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피 같은 전세보증금, 경매 절차 7
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저는 임차인입니다 아니, 정확히는 임차인 아들입니다.
정말 이번일로 힘이 너무 들고..
모르면 그만큼 약자요, 돈 있으면 강자라는걸 느낍니다..
현재상황 간략히 나열하면,
우선 전세집은 보증금 3,300만원 빌라입니다.
근저당 기타 채권채무 없으며 을구에는 임차권등기만 되어있어요
1. 임대인과의 전세계약 만료가 한참 지나 전세보증금 미지급건으로 작년 7월경 전세보증금 반환 및 임차물 인도 동시이행하기로 법원에서 조정을 거쳤으며,
2. 조정조서에 의한 동시이행 날짜(12/18)에도 전세보증금 반환이 이루어지지 않아 그시점에서 바로 임차권등기설정 신청 후,
3. 1월초 임차권등기설정이 등기부등본 상 기입된걸 확인후 집을 비운 상태입니다.
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올해 1월초에 위 글 기재하면서 문의드렸던 상황입니다.
부동산, 경매 이런 절차 정말 잘 모르는 부린이구요.
현재까지 진행상황은
6월경 법무사 통해서 경매신청 -> 12월 현재 임대인에게 경매개시?송달? 계속 폐문부재로 송달이 안되어 조만간 공시송달 후 경매개시한다고 법무사 통해 들었습니다.
여기서 궁금한 점입니다.
1. 1월경 임차권등기명령 된 채로 집을 비웠고 집주인에게 집수리한다고 비번알려줬더니 7월경 올수리하더니 거기에 세를 줬는지 현재 다른 사람이 살고 있다고 합니다. 이런경우는 대체 뭔가요?
2. 법무사한테 물어보니, 배당요구일 전까지 제3자가 배당요구하거나 임차권?(세입자?) 들어와있는 건이 없어서 신경쓰지않아도 된다고 하던데 맞나요?
3. 현 상황에서 경매개시 돼서 낙찰 될 가능성이 있을까요?
(전세가 이상으로요, 매매 시세는 잘 모르겠습니다ㅠ)
4. 만일 낙찰된다면 현 살고 있는 사람?(무단세입자?)은 어떻게 내쫓고 저희 돈은 언제 어떻게 받을수있을까요?
법무사 비용 지불하고 맡겼는데 뭔가 일처리도 제대로 신경 안쓰는거같고 잘 모르는거 같고 진행이 되는지 안되는지 연락도 없습니다..
매일 답답하나... 경매는 오래 걸리는 거다... 라는 말 하나 듣고 그냥 하염없이 기다리고 있는데요.
제 상황에서 도대체 뭘 더 어떻게 해야할까요?
(임차권등기 돼있고 아직 전입도 안빼놓은 상태에 무단으로 세 주면 법으로 어떻게 할수없는건가요...?)
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혜정이전전전남친
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지역이 어딘가요?
보증금이 33백만뿐이면 왠만한 지역 소액임차인 최우선변제 대상일텐데 어떤게 걱정이실까요? 그나저나 뒤에 들어와 살고있는 세입자는 사정모르고 들어온건지.. 아님 깔세로 들어온건지 신기하네요 |
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인천입니다.. 경매 낙찰이 안돼서 보증금 못 돌려받으면 어쩌나 싶습니다. 이게 가장 큰 걱정입니다. 할수있다면 지연이자 십원한푼 안빼고 다 받아내고 싶은 심정입니다.. 나쁜 놈들입니다 정말. 부동산 경매 용어에 무지해서 잘 모르겠습니다.. |
prosn
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임차권등기제도가 보증금은 못받았는데 이사가야할때 대항력 유지를 위해 만든제도라서, 임차권등기하셨다면 그 이후에 거주안하고, 다른곳으로 전입신고하셔도 대항력이랑 우선번제권은 살아있습니다.
그러니 1. 임차권등기가 되어있다면 상관없음 2. 등본등등봐야겠지만 님보다 우선변제권가진자가 딱히 있어보이진 않는거같고, 3. 그건 지역이랑 물건마다 다른 테니 답드리긴 어렵네요. 4. 이후 세입자에 관한건 님이 전혀 신경안쓰셔도되고(님이 우선순위니까 임대가 승계가되던, 종료가되어서 이후 임차인에게 보증금을 돌려줘야하던 님이랑은 전혀 상관없습니다) 님의 보증금은 경매애서 매각되면 배당표에 따라 배당될겁니다.(법원이 알아서 합니다.)
경매절차가 짧지않습니다.ㅠ 망할임대인땜에 고생하시네요. 글고 돈 주고 법무사 썼으니 법무사에게 좀 자세히 설명해달라고 당당히 요구하세요. 그러라고 돈주는거니 관련조문입니다.
