부동산에는 많은 숫자가 담겨있다. 그리고 이러한 숫자들은 우리나라 사람들이 선호하는 숫자와 일치한다. 이와 같은 숫자를 통해 부동산에 대해 알아보도록 하자

a. 369게임이 나온 이유는 ? (우리나라에서 선호하는 숫자는?)

옛날 많이 즐겼던 게임 중 3. 6. 9.게임이라는 것을 기억하는 분들이 많을 것이다. 숫자 중 3, 6, 9가 들어가는 경우 숫자대신 박수를 치는 것으로 대체하면서 진행하는 이 게임은 술자리가 아닌 일반적인 자리에서 할 경우 대부분의 사람들이 세자릿수 이상을 넘기어 이야기를 하는 경우가 많다.

이는 우리나라는 배수의 민족이기 때문이다. 10세가 되기 이전에 한자릿수와 한자릿수의 곱연산인 구구단을 모두 외우게 되는 모습은 숫자에 대한 이해도가 높다고 생각할 수 도 있지만, 한켠으로는 숫자법칙하에 경도된 것이 아닌지 하는 생각도 든다.

3. 6. 9.게임 때문일가, 어릴적부터 외웠던 구구단 때문일까 부동산시장에서 대출, 규제, 세금 등을 나누는 숫자도 3의 배수와 유사하게 나타나는 모습을 볼 수 있다.

b. 부동산에서 의미있는 숫자는 ?

부동산에서 의미있는 숫자는 3, 6, 9, 12, 15, 20, 30 정도가 있다. 3에서부터 15까지 3의배수로 움직이는 것은, 배수의 민족으로서 내재화된 3의 배수라는 숫자가 가져오는 친밀함(?)으로 인해 부동산규제, 세금, 대출 등의 제한을 가져오는 선에대한 저항심을 조금이라도 중화시키려 하는 것이 아닐까 하는 생각이 든다.

그리고, 이와 같은 숫자는 부동산에 대한 가격의 흐름을 보여주는 것으로, 15억원 이상에서는 숫자의 간격이 3에서, 5, 10으로 벌어지는 모습은 고가주택으로 갈수록 배수의 간격이 커진다는 것을 의미한다. 즉 고가에 대한 지불능력이 있다면, 희소재에 대해 더 큰 비용을 지불하는 모습을 의미한다. 예시로 판교에 푸르지오그랑블의 경우 판교 내 IT업계에 임원 등으로 근무하는 고소득자들의 선호로 인해 희소재로 타 단지들에 비해 매매가 및 전세가가 유독 높게 나타나는 모습을 보이는데, 이러한 모습이 희소재의 전형적 사례이다.

숫자로 보는 부동산에서는 각 숫자가 나타내는 부동산적인 의미를 이야기하고, 숫자로 부동산을 이야기 하는 것에 대한 결론을 이야기하고자 한다.

숫자로 보는 부동산

1. 3, 6, 9의 의미

2. 12, 15의 의미

3. 20, 30의 의미

1. 3, 6, 9의 의미

숫자 3, 6, 9의 부동산적 의미는 아래와 같다.

a. 3의 의미

1) 자금조달계획서

숫자3의 첫 번째 의미는 조정대상지역의 경우 주택자금조달 및 취득계획서(이하 자금조달계획서)를 작성해야 되는 금액이 3억원 이상 아파트라는 것이다. 자금조달계획서는 부동산을 구입하는 자금 등의 출처를 기록하고 제출하는 것으로, 투기과열지역의 경우 구입자금에 대한 세부증빙내역(계좌잔고조회, 임대차계약서 등)까지 요청을 함으로써 부동산을 구입하는데 장애물 중 하나로서 역할을 하고 있다.

2) 양도세 중과배제

숫자 3의 또다른 의미는, 양도세 중과배제이다. 수도권, 광역시, 특별자치시(세종시)외의 지역이거나 수도권, 광역시, 특별자치시라도 읍면단위지역의 경우 양도당시 공시지가가 3억원 미만이라면 매도하는 지역이 조정대상지역이고, 조정대상지역 내 다주택보유자라고 해도 양도세 중과세의 영향을 받지 않는다. 이는 '21.6.1.이후 양도세 중과세율이 2주택 20%, 3주택이상 30%로 상승한 이후 더 높아진 양도세 중과세를 피해 투자를 하는 하나의 수단이 되었다.

