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신성철님의 2015년부터 2020년까지 부동산 전망
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[* 비회원 *]
1 2020-12-26 14:56
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예측 적중률이 동전 뒤집기 정도거나
아니면
한번도 맞춘적 없지만
입맞에 맞기때문에 전문가라고 계속 쓰는 사람들 의견보다는
훨씬 읽어볼만 합니다.
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[2015년 전망]
[2016년 전망]
[2017년 전망]
[2018년 전망]
[2019년 전망]
2020년 전망
2020년 전망은 꽤 중요합니다.
매년 말이 되면 다음해의 시장전망을 하는 것이 유행인데,
제 경우는 몇년전인가에는 시장 전망이 별로 필요하지도 않다고 말을 한적도 있습니다.
막상 그렇게 말을 해놓고도 아쉬우니 전망을 하기는 했습니다.
그런데 이번은 다릅니다.
부동산에 있어서 2020년의 전망은 꽤 중요하고 의미도 남다릅니다.
우리가 지나고 있는 현 상승싸이클은 크게나누자면 세부분 또는 네부분으로 나눌수가 있습니다.
첫번째는 2012년 말부터 시작된 입주물량의 부족으로 시작되는 상승의 시작입니다.
입주물량의 부족으로 인해 전세가가 상승하며 매가의 상승이 나오기 시작했죠.
두번째는 2015년 말부터 시작된 개발성에서 비롯된 유동성장입니다.
매가의 상승이 개발사업의 사업성을 맞춰주기 시작하면서 재건축 재개발이 시작이 됩니다.
세번째는 2017년 말부터 시작된 입주물량 과다시기 입니다.
상승장에 진입되고 분양권의 호황에 따라 증가된 분양물량이 과다입주물량으로 나오기 시작을 합니다.
네번째는 2019년 말부터 시작된 입주물량의 부족으로 시작되는 2차 상승장입니다.
입주물량 구간이 끝나감에 따라 전세가의 상승이 나오고
그에 의해 재차 전세가의 상승이 매가를 밀어올리기 시작하며 개발사업도 다시 시작이 됩니다.
위의 아주 간략한 설명을 들으시면 왜 2020년에 대한 전망이 중요한지를 알수 있으실 것입니다.
생각해보면 오래전 일입니다.
2018-2019년의 물량 구간이 끝난후에 부동산 시장이 어찌될것인지에 대한 질문에 답변을 한적이 있습니다.
제가 그에 대해서 한마디로 말씀을 드린것이 희소성입니다.
여러분 생존에 필요한 필수제가 희소성을 띄었을때 그것의 가격이 어찌 변할것 같으신가요?
먹고 살아야 할 쌀이 희소성을 띄게 된다면?
숨을 쉴 공기가 희소성을 띄게 된다면?
2018-2019의 마지막 물량구간에서 마져도 물량공급에 대한 대책을 못 세우게 된다면
그래서 역대급의 물량이 나왔음에도 가격의 상승이 발생한다면
그런데 앞으로 나올 물량이 확연히 줄어든다면
어떤 일이 발생할까요?
제가 지속적으로 말씀드린 이번장의 특이점이라는 것이 바로 그 부분입니다.
입주물량의 부족으로 인한 상승이 발생하면서 투자자가 유입되고
투자자가 유입되면서 분양물량이 증가하는 것까지는 같은데,
이번 장에서는 투자자가 공급량을 소화하지 못하는 것이 아니라
택촉법 폐지와 신도시 포기로 인해 공급량이 중간에 끊어지게 되어 있습니다.
그래서 이번장의 특이점인
입주물량 부족에 의한 실수요의 상승장이
상승장의 시작때 한번 나타나고 2020년부터 다시 나타나게 됩니다.
문제는 첫번째의 실수요 상승장은 2018-2019라는 입주물량 구간이 있기에
매수를 하지 않은 분들도 믿을 구석이 있었지만,
2020년 부터 시작되는 실수요장은
이미 상승장이 오래 지속되어서
투자자의 진입이 많이 이루어진 상태에서 시작되는 실수요장이기에
실수요장에 유동성장의 성격이 더해져서
실수요장의 악재에 강한 단단한 하방격직성과
유동성장의 호재에 민감한 불꽃같은 상상세가 만나는
매우 컨트럴이 어려운 그런 장이 만들어 지게 되는데
만약 여기에 훗날에 약속된 입주물량 마져도 없다면
실거주주택이 희소성을 띄게 되는데 거기에 투자자의 유동성이 더해지는
상상하기도 싫은 일이 발생할 가능성이 커진다는 점입니다.
