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[펌글 삼토시] 또 다시 역대 최대를 갱신한 서울 부동산 버블 수준 (feat. 2022년 1분기 주택구입부담지수)
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흐하하하하
3 2022-07-14 19:26
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한국주택금융공사에서는 3개월마다 주택구입부담지수를 산출하여 발표합니다.
저도 이 주택구입부담지수가 산출될 때마다 (즉, 3개월마다) 서울 부동산 버블 수준을 판단해보는데요,
이번에 2022년 1분기의 주택구입부담지수가 업데이트 되었기에 이를 반영하여 설명을 드려보고자 합니다.
주택구입부담지수란 중간소득 가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환 부담을 나타내는 지수인데요, 참고로 지수 100은 주택담보대출 상환으로 가구 소득의 약 25%를 부담한다는 의미로, 이는 중간소득의 서울 근로자가 중간가격의 서울 주택을 구입할 시 소득의 약 25%가 주택담보대출 원리금 상환에 필요하다는 것을 의미합니다.
주택구입부담지수가 유의미한 지표라고 판단되는 이유는 현재의 집값을 초래한 가장 큰 이유 중 하나인 "저금리"를 지수 산출 도구 중 하나로 삼으면서 소득 대비 대출 원리금 상환 부담을 수치화했기 때문입니다. (즉, 소득 대비 집값을 나타내는 PIR보다 훨씬 유의미한 지표로 판단됩니다.)
따라서 금리와 집값, 소득을 고려해서 현재의 집값이 과거와 비교해 어느 수준까지 와있는지를 나타내준다는 면에서 유용한 지표라고 할 수 있겠습니다.
문제는 이 주택구입부담지수가 ① 해당 지역 주택의 중위 매매가 ② 주택담보대출 금리 ③ 중위 가구 소득을 가지고 산출되는데 주택금융연구원에서 해당 지역 주택의 중위 매매가에 대해 2004년부터 2012년까지는 KB부동산 중위 매매가를 사용해왔지만 2013년부터는 한국부동산원(구 한국감정원)의 중위 매매가를 사용해왔다는 것입니다.
두 기관의 중위 매매가가 다르기 때문에 시계열상으로 중간에 기준이 달라진다는 것은 해당 지수를 사용한 분석이 오류를 초래할 수 있다는 단점이 있습니다.
이에 저는 지금까지 주택금융연구원이 발표해온 지수를 "주택구입부담지수(구)", 2013년부터도 KB부동산의 중위 매매가로 환산해서 산출한 지수를 "주택구입부담지수(신)"으로 수정하여 그래프를 다시 그리고 보여드리기로 하겠습니다.
위 그래프는 2004년 1분기부터 2022년 1분기까지 주택구입부담지수(구/신) 추이와 해당 기간의 평균(131.1)을 비교 도식화한 것입니다.
2022년 1분기의 주택구입부담지수는 228.9입니다.
해당 지수를 산출하는 지표들이 하기와 같이 계속 오르면서 지수를 상방으로 견인하고 있습니다.
① 서울 아파트 중위 매매가 상승 (KB부동산 기준)
(2021년 1분기 9억 7,333만원 → 2분기 10억 1,417만원 → 3분기 10억 6,000만원 → 4분기 10억 8,250만원 → 2022년 1분기 10억 8,928만원)
② 신규 주택담보대출 금리 인상 (한국은형 경제통계시스템 주택담보대출 신규취급액 기준)
(2021년 1분기 2.67% → 2분기 2.72% → 3분기 2.90% → 4분기 3.47% → 2022년 1분기 3.86%)
2022년 1분기 가계 평균 소득이 전년 동기 대비 +11%나 오르면서 주택구입부담지수에 하방 압력을 가할 수 있었으나 위에 보시다시피 집값의 상승뿐 아니라 주택담보대출 금리 인상이 지속되면서 주택구입부담지수를 오히려 상승시켰습니다.
그리고 방금전 보신 그래프에서 2022년 1분기 주택구입부담지수 228.9 외에도 2008년 2분기 164.8과 2018년 4분기 163.8도 기재되어 있는 것을 보셨을 겁니다.
