한국은행에서 발간한 리포트입니다.

주택의 가치는 > 실주거가치 + 자산의로서 가치

실주거가치는 임대료에 반영

자산으로서의 가치는 가치저장능력, 환금성, 보유비용에 의해 결정

국내 주택가격은 수익률 대비 변동성은 작습니다.

즉 폭등과 폭락이 아닌 점진적인 상승을 의미합니다.

투자에 있어서 자산가치의 급격한 등락은 부정적 요소인데 

국내주택은 급격한 등락이 없으니 안정적인 투자자산입니다.

그런데 부동산원 지수와 실거래가 지수가 너무 차이나네요..

전정부는 부동산원 지수를 기준으로 삼았는데

이상한점은 

부동산원 기준으로 상승률이 타국가대비 평균에 불과했는데 왜 그리 규제를 남발했을까요??

지난 15년간 자산종류별 수익률과 변동성 비교입니다.

별표 5개짜리 그래프입니다.

서울아파트는 모든자산군대비 변동성대비 수익률이 월등합니다.

물론 코스피의 수익률이 더높지만 변동이 ㄷㄷㄷ 하죠

주식투자에있어 mdd( 최대낙폭 )은 투자의 상수인데

요즘 나스닥이니 코스피니 고점대비 20~30프로만 하락해도  난리나는게 주식시장입니다.

그런면에서 주택시장의 안정적인 mdd는 장기존버에 가장 유리한 포인트입니다.

서울및 수도권 주요 아파트는 >>  높은 레버리지 + 낮은 mdd + 높은수익률

3가지 조건으로 인해 투자노력대비 가장높은 수익률을 뽑아낼수있습니다.

물론 5년평균 15%이상의 수익률을 꾸준히 올린 주식투자자라면 주식을 추천합니다.

( 20, 21년 주식수익률은 제외 )

아파트 중에서도 투자는 서울에 집중해야 합니다

변동성대비 수익률이 월등하네요.

당연하게도 아파트가 단독대비 매매가 수월합니다.

주택유형중 아파트장점

1. 표준화 정도가 높아 매매 의사결정 쉬움

2. 거래가 많아 시세파악이 쉬움

3. 유지보수비용이 저렴해 노후도 대비 유지가 쉬움

집값이 오르건 내리건 자가 보유율은 차이가 없습니다.

즉 결국 집살사람은 애초부터 정해져있다고 봐야합니다.

그럼 끝내집을 못사는 사람은 누가 양질의 59이상 주택을 공급해주나요?

1. 다주택자

2. lh

주요국 대비 한국의 1위도시와 2위도시간의 인구집중도, 경제규모 모두 압도적 차이를 보입니다.

결국 서울입니다.

앞으로도 수도권 집중은 심화됩니다.

임금이 높은 산업군일수록 집중화가 심화되는데

1. 일자리의 수요공급 매칭확률증가

2. 생산성향상

기업소재지가 서울에 있어서 생산성이 높은게 아닌

인재가 서울을 원하니  기업이 서울로 이동하는 구조입니다

제조업 제외하면 

정보통신은 판교

금융보험은 광화문과 여의도

전문과학기술은 마곡및 판교

지역별 사교육 양극화가 심화되네요..

공정이 키워드인 만큼

수시보다는 정시

ebs기출비중을 낮추는게 추세인데

그렇다면 현재보다 더더욱 교육양극화는 심화될겁니다.

물론 메가스터디 메가패스면 지방이라도 충분합니다 . ( 아직 주주아닙니다 )

양극화는 사교육기관 집중도에서 한눈에 알아볼수있습니다.

서울기준 강남구대비 노원구만 아웃라이어네요..

노원구의 학군프리미엄으로 인해 상대적으로 열세인 입지와 직주근접을 극복하고있습니다.

주택 부족한거 맞습니다.

특히 서울주택은 가구수대비 지방에 비해 현격히 부족합니다.

소득이 높을수록 유주택비율이 높아집니다.

당연히 낮을수록 무주택비율이 높아지는데

사람들이 원하는 방3 화2 주택은 누가 공급해주나요?

1. 다주택자

2. lh

대구보고오면 공급앞에 장사없음을 잘 알수있습니다.

그럼에도 지난5년간 공급은 막고 수요를 억제했으니 문제가 해결이 안될수밖에요..

문득 서울은 아무리 공급해도 집값이 계속 오른다고 주장하는 모 커뮤니티분들이 생각나네요.... 

금리상승은 서울이 취약하다네요..

그렇답니다.

반면 대출규제 완화는  서울은 상승.. 지방은 하락이라는데

금리와 대출규제는 워낙 정책변수가 많아 단정짓기는 어려워 보입니다.