포럼 > 부동산포럼 ▼▲
무주택 대기 실수요자들이 반드시 고려해봐야할 점 55
북마크
주소복사
공유하기
54파워링크등록안내
1. 현재 서울, 수도권, 광역시, 거점도시의 주택가격에 거품이 꼈나?
네, 저는 높은 수준의 거품이 꼈다고 생각합니다.
집값의 거품 정도를 측정하는 다양한 방식들이 있는데
그 중 하나인 PIR, 즉 연소득 대비 주택가격 지표를 보면
주요 지역 주택 가격에 높은 수준의 버블이 낀 것은 맞다고 생각합니다.
그런데 사람들이 착각하는게 하나 있습니다.
바로, 버블의 개념입니다.
버블이란 것은 과거와 현재까지 축적된 데이터베이스 기준에서
일정 수준의 수치를 넘어선 구간을 말합니다.
그런데 이 수치를 초과했다고 해서
무조건 비정상적이고 언젠가는 꺼지는 거품은 아닙니다.
현재의 수치가 나오게 되는데는
현재의 시대적인 배경과 이유가 있습니다.
이러한 다양한 변수들이 거품을 떠받치고 있는 것인데
만약 이런 변수들이 장기적으로 유지가된다면
거품도 유지가 될 수 있는겁니다.
어쩌면 높은 PIR이 유지되는 상황이 될 수도 있는 것입니다.
때문에 중요한건
이 버블이 유지될 버블인지 사라질 버블인지,
조정된다면 얼마나 조정될 버블인지를 생각해보는 것입니다.
무주택자 대기 실수요자 입장에서 최악의 상황은
버블을 떠받치는 변수들이 유지가되면서
버블도 유지가 되는 상황입니다.
이렇게 되면
물가상승률에 따라 버블은 시간이 갈수록 줄어들고
몇 년후에는 버블이 사라지게 되는 상황이 됩니다.
예를들어 현재 10억원짜리 주택이
5년 후에도 여전히 10억원이면
이건 물가상승률 대비 주택가격이 떨어진 것과 같은 겁니다.
그리고 그만큼 버블은 사라졌다는 의미가 됩니다.
명목상 가격이 유지된 것처럼 보일뿐
물가상승률을 감안한 실질가격은 떨어진 것입니다.
분양가와 시장 매매가로 쉽게 생각하면
2021년 6억원에 분양된 아파트가 시장에서 8억이 거래되는데
2026년 신축분양가가 8억이 된다면
5년동안 2억원 만큼의 버블은 없어진 셈이 되는 겁니다.
때문에 버블을 지닌채 주택가격이 유지가되면
실질가격으로는 주택가격이 떨어지는 셈이되어
버블이 해소가 되고 저점 매수 기회를 노리던 무주택자들의
매수 기회는 날라가게 되는 겁니다.
향후 몇 년 내에 조정은 반드시 올 거라 생각합니다.
문제는 조정 폭입니다.
생각만큼 조정폭이 크지 않을 수도 있는 상황도 고려해봐야합니다.
과거 리먼사태에 강남에 30~40% 조정이 발생했기때문에
이번에도 그 정도 수준의 조정이 발생할 것이다?
단순하게 이렇게 생각하면 안됩니다.
그때와 지금 달라진 시장 상황을 비교해봐야합니다.
1. 투자 수요 vs 실거주 수요 비교
과거대비 실거주 수요가 강하면 조정 폭이 적게 나타날 수 있습니다.
2. 거래 비용 비교
과거대비 주택 매도 매수 거래비용이 상당히 증가했다면 매도 의사가 줄고 시장의 매물이 감소해서 조정폭이 적게 나타날 수 있습니다.
3. 인구 흐름 비교
과거대비 도심 선호 현상이 강하다면 서울 수도권 거점 도시의 조정폭이 적게 나타날 수 있습니다.
4. 호재 비교
과거대비 GTX와 같은 대형호재가 조정기에 껴있다면 조정기때 조정폭이 적게 나타날 수 있습니다.
5. 대출 상황 비교
과거대비 탄탄한 가구 재무상태를 가지고 있다면 조정 폭이 적게 나타날 수 있습니다.
