이글에서 이야기하는 시기나 이유가 제가 생각하는 것과 정확히 일치하지는 않으나 전체적인 맥락이 매우 공감되네요.

(매우 비슷하다는 것이지 이게 정답이라는 것은 아닙니다. 정답은 추후에 가보면 알겠죠..)

이전에 이야기한대로 지금이 대세하락이 아니라고 생각하며 대세하락 직전에 반등한번 오지 않을까 싶네요.

공급다운 공급을 만나는 기점에 대세하락장은 분명히 시작될 겁니다.

(이유는 이전글에 언급)

물론 현시점 +다른 악재가 있다면 상황은 또 달리지겠지만요.

개인적으로는 현시점 +@(1년??) 시점이 내집마련하기 최적의 시기라 판단합니다.

물론 급하지 않은 분들은 더 기다렸다가 대세하락장에 매수하시는 것도 방법중의 하나일 수도 있겠죠.

(방법중에 하나이지, 더 저렴하게 매수한다는 보장이나 기회비용에 대한 판단은 본인이 해야겠죠)

추가로 이전 글에도 언급했지만 정부는 떡상/떡락을 좋아하지 않습니다.

절대 다주택자가 이뻐서 정책을 펴지 않는다는 겁니다.

이전 정권에서 최대세수를 뽑아냈는데 이대로 간다면 그 세수는 어디서 충당할까요? 해가 갈수록 지출총액은 비대해 지는데 말입니다.

현재도 노력(?)하고 있지만 계속 시도할 겁니다.

그 문제점을 반대당에도 떠넘기거나 동의하게끔 유도 하겠죠.

(민주당이 얼마나 받아줄지는 모르지만 역풍을 우려해 그것 모두를 거부하지는 못할 겁니다.)

이번을 기회로 삼아 저든 뭐든 ㅈ문가들이든 일면식도 없는 사람 이거다!!! 믿지 마시고 시장을 계속 모니터링하면서 공부도 하고 그러면 좋지 않을까 싶네요.

반등이 쉽지 않지만 반등을 예측하는 이유.

폭락론이 주택시장을 지배하고 있습니다. 지난해 10월부터 본격적으로 시작된 서울권 조정장세가 이제 겨우 9개월 지나가고 있는데 말입니다. 집값이 앞으로 30~40% 더 떨어진다는 폭락론은 대부분 대학 교수란 사람들이 주도하고 있던데... 부동산 투자의 성공 확률을 높이고 싶다면 교수나 언론 기사 반대로 행동하면 됩니다. 

7월 18일 기준 서울 주간 아파트 매매가 변동률이 마이너스로 돌아서면서 대세 하락장에 대한 의견이 많아지고 있습니다. 여름 휴가철 비수기까지 겹치면서 매매시장은 물론 전월세시장도 거래가 부진합니다. 보증부 월세 저가물량만 거래되고 있습니다. 

이번 주 오윤섭의 부자노트에선 수도권 아파트시장 조정장세에서 당분간 반등이 쉽지 않지만 반등을 예측하는 이유를 정리했습니다. 

하락장이 아직 올 때가 아니라고 믿는 저로선 9월 이후 반등가능성이 높다는 의견입니다. 정확한 반등시기는 저도 모릅니다^^ 이르면 4분기 또는 내년 1분기에 반등가능성이 높다고 예측합니다.

반등이유1: 조정장세에서 20% 이상 떨어지면 반등했다

지난 2015년 이후 상승장에서 서울 강남 핵심입지 매도호가가 전고점 대비 10~20% 하락하면 여지없이 저가매수가 붙어 조정장세가 끝났습니다. 또는 매도호가가 1년전 실거래가 수준으로 떨어지면 매수세가 붙었습니다. 서울 등 수도권은 물론 대구 부산 등 지방 대도시도 20% 이상 하락하면 그랬습니다.

