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등기를 쳐보기 위한 노력을 하며 느낀 것 11
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부포에 계신 유주택자분들이 부동산을 대할때 등기를 치기전과 후로 나뉜다고들 많이 하셨습니다.
그리고 그 말을 들어도 막상 네이버 부동산이나 실제 부동산 임장 다닐때만 해도 잘 이해가 안됐습니다.
하지만 요 몇개월 사이, 제가 총 가진 영끌자산도 계산해보고 앞으로 월 수입이 어떻게 될것인지 계산해보고 하면서 많은걸 느꼈습니다.
1. 집값만이 다가 아니다.
취등록세 + 복비.. 집값의 거의 3.5% 나오는데 이게 장난아니더군요. 고가주택일수록 더 심하네요 ㅋㅋ
2. 집 사고나선 해피엔딩? 그때부터 시작
보통 영끌해서 집 사시는데, 보통 대출이 40% 입니다. 보통 3 6 9 15 하던데 9로 잡아봅니다. 매매가 9정도면 kb시세로 아마 8억 초반 찍혀있겠죠. 8억 초반이면 3.2억+@ 나옵니다. 요새 주담대 대출이자가 많이 늘어서 2.6~7 정도 하던데(높은데는 3.2~3.4) 그럼 월 납입금액이 거진 130만 전후입니다. 맞벌이면 몰라도 외벌이면 꽤 부담되는 금액이죠. 월급 350 받는다 쳐도 집값만 내도 남는돈이 220만입니다.
3인가족이 220만으로 살수야 있겠죠. 다만 30년동안 일하실 능력이 있으시다면야. 그게 아니라면 220에서도 최대한 저축을 해야하는데 해봐야 얼마나 할 수 있을까요. 저도 20년 더 일할 수 있을까 싶은터라... 혼자 원룸 전세 투룸전세 살때는 3억 그거 금방 모으겠다 싶었다가도 외벌이에 결혼한 사람이면 빡시겠다는 생각이 들더군요. 진짜 하우스푸어 되겠다 싶겠더라구요. 물가가 오르면 집값도 오르겠지만 우리집 말고 다른집들도 다 같이 올랐을테니. 물론 임금도 오를거라 보기 때문에 집값 못갚을 걱정은 없습니다. 다만 저기에 신용대출까지 낀다면? 허허;
3. 슬슬 가격이 어깨가 넘은게 아닌가 하는 압박
경기가 좋아져서 금리가 올라가면 아파트값도 올라간다? 언뜻보면 맞는말이지만 요새 주식 출렁이는거 보면 금리 올라가면 아파트가격도 떨어질거 같다는 느낌이 듭니다. 일단 저만 해도 금리 더 올라가면 이자부담 때문에라도 집 못살 것 같다는 생각이 드니까요. 거기에 물가에 따른 우상향은 하겠으나 언젠가 조정은 무조건 올텐데. 지금이 어깨 아닌가. 언론에서 떠들어대는 심적 압박도 솔직히 작용하고 있습니다. 1~2년간은 오를거라 저도 생각하지만 그 이후는? 싶습니다. 아버지께서 주식 다년간 하시고 수익률 꽤 좋으신데 차라리 부모님께 돈 맡기고 하락기 올때까지 자산운용 부탁드리는게 낫겠다도 싶더라구요.
4. 주위사람 살사람 거진 많이 샀다.
제가 30대인 만큼, 회사에서 많은 30~40대를 봅니다. 결혼한 사람들 거진 많이 샀습니다. 아니 정확히 제가 아는 분들은 다 샀어요. 싼거라도. 결혼 안한 사람들도 많이 샀고 안산 사람도 많은데 솔직히 요새 결혼을 안하는게 아니라 못하는(저도.... 아직 포함 ㅠㅠ) 세대가 많이 늘어나는 만큼 굳이 30평 28평 사야하나 하는 생각이 듭니다. 진짜 혼자 살거면 15평 정도면 충분해서요. 30평이면야 당연히 좋겠지만 관리비 생각같은거 하면... 아깝습니다. 15평도 충분한데 뭣하러 그 비싼돈 주면서 30평 가야하나 싶기도 하고. 결혼해서 진짜 실거주 1채 필요하면 사야한다고 보는데 결혼 할지 안할지도 모르고 혹시 모를 배우자가 어디살지도 모르는데. 국가가 왜 임대 18평 이딴거 지어대는지 이해가 이제 되더라구요. 아 물론 신혼타운 18평, 23평 이런건 솔직히 욕나오더군요. 제 알바는 아니지만.
