이악물고 갈아타기하느냐. 한채 더사느냐.. 매일 고민이죠...

하락하면 갈아탈 수 있으니 좋다?

이게 이론상 이야기에 가깝죠.

1. 선매도 후매수가 안정적인데 일단 선매도가 안나감

-시가보다 최소 10%이상 싸게 팔아야하는데 사람 심리상 그게 안댐

2. 후매수를 해야하는데 급매를 잡아야하고 아직 상승에 취해있어서 호가만 높아져있음.

3. 선매수 후 매도하기엔 쫄림

그래서 하락장 갈아타기는 정말 어려운 일이죠. 

마치 실거주 1채를 타이밍 잡아서 저점에 사는 것마냥 쉽지 않아요.

글쓴분 말씀처럼 하락장 초입에서 던져야 하고 그리고 최소 2~3년 후에 매수를 해야 하락장 갈아타기가 완료라고 생각하는데

1주택자가 무주택자로 2~3년을 버틴다? 경제적 지식이 충만하여 본인 선택에 대한 확신이 없는 한 힘들죠.

특히 커뮤니티 들락거리면서 남의 뷰를 본인의 생각인냥 착각하고 얕은 모래성에 신념을 가진 사람은 절대 불가능하다고 봅니다.

그래서 그냥 공부하기 귀찮으신분들은 적당한 집 한채 사놓고 돈 생길때마다 하나씩 올려가는것도 나쁘지 않다고 봅니다.

굳이 이런 커뮤니티 자주 보면서 분위기 살펴봐야 큰 의미 없거든요.

적당히 입주 좋은 집 하나 사놓고 20년씩 존버하는게 보통 사람이 할 수 있는 최대한의 재테크이지 않을까 생각해요.

예를 들어, 적지 않은 B급지역에서, 

작년 이맘때 정도가 최고점은 아니여도 이제 종반전으로 치닫는구나 하는것을 직감하긴 했는데

그당시의 양도세 시스템으로는 이젠 끝이구나를 설령 안다고 해도 매도를 하기는 쉽지 않았을 것입니다.

1주택자라면 모를까. 그런데 1주택자는 살던 곳을 판다는 엄청난 모험을 해야 하니.....

따라서 적지 않은 이들이 설령 금액은 좀 꺾인다 해도 양도세부터 정상화될 때 팔아야 하겠다고 했지요.

그리고 그 여파로 가격은 좀 하락되고, 지역에 따라 조금 내려간 금액에 팔리는 곳이 있고 거래가 완전 끊긴 곳이 있는 것이

지금의 장세지요.

28년 전 처음 부동산 책들을 보면서 공부할 시절, 어느 책에 이런 말이 써 있더라고요.

지역을 낮추고 평수를 줄이더라도 그 지역에서 제일 선호되는 물건을 사라.

그냥 그 말만 써 있었는데 오래 지나고 보니까 이해가 됩니다.

정체기가 왔을 때도 실수요자가 (시황 상관없이) 사줄만한 물건을 사라는 의미.

ps. 사실 상승 하락 시황 분위기 이런것들 모두 정책에 관련되긴 합니다. 만일 한 1~2년전부터 양도세 중과를 풀었다면 이미 그때 매물이 나와서 거래가 되었겠고, 그 대신 작년 시세만큼 오르지도 않았겠지요. 시장 전체가 아닌 자기가 가지고 있는 개별 물건으로 볼 때 어떤 쪽이 더 나은 상황이였는지는 케이스 바이 케이스겠고, 어떤 케이스인지는 두 상황 다 비교해보기 전에는 모르겠지만 그건 불가능하니.....

하락기 직전을 알 방법이 없으니 갈아타기는 상승장에 하는게 맞아요. 하락장이 오면 하급지가 먼저 가격이 떨어지고 거래가 안되니 상승장으로 갈 방법이 없습니다. 

그리고 갈아타기 하려면 내 손에 들고 있는걸 한발 빠르게 싸게 던져야 되요. 내것 제값 받고 남의 물건 싸게 사려는 건 안되더군요. 일단 내것을 싸게 던진 후에 현금 보유하고 대기하다가 급매 잡아들어가야 되는겁니다. 

예측이 어려우니 상승장에서 내것 먼저 던지고 월세살면서 기다려야 된다는 겁니다. 

가을에 팔고 다음해 6월 세금관련 급매를 잡는게 방법중 하나였죠. 실제 이렇게 갈아타기 했습니다.

@kdfsd 내 손에 쥔걸 먼저 놓지 않고서 상급지 갈아타기는 쉽지 않아요.

그래서 대부분 갈아타기를 못하고 갖고 가는거죠... 

참고로 최근 몇년 동안은 상반기에 세금 관련 급매가 항상 나왔었습니다. 매수하기 좋은 타이밍이었죠.