1. 마켓타이밍을 맞출수가 있는가?

부동산이던 주식이던 투자경력이 오래된 분들은 지금이 시장의 어디즈음인지 대략적인 감이 있으실겁니다.

물론 아무리 투자의 고수일지라도 정확히 지금이 바닥이다~ 꼭지다~ 그런건 신이아닌이상 맞출수 없고요

대략 무릎이나 어깨정도의 위치는 감이 온다랄까요? 

물론 시장스타일이 목이 엄청나게 긴 기린이거나 무릎아래 정강이가 유난히 긴 타조스타일일수도 있지만요..

그리고 다주택자가 아닌이상 1주택으로 마켓타이밍 맞출필요자체가 없습니다.

그냥 필요할때 소득한도내에서 사면됩니다. (가점높으신분 제외)

2. 하락론자가 말하는 심리란?

지금까지 수많은 매수 기회를 죄다 날린채 아직까지 무주택인 사람이 " 시장의 심리상 이제 하락분위기다!!  "

라고 말하면 신뢰도가 몇%일까요?

심리기준으로 " 이제는 하락추세로 전환" > 이런말은 수도없이 들어서 이제 이골이납니다..

심리와 하락을 엮은 전망은 인디언기우제와 다를바가 없습니다.

고장난시계도 하루두번은 맞추듯이 언젠가는 하락이 오겠죠..

주식을 한번도 투자해보지 못한사람이 주식시장 상승 하락을 논한다면 누구나 웃고 말겁니다.

유독 부동산은 한번도 참여하지 못한 사람들이 심리거론하면서 예측하려 드니 참으로 안타깝습니다.

그리고 희안하게도 언제나 예측방향은 하락외길인생입니다.

언제 상승으로 바뀔까요?

바로 하락론자가 1주택을 마련하면 상승론자로 바뀌게 됩니다.

3. 심리는 어떻게 파악하나?

인허가 착공 미분양 실거래가 전입인구등 데이터 기반으로 시장의 향후 심리를 추론하는 사람도 있을테고

직접 꾸준히 부동산을 방문하면서 특유의 분위기를 캐치하는 분도 계실겁니다.

물론 하락론자들은 이런건 몰라서도 안할테고 그냥 자극적인 뉴스 퍼다와서 심리타령할테지만요

상승이던 하락이던 시장을 바라보는 자신만의 확고한 잣대가 있어야 합니다.

당신만의 시장을 전망하는 잣대가 무엇인가요?

혹시 자극적인 뉴스 워딩이 전부 아닌가요?

4. 그래도 언젠가는 하락이나 폭락장이 오면 그땐 어떡할거냐?

뭘 어떡합니까?

처자식데리고 다리밑에서 살순 없잖아요..

1주택 본질가치는 사용가치 즉 정주권입니다.

투자가치는 그 다음 문제라구요..

투기적인 마인드는 하락론자들이 더 심합니다.

그냥 필요할때 적당한 아파트 매수하면 될텐데

마켓타이밍 재면서 사용가치보다 투자가치에 더욱 집중하는 모습이거든요

욕심이 과하니 사용가치도 놓치고 투자가치도 놓쳐버린겁니다.

5. 사용가치란?

자신이 원하는 곳에서 원하는 기간만큼 안온히 정주할수있는 가치입니다.

내가원하는데로 인테리어하는 재미는 덤이고요

학령기 자녀를 둔 가장이라면 부동산에 있어 가장 중시하는 부분이 사용가치입니다.

사용가치를 배재한체 부동산시장을 바라보면 부동산 거품론에 빠져들기 쉽습니다.

현재 주거조건이 괜찮은 지역은 앞으로 하락장이 오더라도 별 문제 없습니다.

어차피 살기좋은곳에서 쭉 살다보면 어느샌가 다시 상승장은 오게마련이거든요

내집이 가져다주는 만족감은 그야말로 등기를 쳐보지 않으면 절대 알수가없습니다.

6. 나에게 유리한 주거유형은? 

자가, 전세, 월세 유형별로 연간 주거비용의 현금지출이 향후 기대수명기간만큼 지속된다 가정하고 

매년 소요되는 주거비용의 현재가치의 합계

당연 주거비용의 현재가치의 합계가 낮을수록 유리한 주거유형입니다.

35세 기준 앞으로 50년을 현재 주택에서 거주한다고 가정했을때

( 전월세 전환률 이런거 신경안쓰고 적었습니다. 그냥 참고만 하세요) 

매매 10억 ( 대출 3억, 주담대금리 3%)

전세 6억 ( 대출 3억, 전세대출금리 3% )

월세 150만 

뭐 이런식으로 자신의 상황에 맞게 조건을 설정한후 현금지출의 향후 50년치를 현재가치로 할인해서 합계를 내보면 됩니다.

부동산 상승을 예측하거나 사용가치에 가중치를 두는분이면 전세보다 주거비용이 더 들더라도 매매를 선택할것이고

부동산 하락을 예측하거나 주거비용의 최소화를 추구하는 분이면 전세를 선택할것이고

주식이나 기타 투자자산으로 부동산가격상승률을 넘어설수 있는 분이라면 월세를 선택하고 목돈은 투자를 할것입니다.

즉 자신의 상황에 맞게 주거유형을 선택하면 됩니다.

결론

부동산의 가치는

사용가치 + 투자가치  두가지로 구성됩니다.

그 중에서 1주택의 본질가치는 사용가치입니다.

투자가치에만 집중하면 본질을 놓치게 됩니다.

왜 사람들이 그렇게 말도안되는 가격에 콘크리트덩어리를 매수하는지

사용가치를 배재하면 영원히 이해할수 없게됩니다