또 조정장세 기간은 대부분 6개월 안팎이었는데 이번은 역대급으로 길어지고 있습니다. 폭락론 하락론을 쏟아내는 언론 기사를 보면 2018년 9.13대책 이후 조정장세와 분위기가 비슷한데... 

물론 이번에도 역사를 반복한다는 보장은 없지만 8월 중순이후 가을 성수기가 다가오면 매수세가 강해질 것입니다. 이때 매수세는 무주택자가 아니라 유주택가 주도할 것입니다. 투자수요가 선제투자를 해 거래량이 늘어나면 1주택자 또는 일시적 2주택 갈아타기 교체수요가 뒤따르는 형국이 될 것입니다. 

반등이유2: 수도권 조정장세 기간은 최대 1년이었다

지금은 조정장세입니다. 대규모 공급물량(입주물량)이 없고 경제위기가 오지 않은 상황에서 규제만으로 하락장이 온 경우는 없었습니다. 

2000년대 상승장에서 2004년에 이례적으로 수도권 조정장세가 1년 지속된 경우가 있었습니다. 지금처럼 다주택자 양도세 중과 한시적 유예로 매도물량이 일시적으로 늘어난 영향이 컸습니다. 윤석열정부는 지난 5월 10일부터 1년간 조정대상지역 양도세 중과 유예를 단행했습니다. 

이로 인해 미국발 빅스텝까지 가세한 이번 조정장세가 길어질 가능성을 배제할 수 없습니다. 2015년 이후 상승장에서 공급과잉으로 인한 조정장세는 대구 부산 등 지방 대도시에서 1년 6개월 안팎 지속됐습니다. 

반등이유3: 매물수 증가세가 멈췄다

거래량은 줄어드는데 매물수가 늘어나면 당연히 매매가가 하락할 수밖에 없습니다. 지난해 9월 이후 서울 아파트매매 거래량은 급감했습니다. 9, 10월 평균(지난 10년간 월평균 6천여건) 3분의 1 토막으로 줄어들더니 11월부턴 6분의 1 토막으로 급감했습니다. 월 1천건 안팎의 극소량이 거래된 지가 9개월째입니다. 올들어 4, 5월 1천7백건이 넘으면서 증가세를 보이다 6월부터 다시 감소세입니다. 

그런데 지난 4월부터 급증한 서울 아파트 매물 증가세가 7월 초순을 기점으로 정체되기 시작했습니다. 7월 7일 6만5천988건으로 정점을 찍은뒤 7월 27일 현재 6만4천건 수준에서 증감을 반복하고 있습니다. 

최근 매물감소세엔 다주택자가 급매로 내놓았다 거래절벽으로 전월세로 돌린 경우도 많습니다. 또 2022년 종부세 공정시장가액비율 60%에 2023년 종부세 개정안(다주택자 종부세 중과세율 폐지 및 기본공제액 9억원으로 확대)으로 보유세 부담이 크게 줄어들 기대감으로 매도 대신 보유를 선택한 사례도 늘어나고 있습니다. 

7월에 이어 8, 9월에도 매물감소세가 뚜렷하다면(급매가 소진된다면) 실수요자의 매수심리를 자극할 가능성이 있습니다. 핵심입지, 1급지부터 매매가 상승으로 이어질 가능성이 있습니다. 

반등이유4: 거래절벽은 더 이상 길어질 수 없다

이번 조정장세는 전국 동시다발로 진행되고 있다습니다. 윤석열 시정부에서 거래절벽은 부동산 정책 목표와 거리가 멉니다. 세수 감소라는 문제도 있고 비정상적인 시장 상황이 갈어지면 내수침체로 이어질 것입니다. 거래를 늘리려면 우선 투자수요를 늘려야 합니다. 쉽게 말해 다주택자가 1주택자 급매를 사고 1주택자는 갈아타기를 해서 거래량이 늘어나는 것입니다. 

