https://www.edaily.co.kr/news/read?...

헉 이런... 글 올리고 나니 링크가 안열리네요.

"[르포]대출 막혀도 ‘주택경매’ 인기 여전…실거주자가 떠받친다"

이런... 내용입니다..

작년 11월 28일 기사입니다.

https://www.mk.co.kr/news/realestat...

올해 1월 10일 기사입니다.

완전히 바꼈죠. 그냥 매매가 안되는 걸 떠나 이제는 경매도 급감입니다.

"입찰 최저가는 감정가인 8억6600만원으로, 지난해 10월 매매시장에서 거래된 동일 전용면적 물건(9억4500만원)보다 7900만원 낮았지만 응찰자가 없어 유찰됐다. 현재 이 단지의 같은 전용면적 매물의 시장 호가는 10억원을 웃돈다."

<= 이런 상황인데 거래가 생기면 신고가를 찍는단 말이죠. 참 희한한 일이죠 물론 나중에 신고 취소 되지만...

아참, 경매로 싸게 사는 법... 해야죠.

우선 아파트로 한정짓습니다. 다른것도 할려면 내용이 길어지거등요.

임의경매와 강제경매의 차이점입니다.

일단, 이 중에서 "임의경매"만 일단 알고 가십시다.

경매란 딱 이겁니다. 채무자가 채권자에게 돈을 못갚아서 채권자가 채무자의 재산(아파트)를 처분해서 돈을 회수하는겁니다. 그 처분하는 방법을 경매로 하는겁니다.

자, 일반적으로 아파트를 소유하는 과정을 보면

아파트를 분양받으면서 집단대출 혹은 개별대출을 통해서 아파트를 담보로 제공하고 은행에 빚을 지고 아파트의 소유권을 넘겨받는 겁니다.

그래서 대부분 가장 선순위 즉 1순위는 은행이 되죠. 은행은 돈 빌려줬다라는 표시를 합니다. 그게 "근저당권" 이라는 겁니다.

(간혹, 세입자가 먼저 있고 은행이 나중에 빌려줘서 세입자가 1순위 은행이 2순위가 되는 경우도 있습니다. 그런데 이런 경우는 흔치 않습니다.)

이런 경우 채무자(집주인)이 돈(원리금)을 갚지 못하는 상황이 지속되면 채권자(은행)은 빌려준 돈을 회수하기위해 담보로 잡혀있는 아파트를 경매 신청을 하게됩니다.

이런 경우를 "임의경매"라고 합니다. (강제경매는 논외로 합니다. 내용이 상당히 길어집니다.)

이런 경우 은행의 "근저당권" 이 "말소기준권리"가 됩니다. 즉, 이걸로 끝이다 이 얘기입니다.

이 "말소기준권리" 이후에 아무리 지저분하게 가압류,가등기,전세권 등등등... 오만게 다 있어도

이 물건을 경매를 통해 낙찰받은 사람은 전혀 신경쓸게 없다. 되겠습니다. 그래서 딱 오로지 "말소기준권리" 요거만 보면 됩니다.

다시한번 요약합니다. 말소기준권리.. 이후에는 별 지랄발광을 해놨어도 낙찰자랑는 전혀 상관없다.

윗 글처럼 홀로 저능아나 홀로 하한가인 사람들이 자기들이 마치 일반적인 것처럼 행동하듯이

혹시나 댓글로 "유치권" 얘기하는 사람들이 있을까 싶어 곁다리로 유치권 설명하겠습니다.

간단하게 예를들어 설명하겠습니다.

A씨가 B씨에게 A상가 인테리어를 1억에 해달라고 요청하면서 계약금으로 2천만원 줬습니다.

B씨는 열심히 인테리어 공사를 마치고 잔금 8천만원을 받아야 하는데, 받을려고 하니깐

A상가가 경매에 들어가서 C씨에게 낙찰이 됐습니다.

이제 C씨는 경매로 낙찰을 받았으니 A상가에서 장사를 하려고 합니다.

B씨는 A씨에게 잔금 8천만원을 받아야 하나 A씨는 연락도 안되고 잠수를 탔습니다.

잔금 8천만원을 받을 길이 없어진 겁니다.

이런 상황에서 B씨는 A상가를 "점유"한 채 버팁니다.

