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전월세상한제 갑자기 헷갈리는데 14
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전세 만기시 현재 임차인 유지하면서 5프로 이상 증액시키려면
임차인의 배우자와 새로 계약하든해서 계약자 바꿔야 하는거 아니었어요?
동일 계약자와 동일 계약을 5프로 이상으로 재계약하면
추후 임차인이 신고시 전월세 상한제 걸리는거 아니었던가....
그래서 계약자 바꿔야 된다고 본거 같은디...
헷갈려요
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옵티미스틱
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신규로 해도 저거 임차인이 신고하면 걸리기 땜에 무조건 내보내든가 계약자 바꿔야 되는거라고 봤는데... 가령 합의하에 10프로 증액을 합의후 새로 계약서를 작성했어도 동일계약자와 동일물건이면 갱신으로 봐서 임차인이 추후 신고하면 전월세상한제에 걸린다. 라는 얘기.... 를 꿈에서 봤나.. |
killerbee
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초기에 오해가 많았기에 님 해석 같이 쓴 글도 있을 수 있습니다. 사실 집주인이 실거주 뻥카치고 신규 세입자 들인 경우, 기존 세입자 소송 시 받을 수 있는 배상 판례가 명확히 없는 것도 문제입니다. (오히려 기존 세입자 빨리 내보내려고 위로금을 주는 홍남기 룰이 더 명확한 상황) 집주인 전입이 없고 기존 세입자 전출과 신규 세입자 전출이 차이가 없다면 그나마 소송에 나설 만 한데 예를 들면 집 주인이 2주 전입했다가 신규 전세 주는 경우 등 애매한 상황을 만들어 버리면 100% 승소도 어렵고 판사 마음이죠. |
에터
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신고하면(x) 민사소송제기(o) 추가로, 임대차계약의 당사자를 배우자로 바꿔도 법정 가면 5% 제한 인정받을 가능성이 높습니다. 계약자를 배우자로 바꾸는 건 그리 확실한 해결책은 아니라는 거죠. 다른 주택임대차 판례를 보면 같은 세대원은 한몸으로 보는 판례가 많습니다. 이 흐름을 따른다면 계약자가 배우자로 바뀌더라도 제한을 계속 받을 수 있습니다. 알고 계신대로, 임차인에게 불리한 약정으로서, 임대차보호법 해당 규젱어 위반되는 약정은 무효이므로, 임차인이 민사소송제기해서 돈 돌려달라 하면 돌려줘야 할 수 있습니다. 근데 차임-보증금 환산율로 계산하는 거라 한 3억쯤 올린 거 아니면 소송걸기 애매하긴 합니다. 3억짜리도 2년간 인정되는 손해배상액 1500만원 정도... 2억짜리로 가면 1000만원인데 이게 반드시 이긴다는 보장은 없고 (판사님이 구체적 사정을 봐서 판단해주십니다.) 변호사비는 무조건 들어가는 거고 (이겨도 아주 소액만 돌려받을 수 있음) 애매해지죠.
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옵티미스틱
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아항. 일단 계갱권이랑 전월세상한제가 별게인건 마는거죠?가령 계갱권 안쓰고 전세 연장시에도 5프로 상한에걸린다고 알고 있었는디.... 그래서 무조건 임차인을 4년에 한번씩은 갈아치워야 된다고.... |
killerbee
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정확히는 이 해석이 맞습니다. 신규 계약으로 하더라도 계속계약이다 주장하면서 소송을 걸 수 있습니다. 문제는 여기서 명백한 판례가 없고 (집주인의 실거주권에 의한 신규계약 vs 계약갱신, 법은 그냥 집주인이 계약 갱신 거부할 수 있는 사항을 나열했으니... 신규냐 계약 갱신이냐는 판사마음) 세를 살고 있는 상황에서 소송을 거는 부담이 생깁니다-패소시 집 주인은 돈을 잃지만 세든 사람은 승소하나 패소하나 다음 텀엔 쫓겨나는 확정이죠. 근데 왜 판례가 없을지 생각해 보시면... 이거 첫 빠따되는 소송하는 선택이 쉽지는 않습니다. (올려 주겠다는 세입자는 오래 전세를 살고 싶어할텐데 4년 살 가능성 있는 걸 2년만에 나가야 하는 소송을 하겠다는 것이니까) 계속계약에 유리한 판례가 나오는 순간 전월세 시장은 또 한 번 뒤집어 질 것이며 제 설명은 다 틀렸고 님 말마따나 2년마다 쫐겨 나는 것 default죠. |
killerbee
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4년 아닌 2년. 신규계약 인정 안하고 계속계약에 유리한 판례가 나오는 순간 전월세가가 오르는 현 상황에선 세입자의 안정을 위한다는 법 취지와는 반대로 집 주인 입장에서는 세입자를 2년마다 무조건 쫐아내는 것이 본인의 이익에 맞게 됩니다. 전월세 가격이 하락할 경우는 4년도 가능합니다. |