투자수요가 늘어날, 가장 강력한 단기대책은 다주택자 취득세 중과(최고 세율 13.4%) 폐지입니다. 부동산 증세 3종 세트(취득세 종부세 양도세 중과)중 새정부에서 아직도 완화되지 않은 세제정책이 바로 다주택지 취득세 중과입니다. 이르면 올 3분기중 취득세 중과 완화안이 나오지 않을까요? 예를 들어 조정대상지역에서 두 번째 취득한 주택까지 취득세를 중과하지 않는 것입니다. 

여기에 유주택자 주택담보대출 완화가 단행된다면 투자수요가 늘어날 가능성이 더욱 높습니다. 특히 집단대출인 정비사업 이주비 대출을 다주택자에게도 감정평가액 대비 LTV 40% 또는 50%까지 허용해준다면 투자수요는 증가할 것입니다. 

반등이유5: 금리 정점이 머지않았다? 

7월 27일 미연준의 자이언트스텝(0.75%포인트) 이후를 주목해야 합니다. 9월 이후 언제까지 빅스텝이 계속될 수 있을까요? 미국 중립금리가 2.5% 언저리라면 이에 근접한 기준금리를 계속 빅스텝으로 올릴 수 있을까요? 고인플레를 잡기 위한 빅스텝으로 인해 경기침체가 가속화된다면? 미국이 올해 1, 2분기에 이어 3분기에도 연속해서 GDP성장률이 마이너스를 기록한다면? 

오는 12월이든 내년 1월이든 금리 정점은 머지않았다고 생각합니다. 이르면 내년 3월 미국이 금리인하를 단행할 가능성이 높다는 전망이 나오고 있습니다. 

그리고 자꾸만 금리인상이 집값 하락으로 이어질 것으로 말하는 사람이 있는데 이는 장세에 휘들리는 ‘개미’같은 투자자입니다. 그렇지 않습니다. 

금리인상은 금리인상으로 경기가 경착륙하지 않는 한 집값과 상관없습니다. 집값보단 대출이자 부담으로 월세수요가 증가하면서 월세급등과 밀접한 관련이 있습니다. 물론 매매시장에서 고인플레를 잡기위해 금리가 단기간 급등하면 일시적으로 매수심리를 위축시킬 수 있습니다. 특히 지난 2020~2021년 풍선효과(시가 15억원 초과 투기과열지구 주담대 금지)로 단기급등한, 대출이자에 민감한 서울 외곽 중저가 아파트값에 악영향을 미칠 수 있습니다.

연말 전후로 미국발 금리인상기 끝이 보이고 전세자금대출 주담대 이자가 하향세로 돌아선다면? 재고아파트 가격에 큰 영향을 주는 정비사업 일반분양가가 분양가상한제 완화로 상승한다면?(분양가중 땅값 비중이 70% 이상인 강남3구 정비사업에선 분양가 상승이 기대에 못미쳐 2023년 이후 후분양을 선택하고 있음) 지난해 8월 문재인정부의 터무니없는 일반분양가 책정(평당 2천만원. 이번 주 분양한 인천 남동구 다복마을 재개발구역, 포레나 인천구월  분양가 수준)으로 분양(726가구)을 연기한 광명뉴타운 광명2구역, 베르몬트로 광명의 일반분양가를 주목할 필요가 있습니다. 

여기에 최소한 2024년까지 계속될 수도권 입주물량 감소에 3기 신도시 본청약(토지보상뿐만 아니라 지장물보상이 끝나야 아파트 착공이 가능해 본청약을 할수 있음. 일러야 2026년?)은 갈수록 늦어지고 있습니다. 지장물이 아파트 본청약에 아주 많은 ‘지장’을 주고 있는 과천 주암지구의 경우 지난 2016년 1월 박근혜정부에서 뉴스테이지구로 지정됐는데 아직도 지장물 보상이 끝나지않아 본청약을 하지 못하고 있습니다. 

(오윤섭)