5. 청약 소득제한은 정말 욕나옵니다.
혼자서 외벌이하면 모르겠는데 제 배우자가 알바수준 월급만 벌어와도 거진 소득제한 걸리더군요.(캬악~) 어짜피 가점으로 45살에 애 셋 낳지 않는 이상 청약에 답이 없다보니 그냥 매매하자라는 생각이 들더군요. 빚에 대한 것도 공부하고 보니 두려움도 많이 없어지고. 적절한 빚은 오히려 가게에 도움이 된다는것도 배웠고요.
6. 결론
슬슬 매수 해야할지 말아야 할지 진심 고민되는 시기가 왔습니다. 부모님 도움받아서 집 사려고 했고 지금까진 반대하시다 제가 계속 주장해서 허락은 받았는데 이제 가격을 보니 슬슬 부담감이 듭니다. 작년 7~8월 까지만 해도 사야겠다 싶었는데. 거기에 미국 실업률은 6.3퍼 가까이로 줄었고(코로나 직전 미국 실업률이 3.x대) 미국 10년 국채금리가 1.55를 돌파했습니다. 연준이 내년까지 기준금리 인상은 없다고 했으나 최근 2월달 FOMC 라이브를 봤었는데 패널들이 파월의장에게 현재 저금리로 인한 빈부격차 상승에 대한 문제점을 계속 지적하더군요. 파월이 빡친 표정으로 대답하긴 했으나 아마 그사람도 빈부격차에 대한 고심은 할거라고 생각합니다. 그렇기 때문에 말은 양적완화 중단하지 않는다 했어도 추가적으로 대출금리를 찍어누르지 않는것 아닌가도 싶고요.
특히 호가. 호가가 8억이었다 하면 8억 천, 8억 2천 이래야 살 마음이 나는데 한방에 8억 7천 9억 2천. 아니 무슨 한방에 호가가 12프로 이상이 뛰는 동네가 있답니까 호재도 추가로 들어온 것도 없는데 ㅋㅋㅋ
배우자나 아니.. 결혼할 것 같은 여친이라도 있음 그냥 샀었을텐데. 그냥 긴 글 뻘소리 푸념입니다....
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이딴거
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부동산 매매가 개인 판단에 따르는 것이지만 잘 아시겠지만 주거용 부동산은 금리 실업률 연준이 어쩌고 이러면서 거시경제 말한사람들 결말이 좀 안좋았죠. 남자들이 거시경제부터 살피다가 벼락거지되고, 여자는 그런건 모르겠고 집사자고 하는 구도가 많은게 왜 그럴까요? |
닉네임이중요하냐
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그렇습니다. 사실 이론적으로만 보면 무주택자들이 집 안사주면 떨어져야 하는데 매물 나오는대로 사주다보니 오르는것과 마찬가지라고 봅니다. 근데 금리고 뭐고를 떠나서 부동산에 조정은 온다고 보고 2014년부터 치고 올라와 7년간 내리 상승장이었다면 슬슬 끝물이 아닌가 싶은 생각도 듭니다. 사이클이 있는 시장이기에 시장이 슬슬 그렇게 생각하고 있고 언론도 동조를 하고있기에 사람 심리가 변하면 시장도 변하니까요. 마루가 높으면 골도 깊은 법이구요. 친구 집이 07년경 9억 가던거였는데 하락장 맞으니 12년도인가 5년만에 4억 중반 갔었다고 하는거 보면서 그런일이 아에 벌어지지 않으리라는 법도 없기도 하거니와...
