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서울 집값 잡는 법 25
 홍차고 1 2021-09-08 22:36   조회 : 2211

부포에 이 글 쓰려고 뽐뿌 가입했어요. 
걷잡을 수 없는 집값으로 온통 시끄러운 와중에 
이런 관점도 논의가 되면 좋겠다 해서 글 씁니다. 
편의를 위해 음슴체로 작성합니다. 

서울 집값을 잡기위한 다양한 주장이 있지만, 결국 대부분은 공급확대로 귀결됨. 
문제는 서울에 빈 땅이 거의 없기 때문에 정부는 서울에 인접한 경기도나 그린밸트에 공급을 하려함. 
하지만 이는 서울을 집값을 잡는데 결정적인 효과는 없다고 봄. 오히려 보다 서울 접근성이 떨어지는 곳의 집값만 잡을 것. 

핵심은 서울의 입지 좋은 곳에 파괴적인 공급을 해주는 것임. 

방법은 서울 내에 재건축 연한 30년이 지난 모든 아파트의 민간 재건축을 일시에 허가하고,
주요 역세권, 한강변을 포함한 대로 주변 등 교통 인프라가 갖춰진 곳의 용적율을 최소 600에서 최대 800% 까지 올려 주는 것임.
오히려 용적율 증가 폭 낮은 재건축을 후순위에 둠. 
용적율을 올려주는 동시에 건폐율을 확실히 규제하고, 층수 제한을 없앰. 
추가로 재초환도 완화하며, 기부채납이나 공공분양은 적당히 강제함. 
대신 주차, 수도, 전기, 하수 등의 기반 시설 확충에 비용을 설정함. 

구체적인 내용는 더 보안해야겠지만, 이런 상황이 온다면 어떻게 될 것 같음? 
일단 지금 부터 1990년 이전 입주한 아파트는 모두 대상이 되며, 너도 나도 재건축에 뛰어 들 것임. 
대충 해당되는 가구 수가 약 10만채 정도는 될 것임. 이들의 용적율이 보통 200% 안팍임. 
게다가 대부분 입지가 아주 좋음. 
한 순간에 서울에 최대 30만채 정도 공급물량이 생김. 
뿐만아니라 이후에도 공급을 기다리는 아파트가 줄서서 기다리고 있으며, 2040년 까지 매년 수만 가구씩 계속 쏟아짐. 
자연스레 서로 사업성을 평가하고 가격 경쟁이 붙으면서 적정가를 찾아갈 것임.

물론 이 집들이 한번에 일제히 재건축 공사를 시작할 수 없으며, 재건축 호재에 집값을 어느정도 자극할 것 임. 
여기에 전세 등 임대가 문제인데, 안그래도 전세가 부족한데 이주민까지 발생하면 더 헬이 될 수 있음. 
솔직히 초기에는 나도 잘 모르겠음. 뭔가 방법이 있겟지라고 기대해봄. 

그리고 일부 물량은 당장 3~4년 안에 공급이 시작 될 것임. 
적어도 입주 물량이 나오면서 서서히 해결될 것으로 기대됨. 
유력한 후보는 대치, 여의도, 잠실 선수촌, 동부 이촌 일부. 경기도는 분당 정도. 

정부는 공급 효과가 큰 사업부터 진행이 진행될 수 있도록 교통정리만 해주고 안정적으로 공급될 것이란 신호만 줘도 시장은 점차 안정될 것 임. 
적어도 무식하게 도로나 한강을 매꾸거나, 초등학교 위에 아파트를 짓는 거 보단 나을 것임.

재건축과 관련하여 정부가 규제 완화를 해줄까라는 물음에 나는 충분히 가능하다고 봄. 
집은 수명이 있음. 
90년대 지어진 아파트 들은 보통 40년, 길어도 50년 정도일 것임. 
서울 경기에는 1시 신도시가 생성되는 시점인 1992년 부터 매년 20만 가구의 아파트가 공급 되었음. 
이 아파트 들은 언젠가는 결국 멸실되거나 재건축, 재개발 또는 리모델링이라도 되어야함. 
한 집당 사람이 2.5명이라고 치면 일정 시기가 지나면 매년 50 만명 씩 자신의 문제가 되는 사람이 생김. 
10년이 지나면? 500 만명. 
이 들이 목소리를 내고 표를 행사 할 것을 생각하면, 재건축 규제 완화는 서울이 망하지 않는 이상 정해진 미래가 되는 것임. 
지금 상황이 지속되면 시기는 아마 2030년 즈음 부터 일 것임. 
나는 이러한 담론과 여론이 이보다 빨리 형성되어야 이 후에 더 큰 문제를 해결할 것이라고 봄. 