3) 초저가 아파트의 가격 (최소 분양가)

숫자3은 초저가 아파트의 가격을 의미하기도 한다. 임금상승, 건자재상승, 주52시간근무 등 여러가지 원인으로 인해 아파트의 공사비는 지속적으로 상승하여, 현재는 34평 아파트 1채를 짓기 위해서는 3억원에 가까운 비용이 들어간다고 한다. 이는 아무리 택비비용이 저렴한 곳이라고 해도, 아파트의 분양가는 평당 1,000만원을 넘어서는 것을 의미하여, 이는 25평 신축아파트의 경우도 입주시 최소가격이 3억원 이상이 될 것임을 의미한다.

b. 6의 의미

1) 보금자리론

숫자6의 첫 번째 의미는, 보금자리론을 통해 구입할 수 있는 아파트의 최대가격이 6억원이라는 것이다. 현재는 기준금리가 상승하여, 보금자리론의 경우도 4%이상의 금리를 보이기도 하지만, 최대 40년(추후 50년까지 가능)상환방식으로 상환이 가능하며, 고정금리에 체증식으로 원리금의 납부가 가능해 당장에는 소득이 적지만 추후 소득이 증가하는 사회초년생을 위해 적합한 대출상품이다. 보금자리론의 경우 투기과열지구라도 최대 매매가의 60%의 대출이 가능하다.

하지만 현 시점에서는 서울에서 보금자리론으로 구입할 수 있는 사실상 거의 없는 편이다. 그래서 서울동남권과 가까운 구성남의 금광삼익, 금광현대 등의 아파트나, 7호선연장으로 인한 교통호재가 있고, 거주환경도 양호한 청라, 루원시티 등의 25평 신축-준신축급 아파트 중 매매가가 저렴한 아파트 정도가 보금자리론으로 구입할 수 있는 아파트가 될 것이다.

2) 수도권외곽아파트

보금자리론은 또한 수도권 외곽 신축급 아파트의 가격하한선을 결정하기도 한다. 장기적으로 신분당선 연장이 계획된 화성시 봉담읍 일대나, 경강선연장, 서울세종고속도로 등으로 인해 서울 및 판교로의 접근성이 강화되는 용인시 처인구 등의 34평 아파트들이 입주를 하게되면 최소 6억원대의 가격을 형성할 것으로 보인다.

3) 최소한의 취득세율

6억원은 또한 최소한의 취득세율(1%)에 해당되는 금액의 상한선이다. 6억원을 초과하는 경우 9억원까지는 취득가액에 비례하여 취득세가 3%까지 순차적으로 상승하고, 9억원을 초과하면 취득세가 3%에 해당된다. 이러한 취득세는 주택을 거주를 위한 필수재로 보았고, 매매가 6억원 이하 주택의 경우 거주를 위한 필수재로서의 주택의 범주 내에 들어갔기 때문에, 자산대비 비교적 낮은 취득세율(다주택 제외)을 산정하고 있다.

이러한 취득세는 주택 외 자동차 등의 취득세와 비교를 해봐도 쉽게 알 수 있는데, 비영업용 자동차의 경우 1,000cc미만의 경차가 아니라면, 7%(취득세 2%, 등록세 5%)의 취등록세를 부과하고 있으며, 일반토지의 경우 기본적인 취득세가 4%, 덤브트럭 등 기계장비는 3%, 선박의 경우 2~3%의 취득세의 부과가 이루어지고 있다. 이렇게 취득세를 부과하는 타 상품들과 비교를 해 보면, 6억원이라는 금액은 거주를 위한 필수재로 인정되는 주택의 상한액이라 볼 수 있다.