솔직히 잘 모르겠습니다. 서울에 아는 분이 부동산 하시는데 그분도 작년까진 살만하다 했는데 요샌 좀 지켜보라고 하시더라구요. |
닉네임이중요하냐
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| 그리고 제가 살까 말까 하는 매물이 1월 실거래 찍힌게 8.2억(로얄층)인데 그 후로 거래없는데 호가는 8억 9천(저층) 9억 5천 하는게 말이되나요 ㅋㅋ 진짜 사고싶은 생각이 싹 사라지는... 전세가는 계속 떨어지고 매물 계속 나오는 추세던데 관망 해볼까 하는 생각이 들더군요. 임대사업자 조회해 보니까 거기 주변 5~10%는 임사자 등록되어있던데. |
이딴거
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주식에서도 통용되는건데 많이 올랐으니 떨어질거다 라고 생각하는건 조심해야 하지 않을까요? 3년 올랐을때는 그런생각 안하고 5년 올랐을때 그런생각 안들다가 왜 7년 오르니 떨어질때 됐단 생각이 들었을까요? (사실 임대차법 직전이 전세가율이 낮아 더 위태로워 보였을텐데요) 게다가 무주택자는 왜 그동안 집을 사줄수밖에 없었을까요?(과연 여기서 무주택자 구매가 멈출까요?)
말씀처럼 부동산이 사이클이 있는건 맞는데, 주거용 부동산은 그 특성때문에 수요공급 미스매치가 풀리기 전까진 어렵지 않나 싶습니다. 마치 지금 시장은 반도체 슈퍼사이클이 왔는데 공장증설을 아무도 못하는(오히려 출하량이 줄어드는) 그런 상황이니까요. 지금 상황에선 신성철 선생님 설명이 그나마 합리적이지 않나 싶은데 부동산 관심있으시면 한번 찾아보시는것도 추천드립니다.(시계공의 망명지 라는 블로그만 보셔도 됩니다) 그리고 부동산 사장님 말씀은... 반만 믿으셔도 ㅎㅎ 30초면 저랑 비슷한 나이이실것 같은데 좋은 집 적절한 시점에 구해서 얼른 결혼까지 가시길 바라겠습니다! |
닉네임이중요하냐
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답변 감사합니다! 저도 사실 지금이 2.4 대책으로 인한 마지막 매수타이밍이 아닌가 싶기도 합니다.(매도자 분들도 긴가민가 하시니 지금 거래량 줄고 소강상태시겠죠?ㅋㅋ)
여담이지만 제가 반도체업 종사하는데 공장증설 엄청 하고있습니다. 장비투자도 엄청나고요... |
[* 비회원 *]
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최근 1-2년은 무주택이라도 20-30대의 수요가 급증했다는 특징이 있습니다.
임대차법 시행 후 실거주 목적의 매매도 분명 증가한 부분이 있습니다. 그러나 그 이전에 무주택자 수요는 매년 거의 비슷했고, 도리어 다주택자들의 수요가 많았습니다. 잘 아시겠지만 예전부터 20대나 30대 초반에 집을 살 수 있는 사람은 그리 많지 않았구요. 최근처럼 2-30대가 집 구매 비율이 높았던 적이 있었던가요?
말씀하신것처럼 수요공급의 미스매치가 풀리기전에는 어렵다는 말씀에는 공감해요. 그런데.. 최근 상황을 보시면 사고 싶어도 살 수 있는 상황이 어렵다는 거죠. 집 값은 최근 1-2년에 엄청 올랐고, 대출 제한은 이미 상당부분 옥죄고 있는 상황에, 금리는 아시겠지만 시장 금리와 별개로 대출 금리는 조금씩 오르고 있습니다. 시장 원리는 간단해요. 가격이 유지될려면 그 가격 이상으로 누군가는 사줘야되는거예요. 안팔고 버티면 가격은 유지되겠지만 오를수는 없겠죠. 최근 주택가격 상승 동향을 보시면 그 폭이 점점 줄어들고 있고, 1,2월 거래량 보시면 아시겠지만 어떻게 해석하느냐에 따라 다르겠지만 안팔고, 안사고 그러는 분위기죠. 누가 맞냐 틀리냐를 떠나서 글쓴이 얘기처럼 주변 사람들은 이미 가격이 많이 오른게 아니냐 하는 불안감을 많이 가지고 있다는 겁니다. 부동산은 심리에 많이 좌우된다고 하잖아요. 유투브에 폭등론자 폭락론자 대충 거르고 자칭 전문가라는 분들의 의견을 들어보시면 대세는 관망이 많긴합니다.
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[* 비회원 *]
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간만에 부포에서 진짜 정성스러운 글을 보는것 같네요.
