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문재인 집권으로 10년을 고생하게 된 부동산시장 - 2부
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sjshahv
65 2021-11-27 14:39
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똘똘한 한 채 열풍이 시작된 것입니다.
이 때까지 서울의 중하급지들은 아직은 발동이 덜 걸리던 시점이었습니다.
18년으로 넘어오면서 3월까지도 최상급지들은 가격 상승이 이루어지다가 4~5월에 잠시 쉬어가는 타임을 가지게 됩니다.
(정리하실 분들은 정리하거나 증여/임사 탑승) - 이 때 유명하신 분이 문재인 정부 초기 교육부총리를 지내신 김상곤 부총리시죠
다주택자 압박 정책에 따른 여론의 비판에 못 이겨 '래미안 대치 팰리스'를 매각하는 대참사의 주인공이시죠. (그 이후에 바로 교육부총리도 밀려서 쫒겨나신건 비밀 입니다. 쉿...)
약속의 4~5월이 지나고 6월 이후부터는 2018년의 재산세/보유세가 확정되면서 다시 급매들은 모조리 사라졌으며 강남은 다시 상승을 시작합니다.
그런데 우리 중하급지들도 이 때부터는 주춤했던 17년과는 다르게 발걸음을 성큼성큼 움직이던게 17년과의 다른 관전 포인트였습니다.
예를 들어 제가 주로 지켜보던 상도역 근처 구축이 문프 집권 초 6.5억에서 17년에 7억대에서 멈췄던 것이 9.13대책 직전 9억대까지 첨프를 합니다.
서울의 전반적인 급등세에 놀란 문재인과 김수현미는 2018년 9.13 대책을 발표합니다.
1. 종부세율 추가 인상
3주택 및 조정지역 2주택 대상으로 종부세율 인상 + 연간 세부담 상한을 300% 로 증가(기존 150%)
2. 담보대출 강화
2주택 이상 주담금지 , 1주택자는 불가피한 갈아타기 경우 허용. 공시9억 이상 실거주 경우 제외하곤 주담 금지(생활안정자금 1억만 가능)
3. 2주택 이상 전세자금 대출 금지
4. 조정지역 일시적 2주택자 양도세 비과세 기준 3년에서 2년으로 축소(현재 1년으로 축소됨)
5. 공정가액 비율 추가 상향 (80%에서 100%까지 상향) - 내년에 100% 달성
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여기까지 이미 8.2대책으로 올라간 세금 부담을 더 걷고 대출을 옥죄는 일을 벌입니다.
8.2대책으로 시장이 상승하고 있는 상황에서 A라는 원인으로 B라는 결과가 나오고 있는데 '우린 틀리지 않았어' 라는 신념으로
강화 A1 버전을 실행시킵니다.
게다가 실수요자 보호라고 말을 했으면서 (1주택자 갈아타기도 힘들게 하거나 세율을 올리고 있죠)
이는 시장에서 "어라? 점점 더 1주택 매수도 빡세지는데? 대출도 더 줄어드네... 지금이라도 가야겠다' 는 생각을 부추기게 됩니다.
다주택자에게는 점점 더 팔기 어려운 상황 + 전월세를 올릴 이유 제공을 해버리죠.
17년 임사 장려 이후 슬슬 x 되심을 감지한 정부는 임사 혜택도 하나둘씩 줄여나가기 시작하는 게 9.13 부터입니다.
9.13대책 이후 9/10월 최고가를 끝으로 시장은 연말~19년 상반기까지 큰 조정장세를 맞이하게 됩니다.
이 때가 많은 상승론자들이 하락론자로 돌변한 시기이기도 합니다. (ex 채상욱 ㅎㅎ)
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이 때까지만 해도 정부의 생각을 아주 긍정적으로 유추해보자면 헬리오시티/개포 - 고덕 입주 + 124주구/진미크/방배재개발/둔촌주공 등
가슴이 벅차오르는 대규모 입주 물량들이 있으니 여유를 부렸다고 생각합니다.
사실 이 때가 공급을 더 늘렸어야 할 적기이지만... (실제 잠실 5단지나 여의도는 박원순이 인허가를 내주려고 할 때마다 시장의 파급력 때문에 중앙정부의
간섭으로 인허가나 개발 발표에 실패합니다)
18년 말부터 입주하는 9500가구 헬리오시티와 개래블 물량 폭탄은 실제로 시작 전에도 임사제도와 더불어서 주변 전세를 억제하고 있던 '억제기'
역할을 톡톡히 하고 있었는데요.
실제로 헬리오/개래블이 입주하는 시점 헬리오시티는 최저 전세가 5억(선순위 4억 껴있는데 이걸로 라하가 많이 써먹음), 잠실 엘리트 전세 8억 붕괴
개래블 전세 7억대라는 기욤패트리같은 기욤을 토해내며 9.13대책과 함께 '심약자'들을 떨게 만듭니다. + 노무현 이후 처음으로 강화 종부세를 쳐맞는
두려움 복합작용 - (그나저나 다시 보니 선녀같은 전세가..실화냐...)
그런데 제가 9.13에서 미처 적지 않은 단 하나의 대책으로 헬리오/개포 입주 + 이어질 고덕 입주까지 싹 정리되는 대 참사가 일어납니다.
"1가구 1주택자 장특공 80% 2년 실거주 부활" 2019/12/31일 매도분까지 유예
잉? 먼 개소리냐? 라고 하실텐데 근혜시절 장기보유자 (10년 이상) 의 경우에 실거주를 안했어도 장특공 80%가 가능했습니다.
