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피할수없는 부채위기가 다가온다.
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[* 비회원 *]
33 2021-11-23 17:29
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파워링크등록안내
얼마나 재밌을지 두근반세근반하며 읽어보았습니다.
스크롤 압박이 긴 글이니 유의부탁드립니다.
가계부채 증가율은 한국이 최상위권입니다.
다세대 빌라 전세및 매매가도 멱살잡고 올려버리는 임대3법의 위엄~~
대출이 안나오니 매매자체가 안되고 그러면 상승률은 낮아질수밖에요..
근데 하락했다는게 아닌 상승률이 낮아졌다는게 함정!
임대3법으로 전세갱신물량과 신계약가격의 가격차이가 엄청나게 벌어짐
월세대비 부담이 절반에 불과한 전세제도
우리의 소중한 전세제도는 이제 서서히 역사의 뒤안길로~~
금리 인상되면 부동산가격은 하락할수밖에 없다고요?
놉~ 금리인상기에 오히려 주택가격 상승률이 올라가는 경우가 상당수입니다.
그래서 주택가격의 가장 중요한변수는 수요와 공급이고 금리는 두번째 요소입니다.
아니 가계부채 증가속도보다 빠르게 주택가격이 상승하네요~
그러면 대출금액대비 담보비율이 자꾸만 낮아지니 담보대출은 갈수록 건전해지네요..
주택거래시 세안고 매매가 많았기에 부채조달비중에서 전세금이 차지하는 비중이 압도적입니다.
당연하죠 대출규제로 담보가치대비 턱없이 적은 금액만 대출해주는데 무주택자가
전세안끼면 주요지역 아파트를 어떻게 구입하나요
내년 임대3법 갱신물량 시중에 나오면 전세가율은 여기서 더 올라가겠죠.
(물론 현재 고공행진중인 신규전세가는 지금보다는 낮아질겁니다)
주택가격 상승률63%
주택담보대출 상승률 32%
즉 5년사이 담보대출은 2배정도 건전해졌습니다~~~
반대로 전세자금대출증가율은 280% ㄷㄷㄷ
상황이 이런데도 담보대출 집단대출은 꽁꽁 틀어막고 전세자금대출만 풀어주다니
대체 무슨의도 입니까??
연체율 보세요
모기지연체율 0.14 ㄷㄷㄷ
너무나도 건전해서 하품이나올 지경입니다.
빅쇼트영화한편보고 부동산폭락이 오니 어쩌니 하던분들 제발 현실인식부터 바로합시다.
정부부채포함 한국은 부채가 과다한편입니다.
그렇다면 과연 대선공약 기본소득은 어떻게 실현가능할까요?
1. 국채발행
2. 국토보유세
3. 공약이행불가
가계부채에서 전세자금대출이 문제입니다.
그런데 왜 반대로 담보대출을 틀어막는거죠?
규제로 인해 신용대출 성장률이 늘었지만 이제는 신용대출도 막혔으니 큰 의미는 없는 지표입니다
언젠가는 하락기가 찾아옵니다.
주택보다는 수익형 부동산의 매각가율이 낮네요.
큰부자는 위기에 탄생하는법
다들 물건던지고 공포에 질릴때 평소에 사고싶었던 부동산을 매입하면 되겠습니다.
주택가격 하락기에는 거래량이 줄어서 매매가 쉽지않죠
가격하락폭은 평균이라 그런지 14% 정도인데 실제 체감느낌은 30%는 되지않을까 추측합니다.
즉 하락기가 왔을때 반토막을 기다리기보다는 30%즈음 하락했다면 매수하는 전략도 괜찮을듯 하네요
이렇게 보니 강남이 저평가가 확실합니다.
광주광역시도 아직 저평가 구간이네요
빈집비율 주택보급률 아무짝에도 쓸모없는 통계입니다.
사람들은 지하주차장 딸린 30평이상 아파트만 주택으로 생각하니까요.
심지어 빌라 반지하 다 합쳐도 수도권은 보급률이 100프로가 안됩니다.
이러니 신축위주로 폭등할수 밖에요..
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결론
1. 담보대출은 연체율도 극도로 낮고 담보비율도 낮아져서 위험이 발생하기 힘들어보인다.
2. 가계대출의 가장 큰 뇌관은 전세자금대출
대선후에는 어떤식으로든 규제가 들어올듯
3. 서울은 아직도 싸다.
4. 공급없이 금리인상으로는 주택가격을 억제하기에는 역부족이다.
5. 내년 임대3법 종료물건은 또한번 전세가격 상승을 초래한다.
6. 전세가격상승 + 전세자금대출규제 = 높아진 전세금을 감당못하면 반전세로 전환되거나 외곽지로 밀려날수밖에
7. 하지만 금리인상시그널은 명백하다.
무리한 레버리지는 자제, 대출관리에 만전을 기해야 할때.