c. 9의 의미

1) 중도금대출

숫자 9는 대출과 관련이 깊은 금액이다. '16.7.1.적용이 시작된 중도금대출규제를 보면, 분양가격 9억원 이하 주택에만 중도금대출이 가능하도록 하였는데, 당시 적용된 이외 다른 규제의 경우 이보다 더 강화되었지만(규제지역의 경우 보증건수 1건, 보증한도 수도권 5억원) 중도금대출가능금액은 '16년과 동일하다. 하지만 '22년에 들어서 사실상 서울에 있는 대부분의 34평 아파트들이 분양가격 9억원을 넘어섰거나 넘어설 예정이기 때문에, 중도금대출을 받는 것이 어려워지게 될 것이고, 이는 애매한 입지 단지에 대한 장벽이 될 것이다. 예시로 최근 무순위분양을 한 "한화포레나미아"의 경우 34평(전용84형)기준 10.89억원~11.5억원으로 9억원을 초과하였기 때문에, 분양이 지체되는 모습을 보인다.(한화포레나미아의 경우 시행사자체보증으로 중도금대출이 가능하지만, 위치에 비해 분양가를 워낙 높게 산정하였기 때문에, 무순위추첨의 경우도 청약경쟁률이 높지 않게 나타나고 있다.)

2) 규제지역 주택담보대출 LTV

숫자9에 해당되는 9억원은 주택담보대출의 LTV적용금액에서도 변곡점이 되는 금액이다. 투기과열지역의 경우 9억원이하분에 대해서는 LTV가 40%이지만, 9억원초과분에 대해서는 LTV가 20%만 적용이 되며, 조정대상지역의 경우도 '20년 2.20.발표된 부동산대책에 의해 9억원이하분에 대해서는 50%, 9억원 초과분에 대해서는 LTV가 30%만 적용이 된다. 이는 9억원을 기준으로 대출가능금액의 비율이 바뀌기 때문에, 실거주의 목적으로 주택을 구입하려면, 9억원을 기준으로 실거주를 위한 보유자금의 부담이 한층 더 커지게 된다.

2. 12, 15의 의미

a. 12의 의미

1) 양도세 비과세 금액(기존 9억원)

12의 의미는 9억원에서 12억원으로 양도세 비과세 금액이 상향된 점을 들 수 있다. 기존에는 9억원이었던 양도세비과세금액이 12억원으로 상승함에 따라 9억원대의 주택들이 12억원에 수렴하도록 가격이 상승되는 것이 활성화 될 것으로 보이며, 11~12억원대의 주택을 처분할 때 양도세를 내지않아도 되기 때문에, 11~12억원대 주택에서 15억원대 주택으로 갈아타는 것이 좀 더 용이해지는 결과를 낳게 되었다.

b. 15의 의미

1) 주택담보대출 가능금액

숫자 15의 의미는 LTV 0%의 적용을 통해 주택담보대출이 전면 불가능해진 매매가 15억원 이상 주택을 의미한다. 15억원을 기준으로 투기과열지역의 경우 15억원 이하 주택은 최대 4.8억원의 주택담보대출을 받을 수 있으며, 15억원을 초과한 경우 주택담보대출가능금액이 0원이 되기 때문에, 이에 따라 서울 신축 34평 아파트들이 매매가 15억원으로 수렴화가 이루어지게 되었다.

현재는 15억원을 기준으로 영등포구 신길동, 서대문구 홍제동에서 중랑구 면목동, 노원구 상계동까지 입지에 관계없이 전부 비슷하게 가격수렴이 이루어지고 있기 때문에, 이러한 아파트 중에서도 옥석가리기를 할 필요가 강해지고 있다.

3. 20, 30의 의미

a. 20의 의미

1) 서울 주요 아파트를 나누는 기준

숫자 20에 해당되는 20억원은 34평 기준 서울 상급지 아파트를 나누는 기준에 해당된다. 마포구에 위치한 마포래미안푸르지오, 마포프레스티지자이 등은 34평 기준 20억원 전후의 가격을 보이는 대표적인 아파트들이다.

b. 30의 의미

1) 강남신축아파트의 최소가격

숫자 30의 의미는 강남 신축아파트의 최소가격이라 할 수 있는 30억원을 의미한다. 서초구 방배동의 방배그랑자이, 강남구 일원동의 래미안루체하임 등은 34평 기준 30억원에 육박하는 가격을 보이고 있으며, 강남 이외 지역의 경우 30억원을 넘어가는 아파트들이 거의 없는 상태이다.