주택임대차보호법 3조의3 ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. <개정 2013. 8. 13.> ⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다.
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친절한 답변 감사합니다.
집주인은 의도적으로 연락도 피하고 송달도 안받고.. 나쁜늄들입니다 정말... 전세금 못돌려 받아서 이사 못간지 4년째고,, 도저히 안되겠어서 작년에 법원조정조서까지 하고 올해 경매 신청까지하고 그 집은 이사나왔으나.. 혹여라도 임차권등기하고 이사나온게 문제 될까요? 법무사는 문제될거없다고 제대로 설명도 안해주고.. 나중에 문제가 생기면 그때가서 얘기하자고만.. 왜 미리 최악을 생각하냐고만 합니다. 3번 관련하여 만일 집이 전세가 33백만원 이상으로 시세대비낙찰가 형성하면 돈 받는데는 문제가 없을까요? 이런 집을 낙찰받으려는 사람이 있을까도 의문입니다.. |
prosn
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답답하시고 힘든 마음은 이해합니다만.
제 댓글에 보시면 "임차권등기제도가 보증금은 못받았는데 이사가야할때 대항력 유지를 위해 만든제도라서, 임차권등기하셨다면 그 이후에 거주안하고, 다른곳으로 전입신고하셔도 대항력이랑 우선번제권은 살아있습니다."라고 적어드리고 조문도 드렸는데도...
또 '임차권등기이후에 이사 나온 것이 문제되냐'고 물으시면... 시간들여 댓글써도 읽지않으시나봅니다. 그 이전에 대항력 잘 갖춘상탸애서 임차권등기를 적법하게 하셨다면 문제없습니다.
3. 보증금이상으로 매각된다면 현재주어진 정보로써는 문제없어보입니다.
저는 경매랑 부동산업을 하는 사람은 아니라서 낙찰여부는 답을 못드리겠네요.
다시금 법무사를 괴롭히세요. |
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@prosn 댓 감사합니다. 글은 꼼꼼히 읽어봤어요.ㅎㅎ 저도 임차권등기 라는 제도에 대해서는 알아보고 해당 대항력을 갖추기위해 등기명령하고 나온건데, 혹여라도 법적인 조문 이외로 추후 실제 경매 낙찰되고 명도하는 과정이라던지, 현재 제 뒤로 살고있는 실세입자(실점유자)의 실질적?지위(?) 보호(?)가 생성되는것인지 그런 여부가 궁금했어요..ㅎ 제 모자란 지식에 짧은 질문이 오해를 드려 죄송합니다. 4번 항목은 새로이 수정해주셔서 방금 봤습니다. 경매만 이상없이 낙찰만 된다면야 크게 문제될것없다고 보면 되겠네요.. 경매만 잘 되길 바라볼게요.. 감사합니다. |
쫑73
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하.. 임대인이 악질이군요. 이런경우 답 없는데..
일단 법적으로 보면 금전적으로 손해볼 일은 없습니다. 경매가 진행되서 보증금 배당 되는데 문제 없고 지연이자까지 받으실 수 있을 겁니다. 다만, 경매가 잘 진행될 수 있느냐는 좀 다른 문제네요. 이런경우 새로들어온 세입자는 앞뒤상황 알고 들어온 깔세입자나 사해행위를 위한 위장전입자 둘중 하납니다. 깔세입자라면 차라리 집이라도 보여줄텐데 위장전입자는 집도 안보여줘서 법원 현황조사가 잘 안됩니다. 즉, 감평서에 세입자 누구누구 거주가 아니라 폐문부재로 확인 불가나 신원불상은 누구 거주 뭐 이런식으로 뜨죠 그럼 응찰자 입장에서 임장하면서 애매해집니다. 최악의 경우 낙찰자가 명도소송을 진행해야 하는걸 상정하고 진행해야 하고, 때에 따라서는 장기간 유찰이나 매각불허가 결정이 날수도 있어요. 이러면 질질 끌리는 겁니다. 일단 시간이 오래 걸릴거라는 점을 감안하시고 일을 진행시키세요. 글고 법무사에게 맡겨봐야 법무사가 하는건 아무것도 없습니다. 법원에 소재지만 명확하게 전달되었으면(법원에서 현재 글쓴분 주소지로 송달이 정확하게 되고 있다면) 그냥 문서만 잘 받으시고 해당내용 잘 파악하셔서 대응하시면 됩니다. 답답하시겠지만 힘내시고 시간을 두고 천천히 고민해보시고 경매진행시키실떄 사용하셨던 판결문을 이용해서 집주인의 다른 재산에 압류를 걸어서 집주인을 압박하시는 것도 방법입니다. 임대인에게 최악의 시나리오는 은행통장에 압류거는건데 이게 가능한지는 모르겠네요. 이건 법무사랑 상담해보셔야 할 듯요. |
