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[펌글] 실거주 1주택자의 향후 추가 투자(꿀팁 of 꿀팁)
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killerbee
5 2021-04-18 13:01
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실거주 1주택자가 추가로 APT를 매입하는 방법 중 가장 효과가 극대화 할 수 있는 것이 무엇인지 고민한 결과를 공유 드립니다.
보유중인 2주택중 1개를 매도 하고 1개는 실거주 하면서 추가투자를 무엇을 해야할까를 지속 고민하다가 결국 일시적 2주택을 활용한 기존 주택 비과세 전략을 선택했습니다.
일시적 2주택을 활용한 비과세 방법은 3가지가 있었습니다.
1. 상급지로 갈아타기
- 강남,서초,잠실로 진입하여 오랫동안 실거주 가능한 집에 들어간다. 단 신축 강남 아파트 33평은 30억에 육박하므로 예산내에서 불가함, 20억 초반의 구축을 리모델링 하여 들어가야함.
: 15억 초과 이기 때문에 대출이 안되고 전체 매수비용을 현금 + 신용대출로만 확보 해야함
: 저 같은 경우에는 1개 실거주 주택에 1년간 살아야 비과세 혜택을 받을 수 있어서 상급지 갈아타기는 1년 이후 고민해야 하므로 후순위
: 일시적2주택으로 인한 양도세를 절감하기 위해서는 신규주택 취득일로 부터 1년이내에 전입해야 하고 1년이내에 기존 주택을 양도해야지 받을 수 있음(즉 기존 주택의 매도를 1년안에 꼭 해야함, 하기 내용 참조)
2. 1주택 + 1조합원 입주권 보유
: 이 방법은 현재 1주택을 보유하고 있고 그 집이 직장,환경을 고려해서 실거주를 할만한 환경이고 추가로 주택을 매수하고 싶은 분들에게 가장 효과를 극대화 할 수 있는 방안이라고 생각됩니다. 공부를 하면 할 수록 꼬마빌딩이나 알짜 상가투자가 아니면 이 방법이 가장 효과적인 것으로 판단되었습니다.
왜냐하면 이 방법은 자산 증식의 효과는 더블입니다. 그리고 장기로 그 효과를 누릴수 있습니다.(1주택은 현상유지이고 2주택부터 투자임. 왜냐하면 아시다시피 우리집만 오르는게 아니라 전체가 다 올라서 1주택 매도시 상급지로 이사갈 수도 없으나 2주택일 경우 2주택이 동시에 올라서 자산증식의 효과가 2배로 발생하기 때문입니다. )
무서운 세금인 양도세, 보유세(재산세,종합부동산세), 심지어 취득세까지 절세 가능한 유일한 방법이기 때문입니다.
세금의 절세 측면을 먼저 말씀 드리겠습니다.
1) 양도세
: 기존 실거주 주택의 가격이 많이 상승하였을 경우 기존 주택을 2주택 상황에서 양도시 +20%의 중과세를 합산하여 양도세를 납부하게 됩니다.(10억기준 양도세율 62%,42%+20%) 이것을 피하는 방법은 1주택+1조합원 입주권을 활용하는 것이고 나라에서 친절하게 소득세법 시행령에 특례사항을 정확하게 명시해 주었습니다.
따라서 합법적 절세 가능!!!!!!!!!!
소득세법 시행령 제 156조의 2항(주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)
④국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전의 주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <개정 2008. 2. 29., 2008. 11. 28., 2012. 2. 2., 2012. 6. 29., 2018. 2. 9.>
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 2년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 관리처분계획등에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도할 것
간단하게 정리하면 다음과 같습니다.
1. 실거주 주택 보유
2. 관리처분인가 이후 입주권을 매수(1번 실거주 주택의 취득일 이후 1년 지난후 매수해야한다는 조건 없음)
3. 2번 입주권이 APT로 완성되면 2년 이내에 그 주택으로 세대 전원 이사
4. 1년 이상 계속하여 거주(최소 1년은 반드시 거주 해야함)
5. 기존 주택은 2년 이내에 양도
이러면 기존 주택은 일시적 2주택으로 양도세 계산(9억이하 비과세)이 되므로 양도세를 엄청나게 절약할 수 있고
장기간 2주택을 보유가능 합니다.
이 전략방안시 고려해야할 요소(중요)
1.반드시 실거주가 가능한 입주권을 매수해야함(서울에서 직장생활하시는 분이 대전,부산의 입주권을 살수 없음)
2.관리처분인가가 난 재개발,재건축만 가능함(사업시행인가 단계의 입주권을 매수하면 미적용)
3.사실 이게 제일 많은 난관이 있을것으로 예상되긴 합니다만..
