2018년에 첫 전세계약을 체결했고, 이후 2020년에 묵시적 갱신했다가, 올해 보증금을 증액하여 계약을 연장하기로 했어요.

워낙 경험이 부족한 부동산 초년생인지라, 전세재계약절차(중개료와 계약서 조항 등등) 관련하여 뽐뿌 여러분들의 가르침을 여쭙습니다.

1) 전세재계약시 공인중개사에게 중개수수료는 얼마를 줘야 할까요?

전세보증보험에 가입할 예정이라 공인중개사를 끼고 연장계약을 준비하고 있습니다. 공인중개사 통해서 집주인과 보증금 증액분을 조정했고, 집주인과의 계약 날짜 수립 관련한 연락도 부탁하고 있어요. 공인중개사가 계약서 초안도 작성해주었고요. 이 경우에 중개수수료는 얼마를 지불해야 할까요?

전세 재계약시 많은 경우 공인중개사에게는 10만원 가량의 계약서 대서료만 지급하는데,

또 다른 경우에는(특히 저처럼 보증금을 증액하는 형태로 계약을 체결할 경우에는) 중개수수료를 요율에 따라 전액 지급하는 것이 좋다고도 들었습니다.

2018년에 첫 계약을 체결했을 때 공인중개사를 통했고 대출도 없는지라 규정상으로는 지금 전세보증보험에 가입하려고 해도 공인중개사를 꼭 거칠 필요는 없는데, 사실 이 부분은 임대인의 생각이 어떨지 모르겠습니다. 임대인은 대서료만 내고 싶다면 저만 중개수수료를 다 낼 수도 없으니까요. 임대인이나 공인중개사와 미리 얘기해두는 것이 좋을까요?

질문 1) 제가 위에서 말씀드린 업무를 공인중개사가 대행해주었다면, 중개업무를 수행한 것에 준하여 요율에 따라 중개수수료를 지급하는 것이 좋을까요?

질문 2) 혹은 임대인이나 공인중개사와 협의하여, 계약서 대서료만 내는 것이 좋을까요?

전세보증보험도 가입할 예정이고 이직이나 결혼에 따라 전세계약 중간에 나오게 될 가능성도 있는지라, 일단 공인중개사 및 임대인 측과 최대한 우호적인 관계를 구축해두고 싶긴 합니다. 

2) (공인중개사에게 중개수수료를 요율에 따라 지급한다고 할 때) 전세계약서의 조항 하나를 검토 부탁드립니다.

공인중개사에게 중개수수료를 다 지급한다고 해도, 공인중개사가 작성해 준 계약서 초안을 보면 좀 마음에 걸리는 부분이 있습니다.

"제 8조 (중개보수) 개업공인중개사는 임대인과 임차인이 본 계약을 불이행함으로 인한 책임을 지지 않는다. 또한, 중개보수는 본 계약체결과 동시에 계약 당사자 쌍방이 각각 지불하며, 개업공인중개사의 고의나 과실없이 본 계약이 무효․취소 또는 해제되어도 중개보수는 지급한다. 공동중개인 경우에 임대인과 임차인은 자신이 중개 의뢰한 개업공인중개사에게 각각 중개보수를 지급한다." 

제가 부동산 업무에 경험이 일천하여 이런 생각을 하는 것인지도 모르겠습니다만, 공인중개사가 책임을 지지 않겠다는 내용을 계약서에 작성할 것이라면 왜 굳이 공인중개사를 거쳐서 계약을 체결하는 것인지, 공제증서가 무슨 소용인지, 나아가 왜 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 하는 것인지 모르겠습니다. 공인중개사를 거치는 것은 계약에 대해 공인중개사에게 일정부분의 책임을 질 것을 요구하기 때문일텐데 말이지요. 아니면 공인중개사는 임대인과 임차인의 계약 불이행이 아닌, 공인중개사 본인의 고의과실에 의한 계약상 문제에만 책임을 진다는 것일까요? 초보 입장에서 저 조항을 읽으면 마치 공인중개사는 아무 책임도 안 지겠다는 것처럼 들리거든요.

물론 제가 업무를 부탁드린 공인중개사처럼 임대인-임차인간 연락 등을 담당해주는 것만으로도 중개수수료를 받기에 마땅한 것이라면 당연히 지급해드려야겠지만, 부동산 초보 입장에서 보면 저 계약서 조항이 계속 마음에 걸립니다. 좀 찾아보니 저 조항은 공인중개사 업계의 표준계약서에서 따온 것 같더군요.

반면 법무부의 표준계약서는 다음과 같이 작성되어 있습니다. 제 전세계약서의 관련 조항과는 상당히 다른 뉘앙스죠.

"제12조(중개보수 등) 중개보수는 거래 가액의   % 인    원(□ 부가가치세 포함  □ 불포함)으로 임대인과 임차인이 각각 부담한다. 다만, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인간의 거래행위가 무효‧취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다."

질문 3) 공인중개사에게 중개수수료 다 지급할테니 계약서 초안을 법무부 표준계약서대로 고쳐달라고 하거나, 그렇지 않을 것이라면(공인중개사의 보증이 사실상 소용없으니) 계약서 대서료만 받으라고 하고 싶은 심정입니다. 그래도 괜찮은 것일까요? 혹은 공인중개사 업계는 다 저런 내용의 계약서를 사용하니 고쳐달라고 해봤자 소용없는 것일까요.

여러분의 조언을 삼가 부탁드립니다.

다들 저녁 맛있게 드세요!