2) 월급쟁이가 아닌 부동산투자를 통해서만 구입할 수 있는 금액

30억원이란 물가상승률을 무시하고 봐도 1년에 1억원씩 30년을 모아야 하는 금액이다. 하지만 최근 소비자물가지수('22년 5월 기준 전년대비 5.4%상승)의 상승률을 보면, 수치상으로만 봐도 30억원이라는 물가상승액만 전년대비 1.62억원(30억원의 5.4%)상승하였다고 볼 수 있다. 이러한 점 때문에, 30억원이 넘어가는 아파트들은 월급을 받아 생활하는 급여생활자의 경우 부동산투자 등을 제외하면 사실상 자력으로 구입이 거의 불가능한 아파트가 되었다.

3) 거주지가 신분화가 된 사회에 강남에 뿌리내림 가능

2017년 이후 부동산가격이 크게 상승함에 따라 내가 거주하는 지역과, 그 지역 내 부동산은 사실상 경제적 신분을 나타내는 거주지가 신분화가 된 "자본주의형 신분제사회"로 바뀌어가게 되었다. 30억원이라는 자금은 이러한 상황에서 사실상 신분제의 정점이라 할 수 있는 강남에 뿌리내려 거주하는 것이 가능하게 할 수 있는 금액이다.

4. 결론

숫자로 보는 부동산의 결론은 아래와 같다.

a. 숫자를 통해 부동산을 바라보면 내 현재위치에서 나아갈 방향이 보인다.

숫자를 통해 부동산을 바라본다면, 현재 위치에서 앞으로 내가 나아갈 길을 알 수 있다.

현재 부동산을 가지고 있지 않은 상태에서 1억원 미만의 자금을 가지고 있다면, 주택담보대출, 신용대출 등을 통해 3억원 상당의 주택을 구입하거나, 당장은 분양가의 10% 등만 필요한 분양권을 구입하여, 미래의 신축아파트를 가져갈 수 있고, 1억원이상 3억원미만의 자금이 있다면, 보금자리론을 통해 6억원 상당의 부동산을 구입하거나 갭투자를 통해 6~7억원대의 아파트를 구입할 수 있다.

현재 3, 6억원대의 아파트를 가지고 있다면 이를 처분하여 9억원대의 아파트를 구입하고 실거주를 통해 양도세 비과세로 매도할 수 있다면, 추후 15억원에 육박하는 아파트를 구입할 수 있는 발판이 될 것이며, 15억원대의 아파트를 보유한 상태에서 20억원, 30억원의 아파트를 구입할 수 있는 꿈을 꿀 수 있다. 이렇듯 숫자를 통해 부동산을 바라본다면, 내가 앞으로 구입할 부동산을 좀 더 쉽게 알 수 있다.

b. 나의 현재위치를 객관화 할 수 있다.

숫자를 통해 부동산을 보면, 나의 현재위치를 객관화 할 수 있다. 공기가 좋다. 숲세권이다. 방이 몇 개이다. 신축이다. 단지 내 커뮤니티에 수영장이 있다 등등 비핵심적요소를 가지고 내가 현재 보유하고 있거나 거주하고 있는 부동산의 가치를 왜곡하여 보는 경우가 많다. 특히 실거주를 하는 경우 실거주편의성 적인 측면에서 부동산의 가치를 생각하지만, 이러한 요소가 때로는 부동산의 가치를 냉정하게 파악하는데 방해요소가 되기도 한다. 숫자는 정직하다. 그렇기 때문에 가격이라는 숫자로 부동산을 본다면 나의 현재 위치를 객관화하여 볼 수 있다.

c. 부동산을 투자할 때 숫자로 말하는 사람을 가까이하고, 감정으로 말하는 사람을 배제하라

b와 연장선상으로 부동산을 투자할 때 숫자로 말하는 사람을 가까이하고, 감정으로 말하는 사람을 배제해야 한다. 부동산투자의 목적은 투자한 금액보다 더 큰 이익을 얻기 위해서이다. "부동산을 통한 경제적 자유", "따뜻한 부동산", "살기좋은 부동산", "더불어 사는 부동산"등 실제 수치화가 어려운 막연한 언어를 통해 부동산에 대해 이야기하면서 선량한 느낌으로 부동산에 대해 이야기를 하는 사람보다, 부동산의 가격, 부동산의 수급, 대출가능금액, 매수시 세금, 매도시 세금 등 숫자로 부동산의 가치를 이야기하는 사람이 딱딱하게 보일지라도 부동산투자 본연의 목적을 달성하는데 더 도움이 되는 사람일 확률이 높다.