2020년만 살펴보자면 어차피 수도권은 오를 팔자였으니 별 문제는 아닙니다.
진짜 문제는 지방입니다.
여러분 제가 무서운 이야기 하나 해드릴까요?
보통 착공물량 기준으로 2년반정도면 입주가 되기에
2년전과 3년전 물량을 더해서 반으로 나누면 대강 입주물량이랑 비슷합니다.
즉 입주물량의 변동을 그냥 거칠고 무식하게 비교하자면
2018년도 착공물량과 2016년도 착공물량을 비교하면 대강 나오는 것이죠.
그런데, 전국 단위에서
2018년도 착공 물량이 2016년도보다 늘어난 곳이 거의 없습니다.
수도권 제외하고 광역시에서 보자면 부산과 대구 뿐이고 기타지방에서는 단한곳도 없습니다.
쉽게 말하자면 부산과 대구를 제외한 전국의 모든 곳이 입주물량이 줄어든다는 말입니다.
게다가 부산의 착공물량 증가는 미미한데
경남의 착공물량 감소는 44,000에서 7,000으로 80프로가 감소하기에
실질적으로는 부산의 수요를 뺏어가는 경남의 공급물량이 줄어들어서
부산의 수요가 부산에서 전부 소진되어야 하기에 부산도 실질적으로는 대폭 감소라고 봐야 합니다.
즉 대구 말고는 전국의 모든 광역시와 지방 7개도가 전부 입주물량이 감소하는 해가 올해입니다.
이게 아주 상황이 웃기게 돌아가는 것이 무엇이냐면
저금리에 유동성이 전세자금으로 풀려주면서
지방의 전세가율이 그냥 기본으로 70에서 80프로를 먹고 들어가고 잇습니다.
이 정도 전세가율이라면 전세가격이 상승하면 바로 매가의 상승으로 연결이 되는 전세가율입니다.
정리하자면,
올해 지방에서는 꽤 큰 상승세를 보이는 곳이 여럿 나올것이고
수익률만 보자면 수도권보다 나은곳도 많을 것이지만
리스크 요인을 감안하면 선택은 취향에 가깝습니다.
[2020년 전망 1,2,3,4,5,6]
[2020년에서 주의할 것 몇가지]
이렇게 다시 모아놓고 보니 새롭군요.
틀린 부분도 꽤 있고 처음 생각과 무엇이 바뀌었는지도 새롭게 보이네요.
2021년 내년 전망은 해야 하는것인지 고민중입니다.
윗글을 보시면 아시겠지만
2021년 이번장의 특이점, 시장이 실거주장에서 유동성장으로 진입했다가
다시 실거주장으로 진입하면 어찌 되는지에 대한 전망은
이미 난파선 비유를 통해서 수차례 말씀을 드린듯 합니다.
굳이 여기서 다시한번 언급을 해야 하는것인지 잘 모르겠습니다.
위의 전망에서 조정할 부분이 있다면,
생각나는 것은 정부 규제가 나오면서 지방의 인허가 분양 물량이 정지되었다는 것 정도,
그로 인해 상승기간을 더 길게 잡아도 될것이라는 정도가 달라진듯 합니다.
며칠 더 생각을 해보다가
필요가 있다는 결론이 나오면 2021 전망을 해보도록 하겠습니다.
필요가 없다고 생각되면 2020 전망으로 대신합니다.
2020전망 6편을 읽어보시면 2021 전망이 따로 필요는 없으실겁니다.
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아시다시피 호불호가 갈려요 ㅋㅋ 유투브 공개되신거 보시고 생각해보세요 ㅎㅎ 좀 학문적으로 접근하시고 지루하게 설명하는데 목소리 톤도 앵앵거린다는 분들도 있어서요. 그렇지만 그 방대한 양만 봐도 본인말처럼 엄청나게 노력한 흔적이 느껴지고 머 아시다시피 거의 정확하게 시장전망을 하시니 싸다 생각하고 가입했네유..
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