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전세반환보증 가입의 가능성 여부 질문 13
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안녕하세요. 대전에서 거주중인 1인가구인데요 이번에 대전 대덕구쪽에 다세대주택 전세를 세들어 살게 되었습니다.
등기부등본상에 을구에 권리사항 채무존재 없고 불법건축물 부분도 없는 상황인건 확인하였고 중개매물 소개에는 lh전세대출,중기청 대출 가능이라고 써 있었고
저는 대전시에 하는 임차보증금 대출을 통해서 전세대출 5000 + 자기자본 3500으로 총 8500에 전세 입주를 하였는데요.
대출시 은행에서 한국주택금융공사 전세자금보증은 의무가입이 되더라구요 그래야 저 5000의 90%를 공사가 보증해주니깐요.
제가 궁금한건 저 전세자금보증은 집주인이 만기이후에 전세자금을 주지 않을시 공사가 대신하여 은행에 지불해주는걸로 아는데요.
그러면 집주인은 이미 못주는 상황이고 그러면 구상권이 저한테 청구 대는지에 대한 부분입니다.
그리고 Hug전세반환보증을 가입하려하니 밑에 공시가격의 150%할증 붙어서 6600까지만 인정이 되는데 이미 그 금액을 넘엇으니 보증 불가답변을 받았습니다.
sgi도 머 비슷한 답변을 할거 같구요. 마지막 hf가 있긴한데 여기는 과연댈지 의구심이 듭니다.
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26남무주택
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1. 전세반환보증가입이 가능한가 x
공시가격의 150% 초과로 불가능 2. 전세반환보증을 통해 본인이 돈을 회수 했고 그 다음에 집주인이 돈을 못돌려주면 구상권 청구를 본인한테 하는가? X 구상권의 의미는 전세반환보증을 통해 가입자에게 대위변제(집주인이 내줘야할 돈)하고 그 본인의 채권을 공공기관에게 양도하는 것이기 때문에 해당 채권을 준 순간 본인과 보증인의 관계는 종료됨.
저는 보증기관에서 일하고 있어 내용을 일부 설명드리자면 전세대출시 보증제도와 전세자금반환시 보증제도는 서로 상이합니다. 1)전세대출시 보증제도는 보증기관이 대출실행함에 있어 보증을 해주는 것(본인이 못갚았을 때 보증기관이 갚는 것) 2)전세자금반환 보증제도는 전세만기에 본인이 집주인에게 돈을 받지못했을때 기관이 돈을 먼저주고 해당 전세채권을 양도받는 것
1)의 경우 구상권이 본인에게 청구됩니다. 2)의 경우 구상권은 집주인에게 청구됩니다. |
촐랑11
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1번 보증제도의 경우 집주인이 만기가 지나고 나서 안주면 결국 제가 물어줘야 대는거네요?
1번은 제가 보증료 내고 은행 좋은 일만 시키는 꼴이 되는거고
2번은 사실상 가입이 불가능하겟네요.
lh전세가 된다고 해서 꼭 전세반환보증이 되는건 아니네요 어휴,... |
26남무주택
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| 1번은 본인이 보증을 받아서 대출이 나오는 겁니다. 본인이 신용이 되면 보증을 안받아도 대출이 나오겠지만 신용을 전액다 쓰면 나중에 급할때 못쓰니 일부 보증료내는게 훨 유리한 제도입니다. 은행이 좋은일이 아니라 본인이 보증을 받음으로써 더 편리한 금융생활이 가능하다라고 이해하시면 좋을 것 같습니다. |
촐랑11
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아 네 추가로 신욛대출을 받을 요량이고 하면 맞는 말씀이긴한데 전세반환보증 가입이 안되는게 못내 찝찝하네요.
현재 확정일자 + 전입신고로 대항력은 갖추었으나 몇년후에 부동산 거품이 꺼지면 역전세가 나게 되면 집주인이 과연 이 돈을 돌려줄지가 심히 걱정이 되서 한번 올려봤구요. 문제는 전세반환보증이 안되다는게 참...