6. 공급량 비교
과거대비 공급량이 적다면 조정 폭이 적게 나타날 수 있습니다.
7. 금리 비교
금리가 급상승된다면 조정폭을 키우는 변수가 될 수 있습니다.
8. 정책 비교
과거 대비 시장에 물량을 감소시키는 규제 정책이 추진된다면 조정 폭이 적게 나타날 수 있습니다.
반대로 규제를 풀고 시장 매물을 증가시키는 정책이 추진되면 조정 폭을 키우는 변수가 될 수 있습니다.
따라서 내년 대선이 주요한 변수가 될 것입니다.
9... 10... 11...
이 외에도 앞으로 조정 폭에 영향을 줄만한
수 많은 변수들이 있을 겁니다.
대기 실수요자라면 객관적인 시각으로 상황을 판단하는게 제일 중요합니다.
제일 어리석은게 나에게 유리한 방향만 혹은 정치색 안경을 쓰고 편협하게 생각하는 것입니다.
마치 다른 은하 외계인이 대한민국 상황을 바라보는 것과 같은 객관적인 시각을 유지해야합니다.
과연 앞으로 상황이 무주택자에게 혹은 다주택자에게 긍정적일지 부정적일지를 생각해보고
한발 앞서 내년 대선 결과에 따른 각각의 대응 시나리오도 준비하는게 좋을 것 입니다.
변수는 이름 그대로 언제든지 변할 수 있는 요소입니다.
그리고 내가 알고 있는 변수는 과거형 혹은 현재형입니다.
내일 그리고 앞으로는 또 다른 변수가 생깁니다.
내일 북한에서 핵미사일을 발사할지
아니면 북한에서 폭동이 일어날지 정치적 변화가 일어날 지
혹은 어느 산유국에서 전쟁을 일어날지 우리는 알 수 없습니다.
폭등한다 폭락한다처럼 미래를 확정짓지 마시고
만약 ~ 상황이 일어나면 이라는 시나리오를 대비한
다양한 열린 생각을 하는 것과
그때그때 달라지는 변수에 따라 유연한 생각을 하는 것이
바람직하리라 생각합니다.
마지막으로 무주택자들이 폭락을 기대하고
30% ~ 40% 조정된 가격에서 집을 사겠다라는건
정신나간 생각이란걸 말씀드리고 싶습니다.
개인적으로 추천하는
향후 매수 결정 방법은 매수 가격이 아닌 매수 시기를 정하는 방법입니다.
본인이 가장 매수하기 적합하다고 생각하는 기간 바운더리를 정해놓고
이 기간엔 무조건 매수하겠다라는 전략을 세우는 방법을 권장합니다.
물론 이것도 변수에 따라 기간이 변동될 수는 있는데
최후의 마지노선은 정해놓으시라고 말씀드리고 싶습니다.
만약 가격을 기준으로 무리하게 30%~40% 조정된 가격에 사겠다라는 생각을 하고 있으면
이 가격까지 떨어지지 않을 시 중요한 저점 매수 기회를 날릴 수가 있습니다.
때문에
내 기대치 만큼 가격 조정이 오지않더라도 최적점이라고 생각하는 시기에
매수를 할 수 있도록 매수 기간을 설정해놓는 것입니다.
이번 사이클 다가올 조정기마저도 주택매수 못하면
다음 상승기에서는 서울에서 200억짜리 신고가
경기도에서 80억짜리 신고가 찍는 상황을 볼 수도 있습니다.
주거의 안정성은 가정의 평화와도 밀접한 관련이 있음을 염두하셔야 합니다.
30~40% 조정된 가격으로 사겠다는건 내 가정을 걸고 도박하겠다는 심리와 같습니다.
정규분포에서 양극으로 갈수록 일어날 확률은 극도로 줄어듭니다.
때문에 이익이 적더라도 어느정도 일어날 가능성이 충분한 범위에서 결정을 하는 것이 합리적입니다.
내 가족의 평안을 걸고 적은 확률의 도박에 참여하는 것은 그다지 좋은 선택으로 보여지진 않습니다.
[참고]
조정기가 시작한다고 해서
모든 지역 모든 단지들 가격이 조정되는 것은 당연히 아니겠죠.
(1) 지역마다 상승하락 사이클이 다릅니다.
