한국주택금융공사에서는 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다.

저도 이 주택구입부담지수가 산출될 때마다 (즉, 3개월마다)

서울 부동산 버블 수준을 판단해보는데요,

이번에 2021년 4분기의 주택구입부담지수가 업데이트 되었기에

이를 반영하여 설명을 드려보고자 합니다.

주택구입부담지수란

중간소득 가구가 표준대출을 받아

중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요,

참고로 지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로,

이는 중간소득의 서울 근로자가 중간가격의 서울 주택을 구입할 시

소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요하다는 것을 의미합니다.

주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단되는 이유는

현재의 집값을 초래한 가장 큰 이유중 하나인 "저금리"를 지수 산출 도구 중 하나로 삼으면서

소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 수치화했기 때문입니다.

(즉, 소득 대비 집값을 나타내는 PIR보다 훨씬 유의미한 지표로 판단됩니다.)

따라서 금리와 집값, 소득을 고려해서

현재의 집값이 과거와 비교해 어느 수준까지 와있는지를 나타내준다는 면에서

유용한 지표라고 할 수 있겠습니다.

문제는 이 주택구입부담지수가

① 해당 지역 주택의 중위 매매가 ② 주택담보대출 금리 ③ 중위 가구 소득을 가지고 산출되는데

주택금융연구원에서 해당 지역 주택의 중위 매매가에 대해

2004년부터 2012년까지는 KB부동산 중위 매매가를 사용해왔지만

2013년부터는 한국감정원의 중위 매매가를 사용해왔다는 것입니다.

두 기관의 중위 매매가가 다르기 때문에

시계열상으로 중간에 기준이 달라진다는 것은

해당 지수를 사용한 분석이 오류를 초래할 수 있다는 단점이 있습니다.

이에 저는 지금까지 주택금융연구원이 발표해온 지수를 "주택구입부담지수(구)",

2013년부터도 KB부동산의 중위 매매가로 환산해서 산출한 지수를 "주택구입부담지수(신)"으로

수정하여 그래프를 다시 그리고 보여드리기로 했습니다.

아래 그래프는 2004년 1분기부터 2021년 4분기까지 주택구입부담지수(구/신) 추이와

해당 기간의 평균(129.8)을 비교 도식화한 것입니다.

2021년 4분기의 주택구입부담지수는 222.1입니다.

그래프에서 보시는대로

2020년 3분기 155.3 → 4분기 168.6 → 2021년 1분기 184.5 → 2분기 195.9 → 3분기 201.6 → 4분기 222.1로

지수가 그야말로 굉장히 가파르게 올라가고 있습니다.

큰 폭의 지수 상승은 당연하게도 해당 지수를 산출하는 지표들이

하기와 같이 지속적으로 올랐기 때문입니다.

① 서울 아파트 중위 매매가 상승 (KB부동산 기준)

(2020년 3분기 9억 2,017만원 → 4분기 9억 4,741만원 → 2021년 1분기 9억 7,333만원 → 2분기 10억 1,417만원 → 3분기 10억 6,000만원 → 4분기 10억 8,250만원)

② 신규 주택담보대출 금리 인상 (한국은행 경제통계시스템 주택담보대출 신규취급액 기준)

(2020년 3분기 2.43% → 4분기 2.54% → 2021년 1분기예 2.67% → 2분기 2.72% → 3분기 2.90% → 4분기 3.47%)

방금전 보신 그래프에서 2021년 4분기 주택구입부담지수 222.1 외에도

2008년 2분기 164.8과 2018년 4분기 163.8도 기재되어있는 것을 보셨을 겁니다.

2008년 2분기 164.8을 찍고 서울 집값이 중장기 하락장에 접어들었으며

2018년 4분기 163.8을 찍고 서울 집값이 반년간 조정장에 접어든 이력을 감안한다면

서울 주택구입부담지수 164라는 수치는

가구 소득이 늘거나 금리가 떨어지지 않으면 집값이 더 오르기 힘든 수준에 도달했음을 의미합니다.

