융자가있어서 임차보증금을 낮게해서 거래하는경우가 있으니까요.  7억짜리 임차물에 전세시세가 6억이라고 가정했을때, 2억 을구잡혀있으면 임차인입장에선 융자가 임차보증금보다 우선순위로 잡혀있으니까 무섭지요. 그럼 임대인이 시세보다 낮게해서 내놓겠지요?  그런의미임

1.선순위 대출로 인해 전세금 떼먹힐 우려 있는 집은 보통 저렴하게 전세 놔줌, 전세 5억에 융자 2억있다고 전세가 3억이라는 뜻이 아님.

2.계약갱신청구권으로 인해 저렴하게 채결된 전월세시세 존재.

대출 3억 있는집에 후순위 전세로 들어오면서 대출없는집 가격 그대로 들어오지 않거든요. 다만 실거래가 신고항목에는 선순위 채권 항목이 없기 때문에 실거래가 공개자료만으로는 이걸 알 수가 없습니다. 정 궁금하면 근처 중개업소에 물어봐야 함.

지금 나오는 전세가는 3종류 입니다.

임대사업자 전세

갱신권 전세

신규전세

가격이 두배까지 차이 납니다.

호갱이 낮게 표시하는게 아니고 다 실거래가입니다

글쓴이가 4억 매물 못구하면 4억매물이 이상거래라고 생각하면 됩니다. 이상거래건 뭐건 어차피 글쓴이가 그가격에 못들어가는건 마찬가지에요. 

5억짜리 들어가던가 다른동네 찾던가 하면 됩니다. 전세 비싸다고 길거리에서 잘거 아니잖아요? 실거래 볼것도 없고 예산 내에서  제일 괜찮은 매물 잡으면 됩니다.

윗분이 써주셨는데요. 

젤 비싼거 신규전세

그다음 갱신전세

마지막 임대사업자 물건  

순으로 가격이 달라집니다. 계약 종료후 올릴수 있는 금액차가 있어요.

1. 2.9억이 갱신요구권사용이라고 보면 됩니다.

2. 2년 전에 계약했고 임대인이 실거주 거절 안하면 2.9억에 들어갈 수 있습니다.

3. 임대인이 등록임대사업자인 경우 아주 싸게 매물이 나옵니다. 아파트에서는 등록임사자 거의 멸종된 수준이라 크게 기대는 하지 마세요.

아실이라는 앱 (웹사이트) 서비스 가서 해당 단지 거래 내역 찾아보시면 표로 나올 텐데 특정 항목 선택하면 해당호실의 이전 거래 내역이 나옵니다. 

다만 반드시 그런 건 아니고 안나오는 것도 있고, 임대차 실거래가 신고는 여전히 의무사항이 아닐 겁니다. 2년 전에는 확실히 의무사항이 아니었고, 거래당사자가 (아실 앱 운영측에) 거래내역 지워달라고 연락하면 거래내역 지워지기도 합니다. 아무튼 그렇지만 평범하게 공개된 건들이 있습니다.

광교상록자이라는 아파트단지 전용 84(34평)를 조회해 봤습니다.

1월 5일에 전세 8억이 있길래 조회해 봤더니 이전에 전세계약 내역이 없네요. 신규겠죠.

1월 17일에 전세 5.5억이 있길래 조회해 봤더니 20년 12월에 5.25억, 18년 11월에 5억 거래내역이 찍힙니다. 

등록임사자일 수도 있고,

등록임사자는 아니지만 20년 12월에 갱신요구권 사용(5%증액), 22년 1월에는 차임증액청구를 한 것일 수도 있겠습니다.

22일에 전세 4.83억이 있길래 조회해 봤더니 19년 11월에 4.6억 거래가 있네요. 딱 5%올렸네요. 역시나 갱신요구권 사용이겠죠.

23일에 5.15억이 보입니다 - 18년 1월에 4.9억 거래가 있네요. 5% 살짝 넘겨서 증액했는데 대충 합의한 듯. 역시나 갱신요구한 거라고 봐야할 거고. (이 동네는 20년 초에는 전세가가 별로 안올랐습니다.... 20년 7월에 전세가를 떡상시키는 무언가가 있었고... 그래서 20년 초에는 묵시적 갱신이건 명시적으로 동일가격 갱신이건 했을 거고...)

27일에 4.83억이 하나더 있길래 조회해 봤더니 아까 그 4.83억하고 비슷합니다. 18년 1월 4.6억 거래 있음. 

자 결론은... 아무리 5억짜리 거래내역이 많이 보여도 글쓴이가 여기 전세 들어가고 싶으면 8억짜리 들어가야 한다는 겁니다. 글쓴이에게는 갱신요구권이 없으니까요. 

신혼부부에게 최악의 상황이죠. 누가 이딴 상황을 만들었느냐... ... 뭐 있습니다. 그런 분이

참고로 부동산 실거래가 공시 서비스(정부 운영)에서 갱신요구권 사용 여부 등을 표시하려는 시도가 있었고 작년에 서울 일부지역에서 진행이 됐던 것 같은데 올해 거래 내역은 또 갱신요구권 사용 여부 등이 안보이네요. 다만 갱신요구권 사용 여부는 경우에 따라 법률적 판단이 필요할 수도 있는지라 제대로 공시하기 쉽지 않을 겁니다.