4월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 말하는 4월 시세 증감률은 3월 중순부터 4월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한은 1개월입니다.

4월 거래량의 정확한 수치는 5월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

4월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +0.11%.

2021년 11월을 기점으로 상승률이 급격히 낮아지던 서울 아파트는

4월 들어 상승률이 소폭 올라갔습니다.

(2021년 11월 +1.06% → 12월 +0.46% → 2022년 1월 +0.23% → 2월 +0.09% → 3월 +0.05% → 4월 +0.11%)

이는 정권 교체로 인해 들어설 새 정부에 대한 기대 심리가 반영된 결과가 아닌가 싶습니다.

지난 달에 말씀드렸다시피

시장친화적인 후보 당선에 따른 규제 완화 조짐이 다시 매수 심리에 불을 지피고

이것이 올해 역대급으로 적은 서울 아파트 입주 물량(2.0만호) 및

3기 신도시 토지보상금 지급에 따른 유동성 강화와 맞물려

올해 상방 압력을 높일 것으로 보입니다.

그러나 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환 부담이 과거 전고점을 크게 상회할 정도로

가격 부담도 만만치 않아 상승폭은 제한적일 것으로 추정하고 있습니다.

그리고 3월 서울 아파트 전세 시세 증감률이

헬리오시티 입주 여파로 전세가가 하향세를 그렸던 2018년 12월 ~ 2019년 6월 이래

33개월 만에 하락세를 보였다고 말씀드리면서

전세가에 직접적인 영향을 주는 서울 아파트 입주 물량이

2월 1,855호, 3월 2,399호에 불과했음에도 불구하고

전세가가 하락한 것은 예사롭지 않다는 말씀을 드렸습니다.

그 이유로서 금리 인상과 가격 부담을 들었었는데요,

4월은 +0.06% 상승을 보여 소폭 반등했습니다.

다만 시장을 선도하는 강남3구가 3개월째 전세가가 하락하고 있는 상황은

입주 물량 감소에도 불구하고 당분간 전세가의 상방 압력이 강하기 힘들 것이라는 점을

시사해주고 있습니다.

2021년 들어 서울 아파트의 갭투자 비율이 크게 상승한 점으로 미루어

현재의 매매가가 높은 전세가에 기대고 있는 부분도 크다고 볼 때

전세가의 추이는 앞으로도 중요한 체크 포인트라고 할 수 있겠습니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

몇개월째 이어지고 있는 "독특한 양극화",

즉 가장 고가인 5분위(상위 0~20%) 아파트와 가장 저가인 1분위(상위 80~100%) 아파트는

계속 상승을 거듭하고 있는 반면,

중간 가격대인 2~4분위(상위 20~80%) 아파트는 상승을 멈췄거나 하락하고 있는 현상이

4월에도 계속되고 있습니다.

특히 2분위(상위 60~80%) 아파트는

작년 10월(8억 7,909만원)을 기점으로 올해 4월(8억 6,007만원)까지

6개월 연속 하락을 이어가고 있습니다.

다만 새 정부에서 대출 규제가 완화될 경우

상대적으로 오르지 못했던 2~4분위(상위 20~80%) 아파트가

그간의 하락 국면을 딛고 다시 탄력을 받을 가능성이 높겠습니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)를 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고, 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다.

2020년 8월부터 반등한 전세가율은

2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고 10월(54.6%)까지 완만히 하락하다가

마치 힘겨루기라도 하듯 2022년 4월까지 54.6%를 유지중인 상태입니다.

2022년 4월 54.6%라는 전세가율은 과거와 비교하면

1999년 6월, 2003년 1월, 2012년 11월과 유사한 수준인데

이 시기는 상승기 전반부(1999년 6월, 2003년 1월)와 하락기 막바지(2012년 11월)에 해당됩니다.

중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 여전히 높다는 것을 의미합니다.

매매가에 하방 압력을 가하려면 매매가를 지탱하는 전세가율이 현재보다 더 낮아져야 하는데

2023년 하반기에 개포 디에이치 퍼스티어 아이파크, 반포 래미안 원베일리와 함께 입주 예정이었던

둔촌 올림픽파크 포레온의 입주 지연이 점차 그 가능성을 높이고 있어

당분간 전세가율이 큰 폭으로 하락하기는 쉽지 않아 보입니다.

오늘부터 야외에서는 마스크를 벗어도 된다고 합니다.

눈앞으로 다가온 일상 회복을 즐기시기 바라며 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.