작년하반기부터 주담대 규제한 결과로 현재 순증규모는 상당히 줄어들었습니다.

다만 긴 시계열로 보면  현재 대출규제는 지속가능지 않기에 대선전후로 완화될 확률이 상당히 커보입니다.

현재 기준금리보다 선행하여 가산금리가 큰폭으로 올랐습니다.

그렇기에 향후 금리인상이 진행되어도 가산금리가 담보대출기준 상당히 큰폭으로 오른상태이기에 정상수준으로 다시 떨어질것으로 기대됩니다.

즉 기준금리가 올라도 가산금리가 떨어지면서 금리인상의 충격이 완화되는 효과가 생깁니다.

> 현재 가산금리가 10년내 최고수준이기에 축소될수밖에 없으며 

가산금리인상을 정부 가계부채 억제의 수단으로 활용했기에 지속가능하지 않다는 이야기입니다.

기준금리와 시장금리의 스프레드가 큰폭으로 벌어졌기에 앞으로 더큰폭으로 벌어질거라 전망하기보다는

스프레드축소에 무게를 두는게 확률상으로 높아보입니다.

은행의 수익구조는 다음과 같습니다.

기준금리가 오르면 가장먼저 대출금리가 오르고 6개월정도 후행하여 예금금리가 오릅니다.

즉 대출과 예금금리의 예대마진 스프레드폭이 은행의 이익규모를 결정합니다.

급격한 인플레로 인해 현재 금리수준으로는 물가상승률도 따라잡지못합니다.

즉 현금이나 예금은 자산을 까먹는 수단입니다.

자신의 총자산규모와 월급이 인플레를 따라잡지 못한다면 사실상 마이너스 수익률인겁니다.

실질금리가 음의 영역으로 들어가있는게 이를 잘 보여주고 있습니다.

인플레규모가 1980년대 이후로 가장높은 수준이라죠?

그런데 분양가가 앞으로 내릴까요? 오를까요?

저는 오르냐 내리냐가 아니라 상승폭의 규모를 걱정할때라 생각됩니다.

모든영역에서의 물가가 상승중입니다.

수출 수입 가리질 않습니다.

참고로 건축자재에 많이 쓰이는 목재 판유리 철근등은 해상운임과도 깊은관계가 있습니다.

현재 해상운임수준또한 사상최고치입니다.

그간의 대출규제로 인해 현정부의 주담대 대출증가율은 이전정부대비 상당히 안정적입니다.

15억 이상 주택은 담보대출0원

고가주택도 가격에 따라 40~20%만 대출해주니 당연한 결과입니다.

이렇게 안정적인데 일본이나 08년 금융위기등을 거들먹거리는 사람들은 무슨생각일까요?

연체율 보세요..

물론 저금리에 유동성이 풀렸기에 낮아진점도 인정합니다만 그럼에도 역대급으로 안정적입니다.

만일 문제가 생긴다면 담보대출보다는 자영업자관련 대출에 문제가 생길겁니다.

한국은 미국보다 선제적으로 금리를 올렸기에 상대적으로 인상속도와 폭에 여유가있습니다.

결론

1. 금리가 올라도 역대급으로 높은 가산금리가 내려가면서 금리인상 충격이 완화된다.

2. 담보대출기준 증가속도나 은행권 연체율은 지극히 안정적이다.

3. 선제적 금리인상으로 미국대비 인상시기와 폭에 여유가 있다.

4. 역대급인플레로인해 금리인상이 이뤄지고있다.

   이런시기에 분양가가 내릴것이라고는 생각하기 힘들다.

5. 인플레속도와 자산증가속도는 최소한 같은비율로는 상승해야한다.

   아니라면 자신의 자산이 인플레에 녹아버릴것이다.

6. 부동산에 있어 가장 중요한 변수는 금리가 아니라 수요대비 공급이다.

   공급은 올해도 내년도 후년도 답이없다.