(참고로 주택구입부담지수가 164라는 것은 서울 중간가격 주택을 구매하기 위해서는

서울 중간소득 가구가 주택담보대출 원리금 상환에 가구 소득의 41%를 사용해야 하는 수준입니다.)

그런데 2020년 4분기 주택구입부담지수가 168.6을 기록하면서

그동안 "천장"으로 여겨졌던 전고점(164)을 돌파했고

2021년 1분기 184.5 → 2분기 195.9 → 3분기 201.6 → 4분기 222.1 까지 찍으면서

"폭주"에 가까운 상승의 길을 걷고 있습니다.

지금까지 서울 집값은

중간소득 가구가 주택담보대출 원리금 상환에 가구 소득의 41%를 사용하는 수준이 최대치였는데

지금(2021년 4분기 기준)은 56%를 사용하는 수준까지 치솟았습니다.

너무 높습니다.

이는 그동안 정부의 과도한 개입으로 시장이 왜곡된 영향이 적지 않다고 보여지는데요,

2017년 8.2 대책으로 2018년 4월부터 다주택자 양도세가 중과되어 매매 유통 물량이 크게 감소한 점,

2020년 8월 임대차3법 시행으로 전세 유통 물량이 크게 감소한 점이 어우러지면서

매매/전세 모두 펀더멘털을 상회하는 버블을 불러일으켰기 때문입니다.

그러나 유통 매물의 감소로 초래된 현상에도 불구하고

종전 최고치(주택담보대출 원리금 상환에 가구 소득의 41%를 사용하는 수준) 대비

현재 수준(주택담보대출 원리금 상환에 가구 소득의 56%를 사용하는 수준)은

굉장히 부담스러운 정도라고 보여집니다.

올해 서울 아파트 입주 물량이 역대급으로 적은 수준이며 (약 2.0만호)

3기 신도시 토지보상금이 풀리고 있는 등 유동성이 강한데다

여전히 높은 전세가가 매매가를 지탱해주고 있기 때문에

2022년도 상승을 전망했으나 그 상승폭은 2021년에 비하기 어려우며

2023년 전후가 고점이 될 것이라고 본 이유중 하나가 바로 여기에 있습니다.

(굉장히 높아진 가격 부담은 수요의 이탈 현상을 초래합니다. 유효 수요의 감소죠.)

KB-HOI (주택 구입 잠재력 지수),

즉 서울 중위소득 가구가 표준대출을 받아 구입할 수 있는 서울 아파트의 비율도

2021년 4분기 기준 2.7%에 불과한데요,

참고로 과거 매매가 전고점인 2009년 4분기는 이 비율이 14.2%에 이르렀습니다.

즉 서울 중위소득 가구가 구입할 수 있는 서울 아파트의 비율이 14.2%에 불과했을 때

서울 매매가는 중장기 하락장에 빠지기 시작했던 셈인데요,

지금 이 비율이 2.7%에 불과하여 유효 수요의 감소를 불러일으키기에 충분한 수준입니다.

결론적으로 말씀드리면

소득 대비 주택담보대출 원리금 상환으로 본 서울 부동산의 버블은

역대 최대의 크기를 계속 부풀리고 있어 우려스러운 바가 있습니다.

이렇게 정책의 부작용으로 펀더멘털 이상으로 커진 버블은

향후 그 버블이 꺼질 때 주택 시장의 경착륙 가능성을 높인다는 측면에서

조심해야될 시기라고 봐도 과언이 아니라는 생각입니다.

※ 2021년 4분기 주택구입부담지수 222.1의 의미

서울의 중간가격 주택을 구매하기 위해서는

서울의 중간소득 가구가 주택담보대출 원리금 상환을 위해

가구 소득의 56%를 사용해야 하는 수준