저도 전문가가 아니기 때문에 서로 의견을 나누고자 글을 올려봅니다.

하기 쓰는글의 기준은 대부분 서울 아파트에 해당됩니다.

1) LTV 완화

 소득 1억이하 9억까지 LTV 완화

-> 6~7억대 매물들은 9억까지 키 맞추기 할것으로 보입니다.

    왜 오르느냐?라고 하신다면 현재 시점에서는 6억으로 

    구매할만곳이 정말 별로 없습니다.

2) 임사자 혜택 중지 및 6개월내에만 세제 혜택

3) 1주택 양도세 비과세 기준 상향(12억)

4) 각종 신도시 사전청약

-> 토지보상이 완료되지 않은 지역이 대부분이라 사실상 29년까지도 가능할지 모르겠습니다. 착공 직전이 되기 전까지는 시장에 큰영향을 주기는 어려울것 같습니다.  

2~3번이 혼돈의 카오스 입니다.

실제로 진행한다면 2번은 하락(또는 조정) 3번은 상승을 불러올 요인입니다. 특히 2번은 정말 예상을 못했는데 만약 2번이 진행되고 대선 역시 현재와 동일한 성향의 당선자가 나온다면 시장에 크게 영향을 줄수 있는 부분입니다.

만약 15억 초과물건 갈아타기를 생각하신다면 2번의 경우 전세 낀 물건이 꽤나올텐데 당분간 월세 생활을 하더라도 메리트 있는 가격이 나온다면 갈아탈만하다고 생각합니다.

시장의 상승 하락과 별개로 현재 15~18억정도의 매물은 입지대비 가격이 상당히 왜곡되어 있습니다. 

하반기 예상은 정책을 어떤것을 선택하느냐에 따라 

다르다고 봅니다. 

'21년 평균가가 '20년 대비 하락하는 것은 어려울수 있으나 2번만 진행한다면

 '21.4Q 시점에 향후 예상 대선 당선자에 성향에 따라 보합으로 

마무리 될수도 있을것 같습니다. 

추가로 다주택 세팅을 하시려는 분들이 계신데 향후 결과는 알수 없으나 지금 세팅 하기에는 조건이 매우좋지 않습니다. 

물론 내년부터는 전세가격이 더오를것이기 때문에 이로인한 상승이 예상되기는 하지만 10억 올라도 2~3억정도를 실제 수익으로 가져갈수도 있기 때문에 부담이되는 시기는 맞는것 같습니다.

개인적인 생각으로 상승의 큰 원인은  '17~'18년 : 임사자 혜택, '19년 : 1주택 실수요+갈아타기, 

'20~'21년 : 1주택 막차 +갈아타기 + 유동성(?)으로 보고 있습니다.

물론 '17~'18년에도 실수요가 있지만 상승의 가장 큰 원동력을 감안해서 쓴것입니다.

'22년은 생각보다 외부영향(경제충격, 재해, 신규 정책)이 없다면 

쉬울것이라고 보는게 '20년 : 갱신권사용한 신규 전세 수요자로 인한 전세상승에 따른 매매가 보합 또는 상승은 이미 결정되어 있습니다. 

임대차 3법이후로 갱신권 사용으로 연장하신 세입자의 수가 많은것이 사실일것입니다.

이미 시장에서 경험하셨듯이 적은 전세 물량에도 가격이 상승 되었다는것은 '이 단지 말고 다른단지 가면됩니다'라는게 불가능하다는것을 알것입니다.

 내년에는 이미 올해 이미 상승된 전세금 +@로 더 올라서 

전세대란이 일어날수도 있을것 같습니다, 특히 월세 비율이 급격하게 오를것입니다.