저도 집 걱정은 결혼한 직후 30대 초반부터 시작 하다가 글쓴이와는 다르게 중간에 반포기하고 살았습니다. 결혼하고, 아이가 생기고, 회사도 좀 시끄러웠고.. 참고로 저는 외벌이입니다. 30대 중반쯤에 주변에 비슷한 시기에 결혼하신분들이 영끌해서 집 장만하는걸 보고 저도 욕심이 생기더라구요. 아무리 대출이라지만 좋은 집에 사는걸 보니 부럽기도 했구요. 닉네임님이 말씀하신 영끌하고 과연 생활이 가능할까 라는 고민을 수도 없이 했습니다. 저는 당시 집을 사는걸 미루는 결정을 했지만 저와 비슷한 상황에서 주변에서 다른 결정을 하신분들도 많았습니다. 영끌해서 아파트를 사신분, 적당히 실거주용 빌라를 사신분, 외각으로 나가신분등등.. 부포에서는 집 값이 마냥 오르기만 한것처럼 말씀하시는 폭등론자들이 많으신데.. 당시에는 그렇지도 않았고, 분위기도 지금과 반대였던 시기도 있었어요. 닉네임 말씀처럼 모든 자산은 마냥 오르기만 하지는 않고 주기라는게 있기 마련이니까요. 지금이 떨어지냐 오르느냐는 알 수 없지만 분명한건 말씀하신데로 그런 일은 있어왔고 또 있을거라는건 분명하죠.
그리고 청약에 대한 얘기가 나와서 말씀드리는데.. 몇년전에 청약된 나이 어린 친구들이 꽤 있습니다. 청약시장의 점수도 집 값 상승과 마찬가지로 급격하게 올랐구요. 당분간은 고점 유지가 맞겠지만 (원체 쳥약의 이점이 크다보니..)아직 젊으신데 어떻게 될지는 아무도 모르죠. 저도 한때는 청약통장이 무슨 필요가 있나 해서 없애 버릴려고 했던 시절도 있었습니다.
글쓴이의 의견에 상당히 공감합니다. 하신 말씀이 저랑 생각이 같거나 맞다고 생각해서 아니라 스스로 공부하고, 생각하고, 판단해서 결정을 내리실려고 하시기 때문이죠. 참고로 저는 40대초반에 조금 여유가 생기고 나서 (아이도 어느정도 크고.. 돈도 조금 모은 상태에서) 다시 관심을 가지고 청약쪽으로 방향을 잡고 도전한 경우입니다만.. 시대가 다르고 상황이 다르니 각자의 상황에 맞게 계획해야겠지요.
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옵티미스틱
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무주택자가 집을 못사느냐 사느냐는 관점을 틀어서 보셔야되요. 경기권에 사는 사람을 전부 서울매수 대기자라고 봐야합니다. 서울 평균 9억이라 비싸면 경기권 가서 좀더 싼거 등기치면되요. 그럼 그 집판 매도자가 서울 오면서 다시 서울 집값을 밀어 올립니다. 결국 무주택은 한숨시티라도 등기를 치게 되어져있고 한숨살던사람도 차익이 생기면 상급지로 이동을 할것이라는 거죠. 이과정이 1주택 실거주 양도세 0원 구간인 9억까지는 아무 저항없이 진행이 됩니다... |
바이너리카운터
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부포에서 실거주 1채는 시기 따질 필요 없이 사라는건 다 이유가 있습니다.
1. 취등록세 복비 등은 돌고 돌아 다음 매수자, 또는 세입자에게 전가 됩니다.
세금은 명백히 비용이에요. 라면 공급 차질이 생긴다고 라면세 이런거 만들면 무조건 라면값 더 오릅니다. 생각해보면 뻔한데 이걸 뭘 모르는 사람들은 '징벌적 세금'이라니까 무조건 소유주가 벌받는 줄 알아요. 세입자가 벌받는데.
2. 한살이라도 어릴때 사야 주담대 부담이 적습니다.
그 어떤 영끌을 하던 이후 생애 소득이 증가할 가능성이 큰 나이대에 주담대를 끌어두면 자연스레 인플레이션으로 인해 점점 소득도 늘고 집값 그 자체도 늘어나며 자산 대비 대출금액의 비율이 희석됩니다.
그리고 그 대출금 끝까지 다 갚는거 아니에요. 때 되서 이사갈때 어차피 청산해야합니다.
