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월룸 전세 근저당 질문 부탁드립니다. 8
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08년 10월 매매
당시 거래가액은 7억15백만원 이구요
근저당설정 8년도 10월 3억 걸려있습니다
지역은 부산입니다
전세금 2천에
우선변제권 ? 받게되면
추후에 다른문제 없을까요?
어떤부분에 확인해보는것이 좋을까요?
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보통 원룸 빌라 오피스텔은 전세 말고 월세를 권합니다.
최우선변제권의 경우 무조건 인정되는 것은 아니고, 특히 다가구주택의 경우 등기상 하나의 주택에 여러 임차인이 살 수 있는데,
이 경우 여러 임차인들의 최우선변제금액 총액이 주택가액의 절반을 넘으면 주택가액 절반에서 임차인들이 나눠먹어야 합니다.
그래서 최우선변제금액 이내의 보증금 임대차에서도 종종 보증금 날려먹는 사례가 나옵니다.
주임법 시행령
제10조(보증금 중 일정액의 범위 등) ① 법 제8조에 따라 우선변제를 받을 보증금 중 일정액의 범위는 다음 각 호의 구분에 의한 금액 이하로 한다. <개정 2010. 7. 21., 2013. 12. 30., 2016. 3. 31., 2018. 9. 18., 2021. 5. 11.> 1. 서울특별시: 5천만원
2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다), 세종특별자치시, 용인시, 화성시 및 김포시: 4천300만원
3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시 및 평택시: 2천300만원
4. 그 밖의 지역: 2천만원
② 임차인의 보증금 중 일정액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액까지만 우선변제권이 있다.
③ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고, 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액이 주택가액의 2분의 1을 초과하는 경우에는 그 각 보증금 중 일정액을 모두 합한 금액에 대한 각 임차인의 보증금 중 일정액의 비율로 그 주택가액의 2분의 1에 해당하는 금액을 분할한 금액을 각 임차인의 보증금 중 일정액으로 본다.
④ 하나의 주택에 임차인이 2명 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1명의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다. |
sokia
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제가 이부분때문에 어떻게 알아볼수잇을까요? 건물내 다른 임차인이 있는지 금액이 얼마인지
추가로 오늘 제가 입주하고 다른사람이 다음주에 입주하게될경우 우선순위가 제가 우위가 되는걸까요 아니면 동등한 시점에서 나눠가지는걸까요? |
에터
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중개업자나 임대인한테 물어볼 수 있는데 알려줄 의무도 없고, 알려주더라도 진짜 맞는지 확인할 길이 없고,
진짜 맞는 걸 확인하더라도 나중에 임차인들 더 들어오면 소액임차금액은 같은 순위로 나눠가집니다. 방 몇개인지는 확인이 가능할 텐데, 원룸이 20개 있다... 이 사람들이 다 2300만원씩 가져가려면 4.6억이 필요하겠죠. 9.2억 미만으로 낙찰되면 다들 보증금 까이는 겁니다. 소액임차금액으로 못받은 경우 선순위 채권 먼저 충족시키고 나머지 못받은 임차인들이 순서대로 나눠가질 텐데 이 때 타 임차인의 임대료와 날짜 등이 의미있을 수도 있습니다. 근데 여기까지 간다는 가정이 있다면 그 자체가 상당히 위험한 거라 추천하지 않습니다. |
sokia
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@에터 근저당 3억 21개 방 중 1.2억 전월세 보증금 있다고 하네요. 08년부터 해왔다고 하고 변동된적 없구요
가격이 너무좋고해서 아쉽네요
최우선변제권과
hug전세보증보험 가입
으로는 해결보지 못할까요?
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에터
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@sokia 보증보험 되면 괜찮습니다. 사실대로라면 보증보험 될 수 있겠네요. 근데 일단 이사들어온 다음에 보증보험 들어갈 텐데 거기서 튕기면 다시 이사나가야 할 겁니다. 보증보험 되는지 먼저 확인하고 잔금지급할 수가 없을 겁니다. |