(2) 호재력이 강하면 거시적 조정기에도 상승하는 단지들이 있습니다.
개별 호재 상승 압박 파동이 거대하여 거시적 하방 압박 파동을 상쇄하여 덮어버리는 곳은 오히려 상승이 나타날 수도 있습니다.
거시적 요인과 더불어
각 지역, 각 단지 개별적인 요인까지 종합적으로 판단하셔야 합니다.
이메일
카카오톡
라인
밴드
X(트위터)
페이스북
55
스파르타쿠크다스
동숭동
0
26
|
지금처럼 재개발 재건축을 오랫동안 억제한 장세라면 PIR도 아무 의미 없습니다.
까놓고 말해 5층 재건축, 매매 10억, 전세 2억. 이런 물건들. 전세 2억, 즉 실거주 전세가치가 2억이면 매매는 기껏해야 4억을 넘기 어려울텐데 매매 10억이라는것은 6억의 거품이 끼어있다는게 아닌 대지지분의 가치가 10억이 될만하다는 것으로 해석해야 됩니다. 합리적 수준으로 재건축을 했을때 어느정도의 추가부담금 및 제세공과금 합해서 비용이 들어가고 그 결과 나온 신축아파트 시세가 얼마 할테니 지금의 지분 가격은 얼마, 투자자들이 이렇게들 계산하고 현 시세를 만들었겠지요. 즉 이런 주택들은 주택이 아닌, 깔고 있는 토지(대지지분)의 가치로 계산되는, 즉 주택이 아닌 '택지'의 개념으로 봐야 하는것이지요.
따라서 재개발, 재건축 '예정' 주택들이 늘어간다는 것은 그만큼 PIR에 왜곡을 가져올 수 있다는 것입니다. 재개발 재건축 프리미엄이 붙은 주택들을 제외하고 일반적 주택만으로 PIR를 따로 계산해야 할텐데 그런 통계는 어디서도 본 적이 없네요. 혹시라도 소득 대비 전세가격 지수라도 있다면 참고로 할만 하겠습니다.
물론 재개발, 재건축 '예정' 주택들이 가져오는 가격의 왜곡보다 그런 주택들의 재개발 재건축 인허가를 의도적으로 막아서 생기는 공급부족이 일으키는 문제가 더 크겠지만.
|
drwhy
0
0
| 잠시나마 개포동 평당가격이 서울에서 제일 높던 시절이 있었죠? ㅋ 택지로 봐야할 재건축주택가격이 주택가격 통계를 보기 어렵게 만드는것 같습니다. |
동숭동
0
1
|
꽤 오랫동안 경기도 과천시가 평당가격 상위권에 쭉 올랐었는데
재건축 주택가격이라는것을 아예 모르는지, 알면서 애써 무시했는지, 하여튼 전혀 반영 안하면서 '과천' 이라는 도시의 특성만 가지고 비쌀수밖에 없다, 이런식으로 나와있는 신문기사를 과거에 아주 여러번 본 것 같습니다.
과거의 과천시는 도시 전체가 재건축대상이니. |
sjshahv
0
0
|
@동숭동 제가 과천도 살았는데
사실 과천이 '시'는 넓지만 본도심이라고 불리는 청사역-과천역에 12개 아파트 단지가 밀집되어있는 구조고
나머지는 단독/빌라 형태로만 되어 있어서 주거밀집지역이 서울 자치구 한개 '동' 수준 밖에 안되죠.
거기다가 지금 신축입주랑 5층짜리 재건축들로 뒤섞여 있어서 '평당가'가 높은건데
이걸 말씀하신 것처럼 과천이 비쌀수 밖에 없다고 설명하는게 전문가라는 분들도 있더라고요.
실제로 대지당 평당가로 붙으면 강남이랑 더블 이상 차이나는데요. |
굴러라
0
0
|
@sjshahv 과천시 안넓구요. 시단위지구 중에 전국에서 두번쨰로 작습니다.그리고 89%가 그린벨트 지역입니다. 그린벨트 포함이면 모를까 그린벨트 제외하면 평단가 더블이 아니라 강남보다 높습니다. 그 싸보인다는 단독/빌라단지도 최소 평단가 2500이상입니다. |
동숭동 |
26
0
