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[펌글] [기본] 간단한 토지 분석 방법
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killerbee
15 2022-05-26 21:49
조회 : 3816
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파워링크등록안내
안녕하세요.
춘천가는기차입니다
아무래도 활동하는 연차가 쌓이다보니깐
전국 각지에서 토지감평이나 개발행위, 중개등의 문의가 많이 들어오는데
토지가치분석이나 감평같은 경우는 지역에 따라서 저도 모를때가 많습니다.
10년해서 이제 춘천은 대략 안다 할 정도인데..
그것도 춘천 외곽 지역은 잘 모릅니다 ㅎㅎ
한 지역을 남들보다 그래도 조금이라도 아는데까지 10년이란 세월이 걸렸는데
전국을 전체적으로 잘 아는것은 제 능력의 범주를 벗어난 일입니다.
서울이든, 대구든, 부산이든, 특정 지역에 관해서는
저보다 더 전문적이고 많은 노하우를 가진분들이 많기에
춘천같은 특정 지역을 제외하면
저에게 자문을 구하는것은 사실 좋은 방법은 아니라는거 참고하시라 말씀드립니다.
그.러.나
그 지역을 모른다고 할지라도 기본적인 검증을 통해서
"투자 해도 된다, 투자 하면 안된다" 라는 정도의 판단은 할 수 있기에
토지를 분석하는 방법에 대해
최대한 간단하게 요약하여 공유하고자 합니다.
토지를 분석하는 과정은 4단계로 나눠어집니다.
1번째 : 토지대장
2번째 : 로드뷰
3번째 : 토지이음
4번째 : 토지실거래 사이트
이 4가지의 검증을 통해서 문제가 없다면,
하자가 없는 토지로 간주되어 투자처 후보에 올려놓고 진행하실 수 있을겁니다.
오늘 예시로 들 토지는 하남 덕풍동 298-36번지인데
하남풍산역 바로 앞에 있으면서 아파트단지 앞에 있는 입지좋은 토지입니다.
단, 맹지라서 활용가치가 떨어진다는 단점은 있겠네요.
이 토지를 가지고 위에 얘기했던 4가지 방법으로
누구나 간단하게 토지를 분석하고 검증 할 수 있는데
숙달이 될 경우 분석까지 10분이면 끝낼 수 있기에 잘 활용하시면 되겠습니다.
1. 토지대장
오늘 예시로 들 토지는 하남 덕풍동 298-36번지인데
하남풍산역 바로 앞에 있으면서 아파트단지 앞에 있는 입지좋은 토지입니다.
단, 맹지라서 활용가치가 떨어진다는 단점은 있겠네요.
이 토지를 가지고 위에 얘기했던 4가지 방법으로
누구나 간단하게 토지를 분석하고 검증 할 수 있는데
숙달이 될 경우 분석까지 10분이면 끝낼 수 있기에 잘 활용하시면 되겠습니다.
1. 토지대장
[출처] [기본] 간단한 토지 분석 방법 (부동산 스터디') | 작성자 춘천가는기차
[출처] [기본] 간단한 토지 분석 방법 (부동산 스터디') | 작성자 춘천가는기차
우선 봐야 할 것은 토지대장입니다.
등기로 봐도 되지만 등기는 비용이 들기 때문에
무료로 열람할 수 있는 토지대장을 추천하는 바 입니다.
토지대장을 통해서 확인해야 하는것은
공시지가라든가, 규모라든가, 대략적인 토지의 스펙도 확인할 수 있지만
가장 중요한것은 권리관계입니다.
현재 토지는 1888평의 필지 안에 무려 72명의 소유자가 존재합니다.
그것도 나이와 사는곳이 다 다른 사람들로 이루어져 있는 토지인데
이 권리관계를 중요시하게 보는 이유는
추후 개발행위에 대한 합의가 불가능하다는거죠.
무슨말이냐하면
해당토지는 인접한 37번지 토지의 일부분만 매수하여 도로로 개발한다면
맹지를 풀어남과 동시에 입지가 갖는 강점때문에 꽤 쓸만한땅으로 만들 수 있습니다.
