그리고 이사를 나가시려고 해도 세입자 구하는게 쉽지 않은게 제일 큰 고민거리일듯 합니다.

깡통전세가 위험한 건 이사나오기 어렵다는 점도 있지만, 전세사기수법으로 자주 쓰이기 때문입니다. 특히 위처럼 시행사가 매매가와 전세가를 맞춰 새집주인에게 매도하고 세입자를 받는 경우가 사기수법으로 자주 쓰입니다. 시행사는 돈 받아 빠지고, 노숙자 집주인 세워서 사기죄로 대신 깜빵 보내고, 세입자는 보증금 못 돌려받아서 발 동동 구르는 패턴이죠.

세입자는 선순위 근저당 말소+전입+점유+확정일자로 대항력과 우선변제권 받으면 안전할 거라고 생각하는데 그 틈을 노린 사기입니다. 왜냐하면 보호되는 건 보증금이 아니라 "임차권"입니다. 대항력은 보증금을 받을 때까지 안 나가도 되는 권리인데, 전세가가 매매가보다 높으면 집주인이든 경매낙찰자든 보증금을 안 주겠죠. 그러면 새 세입자 구하거나 집값 오를 때까지 영원히 거기 눌러 살아야 됩니다.

이마저도 선순위 근저당 10원 한 장이라도 있는 걸 확인 못 하거나 전입 다음날에 근저당 잡으면 임차권 보호도 못 받고 경매 넘어가면 그냥 쫓겨납니다. 그래서 선순위 채권과 근저당 모두 말소 및 전입 다음날까지 물권변동 없어야 한다는 특약을 반드시 넣어야 하고, 전입신고한 다음주에 등기 한번 더 떼서 확인해야 됩니다.

보증보험이 가입된다면 그나마 낫습니다만 보증이행 청구하는 절차도 복잡하고 어찌저찌 잘 돼도 빠르면 1달 늦으면 2~3달 걸려서 이사일정도 못 잡고 붕 뜨는 경우 많습니다.

모쪼록... 계약 전에 최대한 안전장치 마련할 수 있도록 공부 많이 하시고 사기꾼이 아닌 착한 집주인이길 바라봅니다.

그리고 사람들이 전세보증보험들면 방빼는날 집주인 대신 뿅 하고 돈 나오는줄 아는데 착각이죠.

최소 한달입니다..

그돈으로 잔금 치뤄서 이사가는건 사실상 불가능.

집주인인 지킬맘이 있어야 약속이지 대놓고 사기치려고 하면 특약에 뭔들 안써줄까요?

오로지 보증보험 ... 딱 이겁니다. 이거 안되면 하지마세요.

특약에 아무리 좋은 걸 넣어놨어도, 집주인이 재산이 있어야 처분을 해서 받던가 할텐데... 

재산 빼돌리거나 없거나... 그러면... 어차피 못 받습니다... 

그리고 작정하고 안 줄 생각이면... 받기까지 고생고생... 장난 아닙니다..