는 건 대출금은 그대로인데 그 부동산에 들어가있는 내 자산만 그 만큼 쪼그라든다는 거니....

하지만 긍정적으로 생각해보면 내 집 가격이 떨어진 만큼 더 좋은 집 가격도 떨어지니 열심히 일하고 돈 모으다 보면 기회가 생기게 마련입니다. 

그냥 실거주 한채 마련하시고 열심히 사세요. 그러면 기회가 옵니다.

지금 집 없으신 분들은 청약 로또 일확천금 이런거 너무 기다리시지 마시고 적당한 곳에 실거주 한채 마련하세요.

가족이 아직 없으신 분들도 직장 가까운 곳에 ... 아니 이직할지 모르니 그냥 교통 편한 곳에 한 채 마련하시고 그 집은 전세 주시고 직장 따라서 월세 사시는 것도 방법입니다. 나중에 결혼 하게 되면 그 집을 처분하던 그 집에 들어가서 살던 여러가지 선택지가 생기는 거니깐요. 아무 것도 없이 현금만 들고 있으면 나중에 선택권이 점점더 줄어듭니다.