문제는 개발비용과 인허가작업등, 권리관계인데
각 각 다른 집단의 72명
이 72명의 권리관계를 해소하는것은 사실상 불가능에 가깝지 않을까 생각됩니다.
제 실제 경험담인데 12명 권리관계 해소시킨적이 있습니다.
너무나도 힘들었던 기억이 나는데
심지어 그 땅은 도로에 넓직하게 붙어있는 땅이었습니다.
그렇게 도로에 붙은땅도 권리관계가 복잡해지면 힘들어지는데
이렇게 개발행위를 통하여 맹지를 풀어야 하는 토지같은 경우는
"사실상 강제수용을 기다리는거 외에 답은 없다"라고 보시면 됩니다.
때문에 토지대장의 통해서 권리관계를 확인하고 투자하시길 바랍니다.
2. 로드뷰
현장을 가지 않아도 요즘은 이렇게 네이버나 다음 로드뷰로 현장을 얼추 확인가능합니다.
풍산동 298-36번지의 로드뷰인데
위에 사진이 2022년도 사진,
아래 사진이 2010년도 사진입니다.
4차선의 아파트단지 앞에 토지임에도 불구하고 변화가 전혀 없네요.
보통 개발의 흐름을 타고 있는 도시는
10년의 로드류로 봤을때는 변화가 느껴져야 합니다.
변화가 없는 로드뷰는 이미 도시가 고착화되었을 가능성이 있어서
투자처로 적합하지 않는 경우가 있을 수 있으니까요.
그럼 여기서 우리는 의문점을 하나 가져야 합니다.
4차선앞의 입지좋은 토지인데 왜 전혀 개발이 되지 않았을까?
혹시나 개발할 수 없는 강력한 규제가 있지 않을까? 라는 합리적 의심을 가져야 합니다.
만일 규제가 없는 토지인데 10년간 변화가 없으면
지금이 타이밍일 수 있겠지만
만일 규제가 걸려있는 토지라면 앞으로도 개발이 쉽지 않을 수 있기 때문이죠.
그럼 어떤 규제가 걸려있는지 확인해보죠.
3. 토지이음(구 토지이용계획서)
그래서 해당 토지의 용도가 무엇인지 보고,
또 어떤 규제가 걸려있는지 토지이음을 통해 확인해야 합니다.
해당 토지는 도시지역내 자연녹지로써 용도자체는 훌륭하지만
위에서 예측했던 "강력한 규제"가 3개나 걸려있습니다.
개발제한구역, 공익용산지, 보전산지
보통 규제가 1개만 걸려있어도 개발하는데 쉽지가 않습니다.
보통 피해야할 규제의 종류는
개발제한지역, 보전산지, 공익용산지, 군사보호시설, 생태계보호지구
상수원보호구역, 문화재보호구역, 비오톱등등
그 외에 경사로 높은 임야, 농업진흥구역, 맹지등등도 조심해야 되는데
이런 요소들을 2~3개 이상 가지고 있다?
그럼 땅을 활용할 목적으로는 매입하면 안되고
투자로써도 낮은 가격으로 장기로 가져갈 생각해야 됩니다.
내 힘으로 개발해서 매도할 수 없는땅이기 때문이죠.
해당 하남토지도 좋은 입지에 도시내 자연녹지지만
개발제한, 보전산지, 공익용산지라는 3가지 강력한 규제에 얽혀있어서
10년간 변함이 없는것으로 해석하면 되겠습니다.
앞으로도 쉽게 변화가 생길 조짐은 보이지 않죠.
4. 토지 실거래 비교 사이트
저는 토지 실거래 비교 사이트를 2가지를 활용하는데요.
전에 거래한 내역을 검색할때는 밸류맵을 활용하고
현재 나와있는 매물과 최근 실거래는 땅야를 활용합니다.
즉, 과거내역=밸류맵 , 현재내역=땅야 , 참 쉽죠?
해당 토지를 밸류맵을 통해서 본 결과
본 토지는 2019년 평당 약 100만원에 법인에서 매입하여
고대로 2020년부터 평당 약 300만원에 매도한것으로 확인됩니다.