지난 8.2대책에서는 비과세 2년 거주만 생겼다면 9억 초과 장특공을 받기 위한 조건이 신설됐는데요
보통 입주장에서는 전세가 쌉니다. 그런데 신축 아파트를 나중에 매도할 때 장특공을 받거나 비과세 충족하려면 2년을 무조건 살아야하는 걸로 바뀌니까
여러분이 집주인이라면 뭐가 이득일까요?
정답은 "입주장 2년 내가 거주한다' 입니다. 어짜피 거주할 거 2년 내가 비과세/장특공 조건을 맞추고 전세도 새로 비싸게 놓고 마음 편히 지내겠다
라는 집주인들이 생각보다 많아지면서 헬리오시티 입주 영향은 5개월안에 종료되면서 인근 개포/잠실 전세가도 19년 6월을 넘기면서 모두 회복됩니다.
(고덕도 똑같이 단기간에 입주장 종료)
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자 본격적으로 19년으로 넘어오겠습니다.
19년 1~4월은 굉장히 힘든 시기였습니다. 처음 얼얼하게 맞아본 종부세, 9.13대책 영향 , 또다시 열린 10년이상 장기보유자 중과세 일시 배제,헬리오 입주로 전세 일시적 하락 등이 겹치면서
'심약자' 분들의 물건 던짐이 시작됩니다.
잠실 엘리트 와 잠5를 필두로 고점대비 15~20% 하락이 반포를 비롯한 강남 3구에 뚜렷하게 나타납니다.
(여기서 포인트! 잠5는 고점대비 많이 하락했는데 이유가 뭘까요? 정답은 '거래가능한 예외 단지' 라는 것입니다.)
하락장에서도 '거래량'이 실려야 하락이 온다고 했습니다.
조합이 설립된 타 재건축들은 지위양도금지에 걸려 '하방경직성이 강했는데' '잠실 5단지' 처럼 조합설립 후 3년 이내 사업시행인가 신청을 하지 못한 단지들은 예외 조항으로 자유로이 거래가 가능하고 조정 기간에 하락폭이 큰 것입니다.
추가 팁 : 그럼 이런 단지들은 언제까지 매수해야 될까요? '사업시행인가 신청' 전까지입니다. - 이유는 다시 조합원 지위 양도 금지로 팔 수 있는 물건이 적어지니까
돌아와서 19년 상반기는 심약자들의 던짐이 컸던 시기입니다.
하지만 19년 5/31일이 지남과 동시에 시장에 있던 절세매물들은 모조리 사라지고 다시 가격은 상승을 시작합니다. (6/1 이후로 그 해 보유세는 확정이고 중과세 배제 유예가 끝나서 매도이유 x)
19년 하반기의 특징은 모두가 다 올랐지만 유독 강남권 + 타 지역 최상급지가 미친 듯이 오르던 '똘똘한 한채' 랠리였습니다.
위에 언급했던 19년 12/31일까지 매도해야하는 장특공제 물량(실거주 안한분)으로 인한 급매를 예측했으나 오히려 연말로 갈수록 급매도 쑥 들어가면서
11월 12월에 불타는 상승장을 겪게됩니다.
이 때는 오히려 중하급지보다 다들 상급지로 가야 된다는 생각이 머리에 박혀있을 때였고 실제로도 곧 서술할 12.16 대책이 없었다면
중하급지 무지성 상승보다는 상급지~최상급지 무지성 상승이 꽤 나왔을거라고 보고 있습니다.
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추가 : 앞에 언급한 '재초환/분상제'를 피하기 위해 관리처분인가를 받은 정비사업지들은 분양을 준비하고 있었는데 방배그랑자이와 과천써밋이 대형사고를
치게 됩니다.
바로 방그자 분양가 4900만원 승인 & 과천써밋 후분양 4000만원 성공인데요
이를 기점으로 "와 방그자가 4900? 반포 6000이상 5구역,잠실도 5천 만원 이상 확정이네? " 라는 분위기가 퍼집니다.
또다시 x됨을 감지한 문프는 '분상제를 관처 받은 단지도 소급' 하는 좆소 신입도 안할 일처리를 보여주십니다.
그 여파로 재건축 단지들은 '후분양'을 천명하는데 정부에서는 '후분양' 해도 분상제 강제 적용으로 맞불을 놓습니다.
이 과정에서 둔촌주공한테 "야 너희 2900만원에 분양해라" 라는 싸다구 100만대 마려운 제안을 함(둔주는 3300 요구)
이에 모든 재건축 단지들 분양 잠정 중단이 됐는데 그 와중에 한형기가 이끄는 '원베일리'는 '통매각' 협박을 통해 분양가 5600만원을 달성
반포 분양가 5천 이하로 막겠다는 김현미에게 빅엿을 선사해줌과 동시에 "야 토지비 오를 때까지 존버해라" 라는 대안을 제시해버림
- 정부가 다주택자를 죽이기 위해 공시지가 현실화를 하면 할수록 토지비가 올라서 분상제가 무력화되는 노답상황 발생해서 현재 진행중
3부에서는 12.16 대책과 그 이후에 대해서 다루겠습니다.
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그냥 한결같은 주택공급 억제 정책들이죠..
이번 종부세도 결국은 지방 공급을 줄여줌으로써 지방상승장을 더 유지시켜줄테고, 수도권은 뭐 말해 입아프고 그런거죠..
단기적 매물증가로 일시적 보합하락이 나올수 있다고 보지만 결국 추세는 아직도 꺽이지 않았다고 봅니다.
대출이 올라 집을 못사면 전월세가 상승할테고 그럼 수익률이 높아져서 결국 수익형부동산 매수가 진입을 할수 있겠죠..
그걸 다 집어 삼킬 만큼의 세금폭탄을 때려밖으면 뭐 할말은 없지만 나라 경제 생각 안하겠다는건데 어떻게 이길까요...ㅎㅎㅎ |
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