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도저히 답이 안나와서 질문드립니다 ㅠㅠ (양도세 관련) 17
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안녕하세요 먼저 새해복 많이 받으시고 건승 기원드립니다........ 제가 부린이인데요 뒤늦게 부동산에 관심이 생겨서 아래 상황이 됐는데
국세청에서도 답변이 시원찮고 (담당 공무원도 지식이 없어보임.....) 세법이나 관련 책을 찾아봐도 명확한 답이 안나와서 질문드려봅니다.
<저의 상황>
* A아파트 (2017년 11월 매수 / 비조정지역) : 이후 전세 등으로 보유만 하다가 2019년 3월부터 현재까지 제가 거주 중
* B아파트 (2020년 12월 매수 -> 2021년 5월 매도 / 계약 당시 비조정지역 -> 계약 이후 조정지역 지정) : 불장인거같아 성급히 매수했다
뭔가 판단착오를 한 것 같아서 2021년 5월에 양도세 부담하고 다시 매도함
* C분양권 (2021년 6월 매수(전매), 비조정지역) : 신축아파트 분양권 전매로 매수하였으며 2021년 12월에 잔금까지 완료 (등기는 미완료)
위와 같은 상황인데 저는 C아파트의 양도세 비과세가 가장 중요하구요, 다음으로는 A아파트의 비과세가 가능하다면 받고싶은데,
중간에 B아파트를 잘못 샀다가 다시 매도한 것 때문에 머리가 복잡해요. 제가 궁금한 것은 아래 2가지입니다. (3개 주택 모두 6억이하)
<궁금한 점>
1) C아파트의 경우, B를 중간에 샀다가 다시 매도했더라도 B아파트 매수 후 1년이 안지나서 C를 취득했으므로 C는 2년 보유 or 거주를
충족해도 비과세가 안되는 부분일까요? 아니면 B를 샀다 팔았어도 관계없이 무조건 2년 보유 or 거주 충족하면 비과세일까요?
-> 주택을 매수한 후 1년 이후에 새로운 주택을 매수해야한다고 본게 있는데 저는 B주택을 매수했던건 맞지만 다시 매도하고나서
C아파트를 샀으니 괜찮다고 생각하는데 혹시 틀린 부분 있을까요? 이 부분에 의견이 가장 많이 엇갈리네요 ㅠㅠ
2) A아파트는 B아파트를 중간에 사버리는 바람에 일시적2주택 공식이 깨져서 사실상 비과세가 어렵다고 보는데, 2022년 올해 4월에
매도 예정입니다. 다시 2년을 더 보유해야하는 방법 외에는 비과세 가능한 방법은 없겠죠??
읽어주셔서 감사합니다. 답변주시는 모든 분들께 행운과 복이 넘치시길 기원드립니다.
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[* 비회원 *]
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소득세법시행령 제154조
⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경(「건축법」 제19조에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019. 2. 12., 2021. 2. 17.>
B를 먼저 매도하셨으니 일시적2주택이 안되어서 A의 보유기간은 B아파트 매도시점부터 기산됩니다.
따라서 A는 비과세가 안되고, 결국 A를 매도한 후 부터 C의 보유기간도 다시 기산되겠죠. 그 때부터 2년 채우시면 양도세 비과세 됩니다. |
블루디어
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| 답변 감사드립니다 ㅠㅠ 그러면 보유기간이 모두 리셋이 된다면 A아파트는 추후 매도할 때 양도세 납부시 장기보유특별공제 혜택도 없어지는 부분일까요?? |
[* 비회원 *]
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장기보유특공의 경우에는 리셋은 해당없는 것 같기도 한데요
소득세법 제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. ② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. <개정 2012. 1. 1., 2013. 1. 1., 2014. 1. 1., 2015. 12. 15., 2017. 2. 8., 2017. 12. 19., 2020. 8. 18.> ④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
를 보시면 취득일로부터 양도일까지로 나오니.. 근데 기껏해야 4년이면 장특공 8% 나오겠네요. |
뽕학
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좌송합니다만 저도 질문 하나만 드릴께요 A 2004년 매입 B 2016년 매입(매입시 비조정지역 현재 조정지역) A 2020.4월 매도(양도세 납부) C 2020.12 매입(비조정지역) B 2022.대선 이후 매도 예정
B 아파트 양도세 면제로 알고 있는데 내용들을 보니 좀 걱정되네요 비과세 맞겧죠?
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woodboy
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안녕하세요. 저도 부린이라 잘 모르지만
하기 내용이 맞지 않을까 싶네요.
1) 일시적 2주택 비과세의 법을 확인하면 21.12.8일에 법이 개정되었기 때문에 그 전에 매수한 주택 B는 관계 없이 C주택는 일시적 2주택 비과세를 받을 수 있지 않을까요? 2) A주택을 일시적 2주택 비과세 기간내에 매도하여 비과세는 받고 그 다음에 C주택을 비과세 요건에 맞추어 보유한다면 C주택도 1주택으로 양도세 비과 해택을 받을 수 있지 않을까요?
제 의견일 뿐 전문가의 의견을 듣고 싶네요.
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