2008년 2분기 164.8을 찍고 머지 않아 서울 집값이 중장기 하락장에 접어들었으며, 2018년 4분기 163.8을 찍고 서울 집값이 반년간 조정장에 접어든 이력을 감안한다면 서울 주택구입부담지수 164라는 수치는 가구 소득이 늘거나 금리가 떨어지지 않으면 집값이 더 오르기 힘든 수준에 도달했음을 의미합니다.
(참고로 주택구입부담지수가 164라는 것은 서울 중간가격 주택을 구매하기 위해서는 서울 중간소득 가구가 주택담보대출 원리금 상환에 가구 소득의 41%를 사용해야 하는 수준입니다.)
그런데 2020년 4분기 주택구입부담지수가 168.6을 기록하면서 그동안 "천장"으로 여겨졌던 전고점(164)을 돌파했고, 그 이후 2021년 1분기 184.5 → 2분기 195.9 → 3분기 201.6 → 4분기 222.1 → 2022년 1분기 228.9 까지 찍으면서 엄청난 상승의 길을 걸어왔습니다.
주택담보대출 전고점 돌파의 배경에는 2017년 8.2 대책으로 2018년 4월부터 다주택자 양도세가 중과되어 매매 유통 물량이 크게 감소한 점, 2020년 8월 임대차3법 시행으로 전세 유통 물량이 크게 감소한 점이 어우러지면서 매매/전세 모두 펀더멘탈을 상회하는 버블을 불러일으킨 상황을 거론하지 않을 수 없는데요,
그럼에도 불구하고 종전 최고치(주택담보대출 원리금 상환에 가구 소득의 41%를 사용하는 수준) 대비 현재 수준(주택담보대출 원리금 상환에 가구 소득의 57%를 사용하는 수준)은 상당히 부담스러운 정도라고 판단됩니다.
올해 서울 아파트 입주 물량이 역대급으로 적은 수준이며 (약 2.2만호), 3기 신도시 토지보상금이 풀리고 있는 등 유동성이 강한데다 여전히 높은 전세가가 매매가를 지탱해주고 있음에도 2022년도 상반기 상승률이 +1%에도 미치지 못하는 배경에는 바로 이러한 "높은 가격 부담"이 있다고 볼 수 있습니다.
KB-HOI (주택 구입 잠재력 지수), 즉 서울 중위소득 가구가 표준대출을 받아 구입할 수 있는 서울 아파트의 비율도 2022년 1분기 기준 2.6%에 불과한데요, 참고로 과거 매매가 전고점인 2009년 4분기는 이 비율이 14.2%에 이르렀습니다.
서울 중위소득 가구가 구입할 수 있는 서울 아파트의 비율이 14.2%에 불과했을 때 서울 매매가는 중장기 하락장에 빠지기 시작했던 셈인데 지금은 이 비율이 2.6%에 불과하다는 것은 서울 중위소득 가구가 구입할 수 있는 아파트가 그만큼 적다는 것이기에 유효 수요의 감소를 불러일으키기에 충분한 수준입니다.
결론적으로 말씀드리면 소득 대비 주택담보대출 원리금 상환으로 본 서울 부동산의 버블은 역대 최대의 크기를 계속 갱신하고 있어 주의를 요하는 시점으로 판단됩니다. 정책의 부작용으로 버블이 펀더멘탈 이상으로 커져버린 성격의 것이기에 조심해야될 시기라고 봐도 과언이 아니라는 생각입니다.
※ 2022년 1분기 주택구입부담지수 228.9의 의미
서울의 중간가격 주택을 구매하기 위해서는 서울의 중간소득 가구가 주택담보대출 원리금 상환을 위해 가구 소득의 57%를 사용해야 하는 수준
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SSIKI
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@SSIKI
ㅋㅋㅋㅋㅋ 곰재앙이 임대차 3법, 재초환, 양도세 중과, 취등록세 중과, 분상제, 임대강요 덕분에 집 값이 2~3배 올랐죠. 잘난척 오지게 하더니 굥재앙이에게 개같이 털렀죠.
그런데 한 놈만 패고 있는 듯한 느낌이라 곰재앙이도 데려왔어요. 굥벌레 곰벌레 모두 까야죠.
그쵸? |