안녕하세요

월세 낀 아파트를 매도하려고 합니다.

임대차 계약 중의 매매이다 보니 (아직 임차인분께는 이야기를 안한 상태)

어떻게 접근해야 할지 고민이 되어서 회원분들의 고견을 구합니다.

[물건 정보]

- 지방 30평대 아파트

- 실거래 2억 수준, 월세 계약 2000/80

- 계약갱신권 사용 전

- 월세 계약 최초 2년 만료는 '23.2/말 이나 사정상 '22.12/말까지 소유권 이전 필요한 상황임

[매매 전략]

1. 월세 투자자를 찾아서 매도

(장점) 임차인과의 큰 트러블 없이 진행 가능

(단점)

- 현 임차 계약상 보증금 때문에 (2천만원) 매매 잔금 담보대출이 안나오거나 한도가 줄어들면 월세 수익률 낮아짐

-> 월세 투자자에게 매력적으로 보이려면 매가를 낮춰서 수익률을 맞춰주어야함

- 월세 투자자를 찾기가 쉽지 않을 수 있음

2. 임차인의 조기 퇴거 요청 후 실거주자에게 매도

(장점) 실거주 가격으로 매도 가능

(단점)

- 임차인에게 이사비 제공 필요하며, 금액 수준에 따른 변동성 매우 큼

- 임차인이 이사비와 무관하게 강경하게 거주를 요청할 경우 다른 방법이 없음 (위장 실거주..?)

3. 부모님에게 증여/지인거래 등으로 소유권 이전

(장점) 계약 시기등에 자유롭게 소유권 이전 가능함

(단점)

- 아무리 가족이라지만.. 상황이 복잡해짐 (2개 가구의 주택 전략을 새로이 검토)

- 증여/지인 거래에 따른 현금 필요

[질문]

1. 위와 같은 상황에서 어떤 방식의 접근이 가장 좋을까요?

- 위 3가지 전략 외에도 좋은 방법 있으면 추천 부탁드립니다.

2. 임차인 및 부동산에는 어떤식으로 이야기하는게 좋을까요?

- 임차인에게는 무조건 월세 승계자와 계약할 것이라고 해야 집을 보여줄 것 같기도 하고요..

- 부동산에도 급해보이면 무조건 후려치려고 할 것 같아서.. 매도 기한 등은 이야기 안할까 싶기도 하고요

고견 부탁드립니다.