C씨는 분명 낙찰받아 소유권은 가지고 있지만 B씨가 A상가를 점유한 채 버티고 있으니깐

A상가를 사용(?)하지 못하는 경우가 생겼습니다.

이럴 경우... B씨가 가지고 있는 권리가 "유치권"입니다.

소유권은 C씨가 가졌으나 B씨가 유치권이 성립하는 한 내쫓거나 하지 못합니다. 법이 그렇습니다. 참 애매하죠..

그럼 이걸 유치권이 성립하냐/안하냐 법으로 다퉈야 하는데, 유치권이 성립되기 위한 조건이 몇가지 있습니다.

이 글의 취지에서는 다 알필요는 없고 그 중에 하나가 "점유" 입니다.

점유를 하지 않으면 유치권이 성립이 안됩니다.

즉, 아파트에 적용을 시켜보면 집주인,세입자 외에 다른 이해관계자가 "점유"를 하고 있어야 성립이 된다는 얘긴데

비열한 거리의 사채업자 조인성이 막무가네로 들어가서 팬티만 입고 거실에서 짜장면 시켜먹고 하지 않고서야 "점유"가 성립이 될리가요.

그래서, 아파트는 "유치권이 없다" 라고 생각하시면 됩니다. 물론 100%는 아닙니다만 한 10000건중에 하나 있으려나 없으려나

일반적으로 아파트가 집단대출/혹은 대출을 통해 샀고,

일반적으로 은행은 지들이 1순위가 아니면 잘(거의) 안해줍니다.

일반적으로 채권자(은행)에 원리금을 못 갚아서 연체가 몇 달되면(바로 나오지 않고 기간이 더 길어질수도 있습니다.) 임의경매로 나옵니다.

일반적으로 이 은행(1순위)의 "근저당권"이 "말소기준권리"가 됩니다.

대략적으로 아파트 경매의 70%~80% 가 일반적입니다.

상가,건물,복잡한 이해관계가 걸려있는 부동산 얼척없는 가격에 사서 큰 수익 남기겠다 하는 경우 아니면 복잡한 권리분석 필요없습니다.

자 다시 한 번 요약합니다.

"임의경매" 인지 확인합니다.

1순위 채권자가 "은행" 인지 확인합니다.

1순위 채권자가 "경매신청" 했는지 확인합니다. (간혹, 우리가 흔히 알고있는 시중 은행이 아니고 이름도 어렵고 듣도보도 못한데서 경매신청 하는 경우, 그냥 거릅니다.) 

이 조건에 맞지 않으면 그냥 거르시구요.

네 이 조건에 맞으면 골라서 맘에 드는걸로 그냥 입찰해서 낙찰 받으면 됩니다. 경매 절차가 있을 뿐 어찌보면 매매하는 것보다 쉽습니다.

이 조건에 맞는 물건이 있냐? 위에도 썼듣이... 이런 경우가 최소 60% 이상입니다... 

괜히 비싸게 눈탱이 맞지 마시구요.

싸게 사세요.

아 조건에 맞고 진짜 맘에 드는 물건을 찾았는데, 경매쪽 문외한이라 왠지 걸린다 하시는 분...

10~30만원 정도 쓰신다 생각하고,

맘에 드는 물건 서류 들고 법원 근처 변호사나 변리사 찾아가서 이거 살려고 하는데 하자 없겠죠 함 봐주세요 하면 봐줍니다.

어차피 경매로 아파트 사는데 있어... 6억에 사나 6억20만원에 사나 차라리 6억20만원에 맘 편하고 100%안전한 물건 가지면 좋잖아요.

머 경우에 따라 세입자가 1순위인 경우 임차인의 보증금을 모르는 경우, 강제경매인 경우 등등등...

경매 관련 설명하려고 하면 끝도 없지만...

아파트 구입하는데 눈탱이 안맞고 싸게 구입하고 싶은데, 복잡한건 싫고 매매하는 것처럼 쉽게 구입하고 싶다.

라고 생각하신다면 ... 요위에 요약본 대로 하시면 됩니다.

모쪼록, 빚 관리 잘하시구요.

앞으로 경제가 좋아질지 나빠질지 제가 주술사나 법사가 아니라서 모르겠습니다만

만약에 경제가 나빠지게 되면 제일 먼저 타격이 오는 계층은 

집이 있고 없고를 떠나서

감당 못할 정도로 과도한 빚이 있는 사람들 입니다.