주변을 둘러봐도 처음 영끌한 1-2년이 힘들지 그 뒤로는 소득도 자연스레 늘며 여유 갖는 분들 많이 보셨을겁니다. 이건 전세 살면 남의 전세가 스케쥴에 내 자금을 맞춰야 하는 반면 내 집은 내 대출금에 내 자금을 맞추는 능동성이 있기 때문입니다. 돈에 끌려다니냐 돈을 끌고 다니냐의 차이만큼이에요.
3. 아파트 가격은 금리 세계정세 또는 그냥 많이 올라 떨어지는게 아닙니다.
그냥 어깨 왔으니 곧 상투고 떨어지겠네 생각하면 큰 오산입니다. 어깨 위로 목이 기린 같으면 어쩌려고요.
아파트값은 아파트 수급에 따라 결정될 수밖에 없습니다. 그리고 우리나라 아파트의 절대 다수는 1주택자 물건이에요. 그 사람들이 팔고 전세 가지 않는 한 쉽사리 안 빠집니다.
부동산 시장에 싸이클이 있긴 하지만 그 싸이클 자체가 수급으로 인해 만들어집니다. 1기 신도시, 보금자리 이후 하락한건 정대 우연이 이니에요.
지금 정부 엄포대로 진짜 서울 내 재개발 재건축 다 해버리고 알짜 신도시 넣으면 무조건 하락합니다. 그런데 이래저래 다 안되는걸 하겠다고 주장한것 뿐인걸 시장 참여자 모두가 공감하고 있으니 상승하는것 뿐이에요.
1-2년 후 조정이 오려면 지금 많이 짓고 있어야 합니다. 근데 있는 공급 다 때려막고 세금(1번의 비용은 우습게 보일 끝판왕 양도소득세)으로 기축 아파트 거래도 막았으니 떨어질 구석이 없는겁니다.
주식이 출렁이는건 주식 위에서 먹고 주식에서 잠자지 못하는 자산이기에 주식으로 번 돈을 현금화해서 다른데 쓰는 사람들이 있는 이유도 있습니다. 주식을 보는 시선으로 부동산을 보면 필패해요. 부동산은 주식과 다르게 그 자체로 쓸모 있는 자산이라 현금화가 아니라 부동산화가 진행되거든요.
4. 주위사람들 살 사람 다 샀는데 그들도 고민입니다.
살아보면 더 좋은 입지 더 큰 사이즈의 집에 대한 욕심이 본격화되는데 그에 비해 시장에 물건이 너무 없습니다.
살 사람 다 샀다는 말은 기존 산 사람이 움직이지 않아야 말이되는데 오히려 무주택자들보다 유주택자 마음이 더 급해요.
5. 청약 바라기는 자칫 인생 다 날리는 답없는 경우을 만듭니다.
괜히 청무피사가 있던게 아니에요. 청약 안되려면 징하게 안됩니다. 또 될 타이밍이 50대에 오게 되면 어쩌나요?
30-40 소득 및 자산 불리기 좋은 황금기 다 전세로 메뚜기 이사 전전하다 인플레 직격타 맞고나면 50대에 청약되도 기쁠까요?
6. 결론
호재도 없는데 호가가 막 억단위로 뛴다?
원래 그런겁니다. 내 집을 팔고 옆동네 더 나은 입지를 가야 하는데 그 집이 호재 있는데라 2억 단위로 띄면 내 집도 2억씩은 아니라도 1억이라도 띄우고 가야 남은 금액 영끌해 이사가지요.
부동산은 모든 집이 다 다르지만 모든 집이 연관되어 있습니다. 이 원리를 모르면 그냥 집주인이 호재도 없이 호가만 띄운다고 욕하며 현상만 보고 그 근본을 모르게 되요.
마지막으로 지금 정부가 세금 부분을 워낙 깽판 쳐놔서 팔래야 팔수도 없고 청약도 씨를 말려 버렸는데 남의 나라 실업률과 남의 나라 금리 보고 움직이면 안됩니다.
집 사는데 세계정세, 금융조치, 금리 등 아무리 통밥 굴려봐야 파는 사람이 안 급하면 비싸게 살 수밖에 없습니다. 미국에 홈리스 늘어난다고 멀쩡한 집 팔고 전월세 갈 유주택자 없거든요.
쓰다보니 무지 길어졌네요. 어쨋든 폭등버스는 몰라도 내집 마련 안정감 버스라도 하나 집어타시길 기원합니다. |
