건축주 = A(건물 매도인)

소유주 = 신탁회사

매수인 = B (새로운 집주인)

세입자 = C (나)

신축빌라의 경우 빨리 물량을 쳐내야 높은 이자를 빨리 없앨 수 있음 십중팔구 신탁회사가 껴있고 신탁회사로 부터 부동산대출을 받음. 

이 경우 은행이 아닌 경우도 존재함. 실제로 저의 케이스는 통조림 회사가 40억이상 대출설정하였음.

신축빌라가 사용승인이 나면 1년 정도 인력고용해서 신축빌라들을 소개하는 사람들이 있다.

그리고 신축빌라 분양공고가 떠서 1000만원만 내시면 빌라 1채 받을 수 있다! 집값이 천만원만 올라도 2배의 수익률을 볼 수 있다

이런식으로 광고하거나 신용이 나쁜 바지사장을 앉히거나 최악의 경우 노숙자들 신분을 빌려서 계약하는 경우도 있음. 

그렇게 분양이 끝나면 세입자를 물색한다. 분양은 어렵지 않다 세입자를 구하는게 어려울 뿐

그러니 대부분 전망이 좋은 위치에 쇼룸1~2개 설치해서 홍보하고 해당집이 세입자가 들어오면 다른 호수에 이사다니면서 쇼룸을 보여줌

여기서 신혼부부들이 많이 혹함 사실 좋은 인테리어도 아니지만 그냥 화사한 분위기와 새집이라는 느낌때문에 좋아보임.

그리고 계약을 체결하게 되는데 여기서 대부분의 문제가 발생함

거의 대부분의 신축빌라는 신탁회사가 껴있는데 신탁회사와 세입자가 전세계약을 맺는 형태가 아님

A와 C가 계약함 이때 법적인 어떤 보상도 받을 수 없음 소유주는 신탁회사이기 때문에 부동산 임대차를 마음대로 못하게 신탁등기에 명백히 기재되어있음.

이런 케이스로 은행에서 거절하는 사례가 존재한다 하지만 걱정하지말란다 왜냐 자기내들이 대출상담사를 다 소개해준다

근데 이런 대출상담사가 나한테 30만원 수수료를 달라고 한다 모르니까 주는 경우도 있는데 사기꾼 들이다

그리고 A와 C가 계약이 성사되면 소유권을 B에게 넘긴다. B는 A와 C 전세계약을 승계한다 이때 B란 사람은 C와 처음 알게된다

B가 이상한 사람이면 C는 나갈때 온갖 힘든 고난을 겪게된다.

다행히 저는 B가 좋은 사람이여서 제때 전세금을 받을 수 있었다.

만약 B가 전화도 안되고 신원불상인 사람이면 과연 C는 어떻게 될까? 

전세보증보험이 가입되더라도 최소 1달동안 돈을 못받을 수 있는 걱정을 하고 살아야한다.

대부분 신축빌라는 공시지가가 사용승인후 1년정도 지나야 나옴 그 공시지가의 1.5배가 전세보증보험 한도이다. 

만약 전세보증금이 3억이면 공시지가는 2억이 나와야 한다

다행히 저는 금융기관에 종사하고 있어 해당 법적인 문제에 대해 알곤 있었지만 공시지가를 알고 주변 보증보험 가입이 가능한 점 실제 입주가 되고 사람들이 거주 점을 고려했고 신축빌라의 모든 등기부등본 조회하여 이상한 점이 없는걸 확인하고 계약을 하였다.

대부분의 신축빌라가 사기는 아니지만 사기를 당하면 인생이 힘들어질 수 있다는 점을 꼭 생각해

그냥 신축빌라에 들어가고 싶으면 준신축급으로 5년정도 지난 물건에 들어가서 사는 것이 그나마 안전하다. 

새집이니 좋다고 들어가면 나중에 원상복구 책임 등에 자유로울 수 없다. 각종 생활기스 들이 새집은 좀 더 크게 부각되고 집주인들도 관리는 하지 않더라도 사람별로 깐깐하게 볼 수 있으니 말이다.. 준식축빌라는 신축빌라에 비해 훨씬 매물이 없는 경우가 많다 대부분 세입자들이 요즘은 신축빌라의 위험성을 알고 있어서 비슷한 가격대에 집주인이 협조적이고 기존 세입자가 살고 있는 집을 좀 더 선호하기 때문이다. 

마지막으로 신탁회사랑 계약한 신축빌라 전세입자가 실제 있는지 궁금하다 난 지금까지 본적이 없다. 

그리고 소유주와 계약자가 이름이 다르기때문에 은행에서 대부분 거절받는 경우가 많다. 그니까 자꾸 자기내들 상담사를 끼라고 유도한다. 

은행 4~5곳을 방문했는데 대부분 꺼려한다 왜? 은행원이 생각보다 공부를 안한다 대출상품은 대출상담사가 다 꿰고 있다 실제 은행원은 상담사가 준대로 그냥 규정대로 처리할 뿐 새로운 일이 오면 안찾아보고 자기가 아는대로 처리하는게 일반적이다..