22년 부동산전망 인뎁스리포트를 소개합니다.

 

내용이 상당히 괜찮고 논리정연해서 상당히 만족스러웠습니다.

 

증권사 리포트는 담당 애널리스트의 주관이 들어갈수밖에 없기에 감안하고 보셔야합니다.

( 이광수, 채상욱 애널리스트의 경우 전망이 상당히 많이 틀렸죠.. 결국 애널말이 다 맞는건 아니기에 걸러들어야합니다.)

 

그리고 저는  확증편향과 보유편향이 있는 일개 개인이기에 이점도 감안하고 보시길 바랍니다.

 

---------------------------------------

 

 

 

 

 

임대3법과 유동성증가로 20년부터 전국의 매매가격 지수는 대기권을 뚫고 있네요.

 

하지만 우리의 부동산원 가격지수는 상대적으로 안정적이니 무엇을 믿을지는 개개인의 판단에 맡깁니다.

 

저는 아무래도 kb쪽이 신뢰가 갑니다.

 

 

 

 

 

 

5분위 아파트

즉 고가주택일수록 더더욱 가격상승폭이 가파르네요

 

대출도안해주는데 ㄷㄷㄷ

 

한국사회는 2가지 양극화가 가속화되는거 같습니다

 

자산의 양극화

지역의 양극화

 

 

 

 

 

공급이 없고 수요는 넘쳐나니 경쟁률은 당연히 높아집니다.

 

게다가 민간택지까지 분양가상한제를 도입하니 청약로또금액도 더더욱 커지고 덩달아 경쟁률도 높아집니다.

 

청약당첨으로 인한 시세차익은 불로소득인지 아닌지 헷갈리네요..

 

 

 

 

민간분양가는 분상제로 꽁꽁 묶어버리고

 

공급은 언발에 오줌누기

 

매매가는 하늘로 치솟고

 

당연히 분양당첨으로 인한 시세차익또한 급격히 증가중입니다.

 

 

 

 

 

 

인구의 수도권 집중심화현상은 가속화되는 중입니다.                       

 출생률이 줄어들어 총인구가줄어든다해도  

수도권인구는 10~20년안에 줄어들긴 힘들어보입니다.                      

 

 

수도권은 가구수또한 증가폭이 상당합니다.  

가구수가 늘어나는데 집이 늘어나지 않으면 당연히 집값은 상승할수밖에요..

 

 

 

전체거래량에서 증여거래비중이 현정부들어 급격히 증가중입니다.

 

증여물량은 세금때문에 5년간은 시중에 나올수없기에 이또한 매물잠김의 중요포인트입니다.

 

 

 

 

 

고박원순시장 재임시절 서울시내 재개발재건축은 대부분 멈춰버렸기에 비중은 16년을 기점으로 급격히 하락추세중입니다.

 

즉 기존에 사업진행중인 조합외에는 전부 엎어졌단 이야기입니다.

 

서울은 재개발재건축이 아니면 신규물량이 나올곳이 없는데 박원순시장 재임기간 아까운 10년을 허송세월했습니다.

 

낙후된지역에 벽화그리고 가로등달고 하면서 보낸 10년이 향후 2030년까지 내내 서울시주택공급부족의 주요원인이 되겠죠

  

 

 

 

이 그래프는 별표 5개짜리입니다. *****

 

현재 기준금리 1.25%

 

현재 담보대출은 보통 4%이상이라고 할때

 

역대 기준금리가 2.75%이면 담보대출금리가 4%정도였습니다.

 

즉 대출규제로 가산금리가 말도안되는 수준으로 치솟은겁니다.

 

저는 달이차면 기운다고 믿기에 현재의 역사상 최고치인 가산금리는 지속가능하지않고

 

올해 3번의 금리인상이 추가로 발표되 기준금리가 2%가 된다한들 가산금리 축소로 담보대출금리는 현재와 큰변화없을걸로 생각합니다.

 

근데 생각해보니 애초에 대출이 얼마나오지도 않아서 금리가 오르던말던 별로 상관도없겠네요 

 

 

 

언론에서 연일 한국 gdp대비 가계대출 비중이 1위라고 연신 떠들어대죠?

 

근데 주택담보대출 증가폭은 상당히 안정적이네요..

 

결국 가계대출증가의 주요원인은 신용대출입니다.