입주권을 살 수 있는 현금 필요
- 이미 실거주를 하고 있는 1주택이 있기 때문에 입주권을 전액 현금+1억이하 신용대출로 사야함(입주권을 대출을 동원해서 매수하려면 기존 주택을 매도조건이 붙기 때문에 2채를 가져가는 효과가 없음)
- 현재 서울 재개발은 초기투자금이 어마무시함
: 25평기준 초기투자금액 최소5억대(미아3구역 ,안암2구역,보문5구역)
: 30평기준 초기투자금액 최소 8억대이상(청량리7구역,연희1구역,장위10구역)
: 도심지 초기투자금액 10억대 이상(행당7 13억대, 흑석3구역(13억대), 용두6구역(12억대))
- 따라서 실거주가 가능하다면 광명,성남,인천,구리 등의 서울로 출퇴근 가능한 입주권을 고려할 필요 有
여러가지 고려할 요소가 있지만 기존 주택의 상승이 커서 이를 양도세 비과세 받아야 하지만 최소 2~4년은 살아야 하는 분들의 최선의 투자방안이라고 생각됩니다.
2) 보유세(재산세, 종합부동산세)
- 1주택 + 1입주권 보유시는 재산세와 종합부동산세가 절감 됩니다.
- 단계별로 정리하면
1) 입주권의 주택 멸실전
: 재산세 산정시 입주권은 공시지가로 산정되기 때문에 멸실되기 전이어도 낮은 재산세를 내게 됩니다.(매수시 지불한 프리미엄은 미포함)
: 종부세는 2주택으로 계산되나 공시지가가 작기 때문에 금액은 크지 않음
2) 입주권의 주택 멸실 후
: 재산세는 토지분과 주택분으로 나누어 지는데 입주권이 멸실되면 주택분은 내지 않고 토지분만 내게 됩니다.
(작년 기준으로 프리미엄 포함 12억짜리 재개발의 토지세는 10만원이었습니다. 물론 면적과 지역에 따라 차이가 있습니다)
:입주권이 멸실되면 2주택자가 아니라 1주택자로 되기 때문에 종부세의 부과 기준인 1주택 9억원 이하의 경우 종부세가 면제 됩니다. 실거주 1주택분이 종부세 납부 기준에 해당되는 경우에만 종부세 낼 가능성이 높음
3) 취득세
: 멸실된 입주권의 경우 2주택자 취득세가 아닌 4.6%로 계산 되어 2주택자 취득세 인 8.8%比 4.2%를 절세 가능함.(프리미엄 포함 10억 입주권 매수시 약 4천만원 절세 가능)
결론적으로는 기존 주택의 양도세, 보유세(재산세,종합부동산세)의 합법적 절세가 가능하며 2개의 주택을 가져갈 수 있는 꿀팁 오브 꿀팁 되겠습니다.!! (단 상기 고려요소를 상황에 맞게 판단 해야함)
3. 대형평형 청약 당첨
: 이 방법은 1주택자도 청약가능한 신규 APT 대형평형에 청약해서 당첨되는 방법입니다.
가장 비용이 적게 들 것으로 예상되고 이익도 가장 크겠지만 단점은 다음과 같습니다.
1) 확률이 어마어마하게 낮음
: 85제곱미터 초과 물량에 대해서 1주택자도 청약이 가능하지만 일단 서울 지역의 경우 85초과 물량은 조합원들이 대부분 가져가서 물량 자체가 안나오는 경우가 많습니다.(1만세대가 넘는 둔촌주공의 경우에도 일반 분양시 85초과 중대형 평형 없음ㅠ)
: 85초과의 물량이 일반 청약시 나올지라도 전체물량의 75%는 무주택자가 우선 배정되고 그 물량의 25%를 무주택자+1주택자가 같이 경쟁해서 추첨합니다. 즉 1주택자의 당첨확률은 어마무시하게 낮다고 보시면 되겠습니다.
그래도 운좋으신 분들은 될 수도 있습니다!!!^^
2) 15억 초과시 대출 불가
: 서울에서 일반분양하는 대형평형은 이제 9억 초과할 경우가 대부분으로 예상되고 이는 중도금 대출 불가, 15억 초과시 잔금도 아예 대출이 안되는 것을 의미합니다. 따라서 전체 금액에 대한 대금 조달이 가능해야합니다.
3) 전매제한
: 분양가 상한제 지역에서 나오는 일반 청약은 전매제한이 최대 10년까지 입니다. 따라서 장기간 실거주가 가능한 물량에만 청약을 해야합니다.
- 그래도 되기만 하면 로또!! 로또 이니 나오는 곳은 무조건 해보시길 추천 드립니다.
(다음에 대형평형 추첨 물량이 있는 올해 청약에 대해서 별도 포스팅 하겠습니다.)
상기 3가지중 전 2번쨰를 최우선으로 검토하고 실행할 예정입니다.
많이 공부하시고 좋은 선택하시길 바라겠습니다.
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killerbee
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모든 실거주 1주택자의 정답이라고 할 수는 없겠으나 비슷한 고민을 하고 앞 서 고려한 사람의 생각을 엿보는 것도 괜찮다고 생각되어 퍼왔습니다.
제가 퍼오는 글의 주장이 모두 정답은 아니며, 항상 읽은 사람 스스로가 평가/소화해야 할 것입니다. |
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대체주택특례조항의 경우 관리처분인가 후의 물건이라고 해주셨는데, 사업시행인가가 아닌가요? 특례조항 156조의 2의 5항 1호에는 이렇게 돼있어서요
1. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
3항과 4항때문에 헷갈리네요 5항은 입주권취득 후 신규주택구매라서 사업시행인가일 이후 물건인지 |