이래서 반전세가 나오는거구나 싶기도 하고 이미 일은 벌어졌지만 조금 기분이 다운 되네요. 현재까지는 문제가 없고 구옥다세대라서 머 요즘 나오는 그런 주인이 바뀌어서 전세사기 그런건 아닌거 같긴한데 씁쓸하네요. lh전세가 가능하다는건 그만큼 lh가 대신 전세를 받고 그에 대한 이자만 납부하면 되는 소위 lh가 전세금을 대신 책임지는 구조로 엄격한 걸로 아는데 그건 되는데 전세반환보증 가입은 정작 안되는게 어이가 없네요. |
26남무주택
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@촐랑11 LH전세란 표현은 잘못된 것같아요 LH내에서 시행 중인 전세대출제도를 말하는거 같은데 LH가 주택을 매입해서 임대주택을 주는것이 LH 전세라고 표현하시는게 좀 더 다른사람한테 오해가 안살것 같구요 일반 집주인한테 LH가 전세대출을 해준건 소위 어려운 환경에 있는 분들이 주거안정을 위해 조건을 완화시켜 대출을 실행해주는 걸 의미합니다.거기에 대한 리스크는 집주인이 짊어지는게 아니고 당연히 LH가 리스크가 있는거고 본인은 충실히 상환을 하면되는거고 그 이후에 대한 문제는 본인이 생각하셔야합니다. 모든걸 책임지길 원한다면 HUG 전세안심대출이 가능한 지역에 집을 알아보시는게 좋습니다. |
촐랑11
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네 lh전세랑 제가 말하는 lh전세대출제도에 대해서 용어의 혼돈이 잇을수 잇는점 생각치 못했네요.
전세대출제도가 엄청 깐깐해서 이게 통과는 된다는건 전세반환보증도 들어들수 잇는거 아니야라는게 저의 취지 엿습니다.
집이 잘못되면 lh독박 쓰는건데 그전에 엄청나게 꼼꼼하게 권리분석해서 ok승인이 난다는건데 그정도가 가능하면 전세반환보증은 왜 안대는건 취지로 한번 푸념 해본거네요,
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26남무주택
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@촐랑11 집이 잘못되도 공공기관이니 우리가 책임을 나누겠다는 기조에서 나온 대출상품이다보니 그렇구요 전세반환보증제도 자체가 생소한 제도다보니 ㅠ 전세반환보증가입대상으로 계속 넣고싶다면 모든 은행권에 다 찔러서 가입되는 곳을 찾아야합니다. 은행이 상담은 받고 돈은 HUG가 받아요 근데 어떤 조건으로 은행원이 입력해주냐에 따라 HUG가 승인또는 불승인을 하기때문에 은행 한곳만 보시면 안됩니다. 근데 가장 보수적인게 공시지가에 150%인데.. 실황상 안맞는 경우가 종종있어 다른 요건을 적용하기도 합니다 근데 이건 은행에다가 본인이 알아보고 요청해야하고 거기에 대한 결과는 부정적일 가능성이 조금 높죠 |
[* 비회원 *]
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LH는 대부분 시세의 70%정도까지만 대출되더라구요. 공시랑 최근거래 주변시세기준으로 전세대출조건이 나오는거 같더라구요.
보증보험은 이번에 저도 넣을려고 알아보고있는데 최근1년내 거래가격이나 공시지가의 150%까지만 가입가능합니다.
그리고 구상권청구는 집주인이 못준건데 당연히 집주인한테 청구가 되겠죠.
너무 찜찜하지 않나 싶어요 |
촐랑11
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hug 전세번환보증에 이렇게 되어 있는데요 중개해준 공인중개사무소에 3번을 요청하면 혹시 가능할까요?
18년 6월에 5750만에 건물주가 이 건물일 매입한 기록이 등기부등본상에 존재합니다. |