 

 

 

 

 

 

구입가격대비 ltv비율 보면 상당히 안정적입니다.                                              

수도권 기준 ltv가 37%대인데 무슨 

일본버블이니 08년 금융위기가 나올까요?                                                       

일본이나 미국은 ltv가 100%가 넘었는데요 ㅎㅎㅎ

 

구입가격 말고 현재가격 기준으로 ltv 보면 올해는 아마 23%되려나요? 

갈수록 부채비율이 건전해지고 대출은 조여오는데    

어떻게 부실해져서 경매가 증가합니까? 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

전세가격의 양극화또한 급격히 진행중입니다.                                                

 

 

저번 하락장의 전세가비율 52%는 아직 한참남았네요..

임대3법이 부동산하락을 막아주는 안전판이 되버리다니 아이러니합니다.

 

 

 

 

 

 

지가는 매년 인플레이션 + 경제성장률 만큼 꾸준히오릅니다.

 

지가가 오르는데 어떻게 분양가가 내릴수있을까요?

 

 

 

 

 

21, 22년은 역대급으로 입주물량과 분양물량이 적습니다.

 

20년 분양물량이 23년도에 조금은 입주물량으로 돌아오겠지만

 

문제는 24년이후에는 재차 입주물량이 없다는게 문제입니다.

( 21, 22 분양이 없었으니까요)

 

즉 2030년까지 만성적인 서울 아파트부족은 해결하기 상당히 힘들어보입니다.

(재초환이랑 민간택지 분상제 안풀면 답없어보입니다)

 

 

 

 

 

 

 

pir로 보면 분명 서울집값은 오버슈팅구간입니다만

 

소득과 자산의 양극화또한 고려해야 하기에 pir지수로만 판단하기에는 무리가 있어보입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

21년 입주물량보다 세대수가 더욱 줄었네요.

 

치솟은 매매가와 전세가로 인해 경기도로 빠져나갔을걸로 추정됩니다

 

그나저나 22~23년 입주물량은 역대급으로 적은수준인데 어떻게 가격이 횡보도 아닌 하락한다는건지 잘 이해가 안가네요

 

 

 

 

 

경기도 또한 입주물량은 피크찍고 계속 우하향중입니다.

 

3기신도시는 빨라야 시범단지기준 28년이나 입주가능할듯하고..

 

공공택지는 거의 소진되버렸으니 30년까지는 

 

여기저기 논밭이나 야산밀어버리고 도시개발스타일로 진행해서 입주물량 채울순있겠네요

 

 

 

 

 

 

수도권 아파트 공급의 유일한 희망은 인천입니다.

 

 

 

 

 

정말 유의미한 그래프입니다.                                                                         

 자가점유율은 집값이 하락하건 상승하건 큰 변화가 없습니다.

 

이제 선진국형 월세시대가 개막했습니다. ( 임대3법과 금리인상의 콜라보)

 

 

 

 

 

 

 

 

자가보유율 또한 집값이 오르건내리건 큰차이없습니다.

 

집이란 결국 살사람은 사고 안살사람은 안사는 물건입니다.

 

수도권기준 47%는 전세나 월세로 거주중이란 말인데

 

다주택자를 다 때려잡으면 전세나 월세는 누가 공급하나요???

 

집값잡으면 자가보유율이 올라간다고요??

 

이상하네요.. 집값하락이 한창이던 시절에는 오히려 자가보유율이 내려가던데..

 

 

 

 

 

 

 

증여거래량은 뭐 전국어디를 가리지 않고 쭉쭉 늘어납니다.

 

뿐만아니라 증여스타일의 가족간 할인거래또한 엄청 늘어낫겠죠?

 

물론 폭락론자들은 가족간거래 그런건 알턱이 없으니 하락했다고 캡쳐하기 바쁘지만요..

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

미분양이 거의 없네요..

 

미분양이 늘어야 집값이 폭락할텐데 말입니다..

 

 

 

 

 

 

 

90년대부터 아파트공급이 급격히늘었고

 

아파트대량공급의 아이콘 1기신도시는 30년의 노후주택이 되버렸습니다.

 

신축도 모자라..

 

기존주택은 대책없이 낡아만가고..

 

수도권 국평신축은 2030년까지는 쭈욱 희소상품이 될듯합니다.

 

----------------

 

pc에서 작성하니 모바일에서 이상하게보여서 몇차례수정했습니다..

그래도 보기가 좀 불편하네요..

 

긴글읽어주셔서 감사합니다.