동네 지주택(?) 사업 시 원주민들의 입주권 관련 문의가 있습니다.

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동네에 지주택 업체가 지구단위구역 지정하고 신축아파트 단지 짓겠다고 하는데

규모가 2만평 규모의 큰 구역 입니다.

방식이 기존처럼 조합을 결성해서 조합원 모집을 하는게 아니라 95% 토지매입을 통해서 토지매입 완료 후

아파트를 짓는것이라 본인들은 지주택업체가 아니니 걱정말고 지구단위계획구역 동의서에 싸인을 해주라는데요.

몇가지 궁금한게 있는데 업쳉에서 명확하게 답변을 안해줘서 여기에 올려봅니다.

1. 지구단위계획구역으로 지정이 되면 토지매매 시 사업을 제안한 업체가 우선매수권(?)을 갖는다고 하는데 맞는 말인가요?

ex) 다른 개인에게 매도하고 싶어도 우선 매수권자가 업체쪽이라 해당 구역 지정이 되면 주택매매가 쉽지 않다고 들었습니다.

2. 현행 주택법 상에 업체가 95%를 매수 or 토지사용승낙서를 받아서 하는 사업이 지주택사업이라고 알고 있는데 토지매입 해서 하는거면 뭐 다른건가요?

3. 입주민이 아파트 입주권을 받으려면 84제곱 이하의 조합원에게만 자격이 주어지는걸로 아는데

업체에서는 토지를 매도할 때 아파트 분양권계약서도 같이 써준다고 하는데 아파트 단지, 규모가 안나온 상태에서 저게 가능한 일일까요?

4. 만일 조합결성 없이 토지매입만 해서 아파트단지를 올린다면 기존 입주민들이 입주권을 저렴하게 받을 수 있을까요?

제가 아는 범위에서는 조합이 아닌 경우는 일반 분양대상이 되고 그럼 아파트투유(?) 같은 곳에서 청약해야 하는 걸로 아는데

업체가 법을 어기면서 기존 원주민들의 입주권을 보장해 줄 수 있는지 궁금하네요.

1. 일단 1은 잘 모르겠으나 보통 한 시행사가 통째로 사서 하는걸로 알고있습니다.

2. 시행사가 통째로 땅 95% 매입하는 경우는 지역주택조합이 아니라 일반 시행사업에 해당합니다. 다만 최근에 분양가 상한제를 피하기 위해서 일단 땅을 다 산다음에 지주택으로 전환해서 후분양 수준의 가격에 분양하는 경우가 있습니다.

3. 땅을 다 산다음에 일반 시행에서 지주택으로 전환한다고 가정했을 경우, 사업시행인가 시점부터(토지 매입 다끝나고 몇개월 지난후로 생각하시면 됩니다) 85m2 이하 1주택 혹은 무주택인 경우만 조합원 자격이 있습니다. 이 부분은 지주 조합원도 예외 없습니다.

4. 단순하게 토지매입해서 진행하는 일반 시행사업이면 당연히 기존 매도자는 돈만 받고 나가는겁니다. 땅팔고 끝입니다.

2021-03-04 09:35 | 덧글 점아이콘

1. 토지규모가 1조원에 가까운데 듣보잡회사가 가능할까요?

3. 지주택 전환시 이미 토지매도하거나 승낙서 써준 원주민을 구제할 방법은 없겟죠?

(저희가 단독지주나 건물주가 많아서 지주택 전환시 해당안되는 주민들이 많은 편입니다)

4. 결국 일반분양 되면 입주권 보장은 안된다는 말이네요. 사기치는 것이군요..;;

2021-03-04 09:55 | 덧글 점아이콘

1. 토지는 보통 계약금은 시행사가 납부하나, 실제 매입시점에 땅값은 금융기관으로부터 빌려서 냅니다. 이런 식으로 일반시행에서 지역주택조합식으로 전환하는 경우라면 토지 매입계약 완료와 함께 조합원을 모집해서, 조합원에게 계약금 부분을 받죠.

2. 지주택 조합원 자격이 없는 지주 조합원의 경우는 돈만 받고 나가는게 일반적이나, 그 수가 많지 않을 경우 보류지 매각 방식으로 구제하는 식을 택하기도 합니다. 다만 보류지로 잡을수 있는 물량이 한계가 있으므로 그 수가 다수일 경우라면 쉽지 않겠죠.

2021-03-04 10:30 | 덧글 점아이콘

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