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상가주택 경험 있으신 분 계신가요? 11
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같은 도시 내 상가주택 매수할까 고민중입니다.
아파트는 현재 11억 매도 가능, 상가주택은 급매 13억 매수 가능한 상태입니다.
여태 아파트나 재개발만 거래 해봐서, 어떤지 고견 구해보고자 글 올려봅니다.
해당 물건이 위치한 상가주택 단지는 사면이 모두 아파트단지와 주거전용 단독주택 단지를 접하고 있고 그 사이에 초중학교 두군데씩 위치하고 있어 상권이 활성화 되어있는 곳입니다.
대지 90평, 연면적 135평이고 북쪽으로 폭 8미터 차도, 남쪽으로 보행자전용도로를 접하고 있고요.
임대 현황은 1층 상가 2천에 월세 240, 2층 주택 2가구 합하여 전세 4.3억, 3층 주인 거주입니다.
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차GUN
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| 상가주택에 대한 양도세계산방식이 내년부터 변경됩니다. 언급하신 건물과 같이 주택면적이 상가면적보다 큰 상가주택이 가장큰 피해가 발생하구요. 추후 처분시의 양도세 감안해서 투자하셔야합니다 |
산젠
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아파트랑 다른점만적어봤어요.
1. 불법건축물인지 여부 체크 부터하세요. 현재 대장상에 문제없다하더라도 알고 가셔야 뒤탈없고 네고시에 유리한고지에 섭니다. - 3가구인걸로 봐선 방쪼개긴아닐것같고, 2014년이면 물탱크아니고 직수 연결 일듯하네요. - 지자체 조례 및 건축법에 부합하는 주차장면수 만족하는지 - 준공기준에 부합하는 조경면적을 충족하는지 - 베란다 및 옥상 다락 불법증축여부, 이건 요즘 안하는 추세이긴한데 그래도 다락은 물탱크넣을거라고하고 하는경우가 더러있어요.
2. 예산 및 대출가능 한도 체크. - 상가주택 자체가 아파트 대비 환금성이 떨어집니다. 그래서 여유있는 삶이 아니라면 대출을 최대한 잡아두는걸 추천하기도 하구요. 방공제에 전세보증금 빼고 탁감받아서 대출이 이뤄지니 보유중일때는 대출 절차도 한도도 까다롭구요. 미리 대략적인 금액정도는 부동산에 문의해보심이 좋지않을까싶네요.
3. 임대 사업자 등록 필수여부 체크 1가구1주택이면 주택임사자는 의무는 아니나, 상가 임대의 경우 한번 체크해보심이 좋을것 같습니다. 매수자의 직업과 소득에 따라 사업자 등록여부로 인한 리스크가 발생할수도 있어요. 매도자의 경우 어떻게 진행하고 있는지 체크해보심 될듯하네요.
4. 관리주체로서 발생하는 숙제들 - 아파트에서 이사오면서 제일 크게 현타오는 부분이 관리사무소가 나자신이 되어야 한다는 것일겁니다. 하수도 관리, 건물하자보수,쓰레기 분리수거 등 물론 사람쓰고 돈쓰면 해결될일입니다만 마음의 준비는 필요하지 않을까싶네요. |
DGAF
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이제야 확인했네요! 윗분 말씀대로 정말 일목요연하고 자세한 댓글 진심으로 감사드립니다..! 말씀하신대로 방쪼개기 같은 위반건축물은 아닌 듯 하고 물탱크는 없었습니다. 대출은 거주 및 임대사업자 요건으로 6억 가량 가능하다고 부동산에서 말씀하시네요. 다시 한번 디테일한 조언 감사드립니다! |
산젠
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| 전세보증금이 4억이상 세팅되어 있는데 대출이 6억까지 잡힌다면 가격대가 괜찮다고 봅니다. 인근 아파트 시세가 11억까지 나온다면 상급지일텐데... 구조적으로나 입지면에서 주차이슈만 없으면 나쁘지않은 선택이지 않을까요. |
DGAF
크아악
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아팟을 가져가시는걸 추천드리고
상가주택 쪽은 장기보유로 땅값 상승분 수익과 임대로 현금 흐름내는 방향으로 해보시면 좋을듯 합니다. 제 블로그입니다. 신축아팟 10여채와 상가건물로 천만원대 현금흐름 가져가고 있습니다. 참고해보세요.
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