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전세 갱신 관련 5% 이상 증액 시 9
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안녕하세요
세입자이고 이번에 전세 연장하려고 합니다
기존보증금은 3억이고 집주인이 실거주 한다고해서 협의후 1억 증액해서 계약하려고 했었습니다
기존 계약서 그대로 두고 증액계약서 작성해서 증액분에 대한 확정일자를 받으면 기존 3억에 대한 확정일자 효력은 그대로 유지가 되는걸로 알고 있구요.
여기서 문제가. 5%이상 증액하는경우 갱신청구권을 사용하지 않아서 새로운 계약으로 본다는 규정?이 있는것 같습니다.
새로운 계약으로 본다는게 기존 계약에서 기간을 연장하는 증액갱신 계약을 했음에도 기존 확정일자 효력을 잃게되는걸까요?
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말타
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| 확정일자는 단순 임대차계약에 있어서 전입신고와 같은 대항력이 없는 기간동안 임차보증금에 대한 대항력을 부여해주는것으로 알고있는데.. 묵시연장이 아닌 증액에 따라 새로이 임대차계약이 된다면 응당 새로운 확정일자를 받아서 은행 등에 제출함이 맞지않나요? 이미 종전 임차계약에 대한 대항력이 확보된 임차인(전입신고 및 실거주 등)에게 이전 임차계약의 확정일자 효력이 어떤 의미가있는지ㅎㅎ |
까나리
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기존 3억에 대한 우선변제권은 지금 있고, 앞으로 증액계약서를 작성후 증액분에 대해서 추가로 확정일자를 받으면 기존 3억, 증액분1억 확정일자가 각각 관리될겁니다
근데 임대차보호법이 생겨서 갱신청구권을 사용하지않고 5퍼센트 이상 증액으로 갱신시 '새로운 임대차 계약으로 본다'라는걸 어디서 봤는데 새로운 임대차 계약으로 된다면 기존 3억의 우선변제권 효력이 사라질까 걱정이 돼서요 |
말타
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1. 대항력갖췄다면 확정일자는 잠깐 생각에서 off
2. 기존임차계약에서 증액분에 대한 계약이라고 생각. 즉 묵시갱신아님. 3. 기존임차계약의 임차금의 우선순위는 증액분의 계약여부와 상관없이 기존임차계약을 따름. 4. 증액분의 경우 증액시점에 대하여 우선순위를 다시 따짐. 5. 기존 임차금은 기존확정일자 변동유무랑 아무 상관없고, 추가 증액분에 대하여 별도의 확정일자 받으면 새로운 계약시점부터 해당 증액분에 대한 우선순위 따짐. |
에터
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확정일자에 기한 우선변제권에는 영향이 없다고 봄이 상당합니다. 우선변제권위해 필요한 것이 대항력과 확정일자이고, 대항력은 점유와 전입을 요합니다.
결국 점유-전입-확정일자가 있으면 되는 거죠.
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지킬박사님
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5%이상 증액하는경우 갱신청구권을 사용하지 않아서 새로운 계약으로 본다는 규정?이 있는것 같습니다.
-> 처음듣는 건데요? 증액은 증액이고 갱신청구권은 갱신청구권이고 기존계약은 기존계약입니다. 기존 세입자가 전입/점유 변동없이 그대로 사는데 기존 계약이 효력을 잃을수가 없습니다. |
까나리
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그럼 갱신청구권을 사용하지 않고 3억에서 4억으로 5%이상 증액해서 갱신을 하는 경우 법적으로도 문제없고 기존 3억의 우선변제권에도 문제가 없다는 말씀이시죠? |