부동산에 3년 정도 관심을 가지고 나름 공부하며 정리한 제 생각이었습니다. 
포럼에 부동산 잘 아시는 분 많으시니, 부족한 점 많이 지적해 주세요. 

긴 글 읽어 주신 분들 감사합니다. 

아, 한줄 요약. 

서울 재건축 봉인해제, 용적율 세배
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초승달S22 다른의견 1 추천 5

위 제안 중.장기적으로 집값 잡는데 가능성 있을것 같네요

근데요 아직 민주당을 잘 모르시는데요, 민주당은 절대 반성하지 않습니다. 민주당 절대로 재건축 규제 풀지 않을꺼에요.

규제 풀기보단 정은이 한테 가서 서울에 미사일 몇 발 쏴 달라고 할 놈들 입니다.

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홍차고 다른의견 0 추천 0
정치적인 색깔을 떠나서, 정치꾼들은 표를 먹고 자란다는 말이 있습니다. 표를 얻지 못하면 생명을 잃거나 스스로 변화 하겠지요. 

만약 표를 얻을 수 있다면, 오히려 언제 그랫냐는 듯 뻔뻔하게 입장을 바꿀거라 봅니다. 

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초승달S22 다른의견 0 추천 0
집값 잡는 방법 모두가 알고 있어요

정치적 신념, 이념 때문에 민주당이 안하고 아니 못하고 있을뿐

 

단기해법으로 일시적 양도세 감면해주면 다주택자 매물 시세차익 노리고 쏟아질껍니다.

동시에 위에 말씀하신 규제해제 하면 도심지 공급확대 시그널 나갈꺼구요. 명박이가 그랬듯이 그린밸트를 풀던 뭘하든 영끌로 부지 마련해서 수요있는 곳에 신축 아파트 공급 시그널 나가면 됩니다.

답은 정해져 있어요

 

근데 민주당은 알아도 못 합니다. 할 수가 없어요.

양도차익 불로소득인데 국고환수 해야죠

규제풀면 자기들 정책실패 인정하는건데 못하죠

그동안 공급은 충분하다고 그렇게 떠들었는데

반성안합니다.

 

지금같은 비정상적인 폭등은 정치(정책)로 만들어 졌기 때문에 따로 떼어서 생각 할 수가 없어요

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ㅁ핫쵸코ㅁ 다른의견 0 추천 0

@홍차고 초승달S22님 말씀대로 민주당과 이쪽 정권 인사들은 반성을 안할겁니다.

지금의 부동산정책이 문정부가 들어서서 쓴게 아니라...기초를 노무현때 만든거니까요.

노무현 정권 내내 9시 뉴스 첫기사가 부동산 폭등이었습니다. 그때와 지금이 싱크로율 99%죠...

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나야상상가 다른의견 0 추천 0

@ㅁ핫쵸코ㅁ 

반성이라뇨. 인정이나 하면 다행이지.

지지자들 대부분이 이미 망했다 생각하고 평등이라는 이름하의 폭력으로 모두가 다시 동일한 출발선에 놓이길 희망하는 사람들입니다. 리스크는 겁나지만 남이 잘되는건 절대 못보는 그런 분들요.

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서울블루스 다른의견 0 추천 1
님아

뇌피셜 쓰지마시고요

정은이에게 미사일 쏴달라고 했던건 국짐이었는데요?

 

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죽어야끝나는게임 다른의견 0 추천 1

이게 박근혜가하던 뉴스테이

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홍차고 다른의견 0 추천 0
아아. 이렇게 또 재조명 받나요. ㅎㅎ 
찾아보니 정말 비슷하긴 합니다만 뉴스테이는 임차인의 거주 안정에 더 무게를 실은 것 같군요. 
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깨끗해요 다른의견 0 추천 0

음.. 일단 바로 생각나는거로는 교통난에 허덕이지 않을까 우려가 됩니다

공급으로 잡겠다면 극단적으로 한강을 다 매립하고 그 위에 집을 짓는건 어떨까요?
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홍차고 다른의견 0 추천 0
어차피 서울은 언제나 교통난 입니다. 멀리서 오나 가까이서 오나 늘 붐비겠지요. 

그래서 적어도 주차라도 넉넉하게 할 수 있도록 정책으로 강제해야 한다 봅니다. 

한강 매립은.. 농담이시겠죠? 

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