둔촌주공 사태를 바라보면 현 조합(비대위) 및 조합원 조롱글이 대다수입니다.

남 잘되는걸 아니꼬와하는 배아파리즘+건설사 언플이라고 보이는데

읽는 사람들의 대부분이 정비사업 지식이 없다보니 더욱더 확산�� 되는 상황으로 보입니다.

실상 현실은 근 1~2년간 저렇게 비대위(흔히 말하는 정상화추진회 바른재건축의원회)가 조합장을 갈아치우는 곳+치우려는 곳이 지금도 최소 스무군데가 넘어요..

현 상황이 일어난 이유는 사실 정비사업비리+분상제의 여파가 큰데 다들 핵심을 비껴가고 잇으니 한번 풀어보려고 합니다.

기본적으로 정비사업 비리는 크게

1. 용역비 부풀리기

2. 허위용역 체결

3. 중복용역 체결

4. 1+2+3로 인한 공사비 협상능력 부재(이유 아래설명)

으로 나눠집니다.

1. 용역비 부풀리기

정가 1만원짜리 짜장면을 10만원에 사는 개념입니다.

보통 차액 9만원의 10%를 조합장 페이백으로 가져오며

이 과다지출 9만원은 조합원의 부담으로 남습니다.

왜 안걸리냐고요?

도정법상 조합원에게 비용상 부담이 가는 용역계약은 총회의결이 필수인데 OS를 돌려서 잘 모르는 조합원들 지장을 받아오고 조합총회를 통과시킵니다.

보통 여러가지 수법이 잇는데

철거비용을 실제 철거면적이 아닌 사업연면적(신축면적)으로 계산한다던가(단가사기)

사람을 5명만 쓰면 되는 일을 50명정도로 부풀려서 계산한다던가(업무 부풀리기)

이미 이주가 나간 집까지 명도소송을 걸어 빈집에 법원서류를 보낸다던가

석면철거비용보다 석면감리 비용을 더 크게 잡기도 합니다.

(실제 중장비부르는 업무보다 지켜보는 업무를 더 비싸게...)

계약서에 익숙하지 않은 사람들을 후리기 딱 좋습니다.

2. 허위용역

실제로 하지 않는 일을 햇다고 거짓으로 계약합니다.

예를들어 이주후 구역내 전신주 철거는 한전에서 담당하며 조합->한전으로 비용이 나갑니다.

헌데 이 업무를 한다고 돈을 받아가는 업체를 용역계약 진행합니다. 수억짜리 용역계약이지만 실제 업무는 한전에서 진행하고 비용도 이중납부 됩니다.

3. 중복용역

단가를 부풀리기 위해 A용역의 업무를 B용역에 중복기재하기도 합니다

보통 이주관리계획용역 체결시 빈집관리 업무가 포함되는데 범죄예방업무의 단가를 올리기 위해 범죄예방용역에도 빈집관리 업물 넣거나 하는 방식입니다.

공사시에도 시공사 공사비에 포함되어잇는 항목(ex 친환경 건축물설계)을 별도 용역으로 추가하여 진행하기도 합니다.

사실 1~3의 경우 큰 티가 나지 않습니다. 용역 과다체결해�f자 조합원당 부담은 수천만원 이상가지 않고

(조합장이 30억띠기 해도 추가비용 300억이고 조합원 천명이면 인당 3천만원(!)밖에 안해요)

OS를 돌려 총회를 통과시키기에 잘 모르기도 합니다.

4. 공사비 협상

공사비협상은 크게 3회에 걸쳐 결전됩니다.

시공사선정시점(가계약) - 관리처분시점(본계약) - 착공시점(특화등 계약서외 추가약정)

일반적으로 공사비는 가계약에서 확정되고 금액에서 크게 변동되지 않으며 물가상승률기반(esc) 인상이 기본입니다.

16~20년도 물가상승률이 연평균 1%남짓이엇기에

둔촌주공 공사비 인상(410만원대->493만원)은 특화를 포함하더라도 받아들이기 힘든 조건이 맞습니다.

세대수 늘엇다는거는 연면적(공사면적)이 줄엇기에 말그대로 건설사의 언플일 뿐이고요.

그러면 왜 조합장은 이런 불합리한 계약을 맺엇을까요

보통 1~3번의 비리를 저지르면 시공사는 당연히 해당 내용을 알게됩니다(뭐 한두번 보는것도 아니고요)

그러면 해당 내용이 협상의 무기가 되고 반대로 검은손을 뻐치게 됩니다

한마디로 조합장 코가 꿰이게 되는거지요

그래서 물가상승률을 한참 상회하는 불합리한 본계약을 체결할수밖에 없고 조합원 반대에도 불구하고 업무정지 하루전에 도장찍은 이유도 충분한 설명이 되겟죠

둔촌주공 전 조합장이 저런 비리를 저질럿는지는 외부인의 상황에서 알수는 없지만 정황상 아다리가 맞아떨어지기는 합니다.

뭐 비리가 없엇더라도 협상을 거지같이 한거는 맞고요(20년에는 지금과 같은 공사비증가요인이 없엇습니다)

아마 전 조합장은 위의 사유로 발생한 비용증가를 일분가 상승으로 묻으려고 햇는데 분상제로 인해서 상쇄할수 없엇고

갑자기 분담금 폭탄을 맞게된 조합원들이 4번부터 반대로 파헤쳐 조합장 해임을 진행하게된거죠

정확히는 19년12월에 분양가 상승을 믿고 공사비 인상을 총회 ㅣ결하여 불합리한 인상을 감수햇는데 일분가 상승이 무산되자 공사비를 롤백하려고 햇는데 전 조합장이 도장찍는바람에 상황이 복잡해진거지요

물론 현 조합도 과실이 커보입니다

공사비를 정상화 시키려면 어쨋든 빨리 움직여야햇는데

착공만 믿고 밍기적거리다가 22년도에 공사비증가 대면하고 나서야 본격적으로 움직엿으니까요

결론적으로 

1. 계약은 지금 공사비가 어떻든간에 16년도시점에서 물가상승률 반영하는게 일반적입니다.

2. 문제는 전 조합장의 그지같은 행태 + 현 조합의 안일함으로 본계약이 지연되엇고 

3. 22년도 시공사가 드러눕는 상황이 발생하엿습니다

결국 조합원은 피해자입니다.

아니 무관심이 주과실이라면 본인들 업보네요

혹시 본인이 재개발 재건축 조합원인데

조합장이 시공사에 끌려다닌다 -> 100%입니다

꼭 용역비리 파보시길 바랍니다.

늦기전에 빨리 날려야 둔주꼴 안납니다