2020년 취득한 분양권 B는 등기시점(2023년 10월)에 주택수에 포함되고, 2021년 이후 취득한 분양권 C는 매수시점(2022년말)에 주택수에 포함됩니다.

현재 : 1주택(A)

2022년말 : 2주택(A,C)

2023년10월 : 3주택(A,C,B)

3주택 상태에서 가장 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 없으므로 A 매도시 1세대 1주택(일시적 2주택) 비과세를 받기 위해서는 B 등기 전까지 매도해야 합니다.

일시적 2주택은 종전주택 취득일부터 1년 후에 신규주택을 취득해야 하고 분양권은 종전주택으로 인정하지 않기 때문에, C와 B는 일시적 2주택이 될 수 없고 먼저 양도하는 주택은 양도세를 납부하고 처분해야 합니다. 남은 주택은 최종 1주택이 된 때부터 1세대 1주택 비과세를 위한 보유(거주)기간을 다시 기산합니다. 또한 분양권은 주택으로 등기된 후부터 1세대 1주택 비과세 보유(거주)기간을 기산하는 점도 유의해야 합니다.

또는 3주택 상태에서 1주택을 처분하고 남은 2주택이 일시적 2주택에 해당하면 종전주택은 비과세를 받을 수 있는데, B와 C가 분양권이라 적용이 될지 정확히는 모르겠습니다.

B 등기 후 2년 보유하고 양도세 납부 처분하면 A와 C가 일시적 2주택이 되어 C 등기시점부터 3년 내에 A를 처분하면 비과세될 것으로 생각은 되는데... 관할 세무서에 한번 물어보시는 게 좋을 것 같습니다. 다만 이 경우에는 B에 3주택 취득세 8.8%가 적용되겠죠.

정정합니다.

A(주택)와 C(2021년이후취득분양권)가 일시적 2주택인 경우 C 등기 후 3년 이내에 A를 매도하면 비과세 적용되는 게 아니고,

C 분양권 취득 후 3년 이내에 A 매도해야 비과세 또는 C 등기 후 2년 이내에 A 매도 및 매도시점에 C에 전 세대원이 1년 이상 거주했어야 비과세가 됩니다. 2021년 이후 취득한 분양권이 주택 취급이 되면서 주택+분양권의 일시적 2주택 비과세 부분도 달라졌었네요.

B와 C는 일시적 2주택이 될 수 없습니다. C가 종전주택이고 B가 신규주택인데, C는 분양권이라 일시적 2주택의 종전주택이 될 수 없기 때문입니다.

그리고 C 취득세율은 분양계약 시점에 1주택(A)이니 1.1%(6억 이하)입니다. 다만 만약 C가 규제지역에 있다면 종전주택 A를 일시적 2주택 기간 내 처분하지 않을 경우 2주택 취득세 8.8% 적용되어 나중에 취득세를 추가 납부하셔야 할 수 있습니다. 비규제지역이면 2주택까지 1.1%(6억 이하)니 상관없구요.

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