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토지관점에서 바라보는 단독주택이나 빌라의 가치 12
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아파트만 보다가 단독주택이나 빌라의 의미에 대해서 생각해보고 있습니다.
아파트는 정확한 시세파악이 쉽지만, 단독주택이나 빌라의 경우에는
시세파악이 상당히 어렵습니다.
토지관점에서 의미를 살펴볼 수 있지 않을까 생각하는데,
의견 부탁드립니다.
시간이 흘러서 연식이 오래되어도 한국에서 아파트는 큰 의미가 있기에
가격이 떨어지지 않는거 같습니다.
하지만, 단독주택이나 빌라의 경우, 건물의 가치는 0에 수렴하는 느낌이고
땅만 남는 느낌입니다.
따라서, 땅값을 통해서 간접적으로 시세를 파악하고
땅값대비 상당히 저렴하다면, 저평가된 단독이나 빌라가 아닐까 하는 생각을 해봅니다.
땅값을 파악하기는 어렵지만,
단독주택의 경우에 토지공시지가를 통해서 대략적인 토지가격을 파악할 수 있을거 같습니다.
빌라의 경우에도 가까운 근거리의 토지공시지가를 검색해서 확인이 가능할 거 같습니다.
물론 근처이기에 정확하지는 않겠지만요...
문제가 있을거 같은 부분이...
1. 토지 공시지가가 실제 토지의 가치와 차이가 크다는 점
실거래가 더 비쌀수도 있지만, 반대로 실거래보다 토지 공시지가가 훨씬 비싸게 책정될 수도 있는거 같습니다.
2. 땅이 결국 의미를 가질려면 정말로 인내하고 인내하고 심지어는 자식세대가 되어 재개발될때까지 기다려야 한다.
3. 아직 공부가 부족한데, 땅마다 용도가 있으며 용도에 따라 땅값에 큰 차이가 있으며, 용도도 고려해야 한다.
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뽐무부
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1. 공시가보다 낮은 가격은 아직 못봤네요 2.재개발을 기다리기 보다는 토지활용가치가 중요할것같네요. 에전에 40평땅도 건물 올려서 수익이 좋았지만 지금은 각 규제로 70평 이상되야 건물 올려서 수익이 되니깐요 3. 최우선 고려사항 아닐까합니다. 10평땅도 이용가치만 있다면 중요하니깐요 |
BagelBites
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답변 감사합니다.
제가 살고 있는 동네 근처에 단독주택이 50억에 올라와 있습니다. 대지가 621.6m2인데, 여기가 공시가기준으로 1m2가 약 500만원정도 입니다. 이 기준으로 보면 약 30억정도 합니다.
공시가보다 실토지가격이 비싸다면, 이 단독주택의 의미는 토지간점에서 최소 30억 + 실거래차이 그리고 건물가격 xx억... 이런 의미로 보면 되겠죠? |
뽐무부
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네 맞습니다. 건물가격 산정이 어려우니 보통 토지공시지가 곱하기 1.5 해서 총금액에서 토지공시가격 곱하기 1.5 금액 빼면 건물가격을 이정도 잡고 내놓습니다. 절대치라는건 없고 가장 쉽게 계산하는 방법으로요 |
hep
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| 재개발돼도 싼값에 자기 땅 수용당하고 거금의 추가분담금을 내야함. 쓰러져가는 빌라 하나라도 소유하는 순간 유주택자가 되어 안그래도 어려운 청약확률 반의 반으로 줄고 각종세제혜택도 줄어듬. 그래도 서울 한복판이라면 어쩌면 괜찮을수도요. |
BagelBites
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청약은 상괸없습니다.
과거에 아파트 안사고 상가를 몇개 샀었는데... 별로 재미를 못봤어요.
그 돈으로 100프로 갭투자(리스크로 그럴리 절대 없었겠지만)를 했으면, 시세차액을 적게 잡아도 50억은 되었을겁니다. 물론 양도소득세 때문에 실이득은 어마어마하게 줄겠지만요...
이미 타이밍은 놓친 느낌이고, 우선 세상흘러가는거라도 제대로 공부해봐야겠다는 생각이 들더라구요.. |
마틴DB
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단독주택은 토지가 + 건물가인데 아파트는 토지가 + 건물가 + 공급한계로 인한 인센티브
단독주택으로 선택하려면 마찬가지로 공급제한이 되는 입지를 선택해야죠. 이태원, 강남도심처럼 수요가 꾸준하고 더이상 추가공급이 어려운 곳이요.
그리고 지나간 일은 따질 필요가 없는게 제가 생각했던 코인, 주식, 압구정현대 투자를 실행했으면 순수익이 100억이 넘지요. 에이다 30원일 때 5천만원어치 사려다가 더이상 돈 욕심 안부린다고 안샀는데, 그게 100배까지 뛰었어요. 폭락했는데도 여전히 그때 대비 40배 이상 수준이고요. |
Divees
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1. 토지(단독주택) 위치와 크기 따라 용도가 다릅니다. 역세권이면 보통 임대 수익, 자산가치의 보존(인플레이 햇지) 비역세권은 미래 가치(재개발) 이라고 생각해요.
지방은 대규모 개발인데..지방소멸 중인데 정보 없이 접근하면 대대손손 물릴지도.. 2. 시세는 공시지가는 참고용. 디스코 같은 앱에서 몇년치를 분석하면 대충 시세 나옵니다. 단독은 큰 이슈가 없는 이상 크게 안오르거든요. 다만 위치와 모양에 따라 평당 단가 차이가 있으니 반영 해야합니다.
3. 여담이지만 같은 지역내에 단독주택 평당 단가보다 아파트 단가가 더 비싸지는 시기가 왔습니다. 저같은 경우는 아파트를 사긴 대출문제로 어려워서 다가구 매입후 1분 초 역세권에서 운영중인데 생각보다 괜찮습니다. 저같은경우는 세입자 면접을 합니다. 대놓고 하는건 아니지만. 이상하면 받지 않아요.. https://m.clien.net/service/board/p...
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