다 같은 법인에서 분양한것 같은데
기왕이면 298-36번지보다 도로에 붙어있는 298-39번지가 더 좋아보이네요.
뭐 암튼 최근까지도 근근히 거래가 일어나고 있는데요.
이렇게 토지실거래 사이트를 통하여 알 수 있는것은
해당 토지의 주변 실거래가격도 알 수 있겠지만
하나 더 눈여겨 봐야할게 있는데
바로 거래가 활발하게 진행되고 있는지 아닌지, 수요의 유/무입니다.
토지를 매입하여 매도가 안될시에 최후에 선택할 수 있는 방법중에 하나가
경매를 통해서 토지를 처분하는 방법인데요.
그것도 수요가 있어서 토지의 거래가 활발해야 활용할 수 있는 방법입니다.
토지가 경매로 넘어가면 낙찰 or 유찰이 되는데
낙찰되면 다행이겠지만 유찰 될 경우 다음에 그 물건은 지역에 따라 20~30% 낮은 가격으로 경매에 들어갑니다.
수요가 없는 토지를 경매로 넘겼다가 유찰 한 3번 때려맞으면
1억짜리가 3500만원에 낙찰될 수 있고
한 5~6번 맞아서 1000만원대까지 갈 수 있습니다.
즉, 안파니만 못한 상황이 연출될 수 있습니다.
현재 저 토지같은 경우 수요가 많지 않아 보이므로
경매에 내놓는다고 해도 유찰이 예상되는데
실제 저 인근에 토지가 경매로 매물이 나왔네요.
본 토지의 바로 붙어있는 토지가 경매 매물로 나왔는데
들어가서 보시면 실제 유찰2회인 토지입니다.
현재 감정가는 8억5천정도지만 최초 13억정도의 매물이었을겁니다.
지금도 낙찰이 된 상태가 아닌지라
몇회까지 유찰이 이어질지 모르는 상태입니다.
물론 금액대가 커서 낙찰이 쉽지 않겠지만
소액 물건이 나온다고해도 유찰가능성을 배제할 수 없기에
해당 토지는 경매로 내놔도 제 값을 받기에 어려운 토지라고 분석하시면 됩니다.
자 여기까지 간단하게 토지를 분석하는 방법을 알아봤습니다.
제 주관적 생각을 말씀드리자면
해당 지역에서 가지고 있는 호재로 인하여 상승폭은 다 다르겠지만
저 네가지를 무사 통과한다면 그 토지는 하자는 없는 토지입니다.
토지투자를 고려하는데 하자가 없다? 그럼 하는 겁니다.
우리는 그저 시간과 돈을 토지에 묻어둔다고 생각하면 되죠.
그럼 다들 성투하시길 바랍니다!!
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요다마스터
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싸게 사가려고도 안하던데요. 걍 제시하래요 실제로 옆에땅 아저씨가 90불렀는데 상대측에서 그냥 콜 하니까 이아저씨가 빠꾸놨어요.. 원래 60만원정도에요. |
시크릿커튼
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@요다마스터 뭐 진짜 개발업자일수도 있고 기획일수도 있고 저런업자들이야 어딜가든 호재조금만 있어도 들어오고요 어쨌든 일반인들 대부분 토지는 문외한들이니 호구잡아서 사기치는방법은 무궁무진합니다. 제일 기본적인게 앞에땅 비싸게 사고 뒤에 맹지들 싸게 사서 뭉쳐서 분할한다든지... 원래 땅값이 60이고 90이고 그건 누구생각인가요 땅모양이 제각각이고 용도가 제각각이고 도로가 제각각이니 누가정한건가요 90이든 300이든 맘에들고 그땅이 필요한사람이면 사는거죠 ㅋ 500만원준다고 해도 안팔면 고만이니까 팔마음이 있냐없냐가 더 중요하지 아파트처럼 쉽게 대체할수 있다거나 시세가 있는게 아닙니다. 그러니까 용도나 지목모르는 사람들은 그냥 감언이설에 낚여서 사기당하는것임 지분투자는 죽었다깨도 하지마세요 100프로 사기 |