8. 보유세, 종부세, 국토보유세 등등 어떤세금이던지 임차인에게 100프로는 아니더라도 일정부분 전가된다.
이제 고품질의 아파트에서 저렴하게 거주하는 시대는 끝났다.
9. 금리가 오를수록 현금흐름이 중요하다.
본업에 충실하자.
긴글읽어주셔서 감사합니다.
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LH로남불
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한때 증권사 애널리스트들의 부동산 시장예측이
잘 맞아들어서 뜨거웠죠..
하나금투의 ㅊ위원, 유진의 ㅇ위원,
그 반면 도무지 맞질 않는 사람도 있었죠..
미래에셋의 ㅇ위원..(지금도 여전히 틀...) 처음엔 잘 맞추다 중간에 스탠스 바꾸고 몇년간 계속 틀렸던 하나금투의 ㅊ위원...
결국 그 똑똑하다는 증권사 애널리스트들도 본인의 뷰에 따른 근거들을 모아 그럴싸한 리포트를 발행하는 것에 지나지 않는건가..라는 생각이 듭니다.
시장은 생물이고 살아움직이며, 시장 참가자는 데이터가 아니라 내집이라는 필수재를 위한 욕망과 심리로 움직이니까요..
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[* 비회원 *]
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유명애널3명이 있죠
이상우, 채상욱, 이광수
어느분이 맞고 틀렸는지는 다들아시니 언급할필요없을듯하고..
데이터를 어떻게 해석하느냐에 따라서 전망의 신뢰도가 갈리는것 같습니다.
진정 통찰력있는 분석으로 전망하느냐 아니면 자신의 주장을 강화하기위해 확증편향된 시각으로 데이터를 분석하냐 차이인듯 싶습니다.
그런데 상기 분석리포트어디에도 내년이후의 공급물량과 가구수증가에 대해서는 다루지 않았습니다. (22년도 부채관련 전망리포트지만요)
결국 가장 중요한 요소는 쏙 빼놓은채 금리인상이나 부채증가율등
부동산가격의 핵심포인트는 놓친채 전망한다는 점에서 많이 아쉬웠습니다. |
Trilemma
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연체율 너무 건전하네요...
서브프라임 들먹이는 사람 중에 cdo mbs 트렌치 등 파생 상품이 뭔지 모르는 사람이 한 트럭이기도 하지만 'sub' 가 뭔지 모르는 사람 역시 많던데 연체율 보면 그분들 희망은 이뤄지기 힘들어보이네요 |
[* 비회원 *]
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집값폭락 희망사항 지껄이는 머리깨지신분들은 그냥 뒤로가기 눌러주시면 감사하겠습니다 ㅋㅋ
뭐 애댱초 이글이 인기글가야 눌러보실 지능이겠지만 말이죠 ㅋㅋ |
에터
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투자 관점에서 주택을 바라보는 사람들이 오류를 범하는 까닭은...
역설적으로 집은 실제로 사용할 수 있는 재화라는 점 때문이겠죠. 예를 들어 주식에 세금(양도세, 보유세) 올리면 투자매력이 떨어지기 때문에 실제로 주가가 하방으로 영향을 받을 수 있습니다. 그냥 주식에 투자한 사람들이 돈 빼서 다른 상품 투자하면 되거든요. 비슷하게, 금리가 올라가면 채권에 투자하는 게 나으니까 주가가 많이 영향을 받죠. (물론 금리가 비싸다는 것 자체가 경기가 활황이라는 뜻인 경우가 많아서...)
근데 이걸 쌀에 적용하면? 쌀에 세금 붙인다고 쌀값이 떨어지는지...(쌀에서 돈 빼서 다른 데 투자한다?) 금리 올렸다고 쌀값이 떨어지는지... 생각해 보면 주택이 왜 금리와 세금에도 불구하고 가격이 올라가는지 알 수 있죠. 세금을 붙여도 나는 밥을 먹고 어딘가 주택에서 살아야 하고, 금리가 비싸도 나는 밥을 먹고 어딘가 주택에서 살아야 합니다. 저러한 투기꾼적 시각에서 살짝 벗어나서 볼 필요가 있습니다. 정부가 이런 투기꾼적 시각에서 주택을 바라보고 있고, 폭락이들도 마찬가지죠. |
[* 비회원 *]
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동의합니다.
자녀를 둔 집에서 주택이란 투자로서의 성격보다 사용가치가 더욱 큰법이죠
안온하게 정주할수있는 권리가 얼마나 대단한건데요..
재화에 세금을 붙여서 해당재화가격이 떨어지는 현상을 저는 본적이 없습니다.
당장 유류세인하하니까 기름값이 떨어지네요~~ |
[* 비회원 *] |
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KerryWood |
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벌레들의합창 |
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똥팔삼 |
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