밑에 "강남 10억 폭락"글 세금적으로 분석해봅니다.

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밑에 "강남 10억 폭락"글 세금적으로 분석해봅니다. ²⁰
벵엔
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3 2022-02-01 09:18 조회 : 2362
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직거래네요.

제 판단으로는 충분히 절세해서 특수관계자에게 이전했다고 봅니다.

가족, 친인척간의 거래시 2가지 방법이 있죠.

증여 or 양도

저 앱화면의 동히스토리가 정확하다는 가정을 두고 판단을 해보겠습니다.

전세낀 물건을 31억에 취득한 뒤 20.8억에 판 것으로 가정합니다.

1. 증여 (부담부증여)

증여를 하게 되면 국토교통부 실거래가에 안뜨는게 원칙이니 증여가 아닌 양도로 신고를 했던거겠지만,

증여를 하게 됐을 때 세금계산을 한번 해봅니다.

먼저 증여시 평가액은 과거 6개월 내 본 물건의 거래금액인 31억으로 평가됩니다.

(1) 부담부증여시 양도세

양도가 : 18.5억 (채무액)

취득가 : 18.5억

양도세 : 없음

(2) 부담부증여시 증여세

증여재산가액 : 31억 - 18.5억 = 12.5억

증여재산공제 : 없다고 가정

증여세 : 3.4억

(3) 세금합계 : 양도세 0원 + 증여세 3.4억 = 3.4억

2. 특수관계자에게 저가양도

(1) 저가양도시 양도세

양도가 : 31억 (시가평가)

취득가 : 31억

양도세 : 없음

(2) 저가양도시 증여세

증여재산가액 : 31억 - 20.8억 - 3억 = 7.2억

증여재산공제 : 없다고 가정

증여세 : 1.56억

(3) 세금합계 : 양도세 0원 + 증여세 1.56억 = 1.56억

추가 고려사항 : 특수관계자간의 거래에서 증여가 아닌 양도로 인정받으려면 대금을 지급해야겠죠?

저가양도를 했으므로 양도로 인정받기위해 양도가와 전세금의 차액인 2.4억만 실제 지급해도 증여로 추정받지 않겠네요.

증여재산공제는 고려해도 양쪽 다 공제 받게 되므로 증여/양도 유불리에 대한 차이는 없습니다.

결론 - 취득세는 별론으로 하고, 증여세를 단지 1.56억만 내고 31억짜리 소유권을 이전시켜줬네요.

세금을 1.9억이나 아꼈습니다.

20210519 1 1

31억짜리 소유권을 달랑 1.56억으로 이전한게 아니라 저가양도 맥시멈 3억원만큼 증여세 없이 물려준거죠 그냥. 그게 끝임.

나머지 차익은(7.2억) 증여세 내는거고, 20.8억까지는 실제로 자금 이동 돼야하는거고(전세금도 결과적으로는 돌려줘야 하니까). 님 계산에서 28억원 까지는 전혀 이득없는 행위임. 3억원 증여에 대해서 증여세 4~5천정도 아낀 정도. 그리고 저가양도도 정도껏 해야지, 저렇게 10억다운이면 애초에 세무당국에서 전체금액 증여로 판단해서 그 3억마져 추가증여세로 빠그라질수도 있습니다. 그리고 증여자산 취득세 12%인건 알고계시죠? 님 계산처럼 절대 안된다는 사실.

물론 명의는 이전됐으니 추후 상승분은 먹을수있다는건 사실.

2022-02-01 09:58 | 덧글 점아이콘