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왕을 왕좌에용산 서울의 왕이 되나 7
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안녕하세요 엑스윙 입니다. [네이버에서는 나비곰 입니다.]
제가 여행을 다녀오는 동안 서울시에서 용산정비창부지 개발계획을 발표하였습니다.
이번에 용산관련 이슈에 관련 글을 두서없이 적어 보았습니다.
블로그를 긁어서 붙여놓으면 뽐뿌상에선 깨져서 보이기에
그림같은 것들은 저의 블로그에서 좀더 자세히 확인가능합니다.
https://blog.naver.com/s-class1/222...
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용산 하면 떠오르는 정치인, 오세훈 서울시장께서 얼마전 직접 브리핑을 하셨습니다.
붇까페의 유명인이신 트리거님께서 이미 고견이 담긴 의견글을 작성하셨고,
엄청난 조회수와 댓글등 분위기를 보았을 때 부동산에 관심있는 분들이라면 누구나
결국 용산이 왕좌에 오를것이라는데 공감대가 모아졌기에 그런 반응이 나오지 않았나 싶습니다.
여하튼 나비곰이 생각하는 순서되로 이번 용산개발의 역사와 파급효과에 대한 설명을 이어가겠습니다.
계획되로 잘되면 서울 부동산 패권이 뒤바뀌는 것이고, 과거와 다르게 개발을 원하는 정치권에 힘입어
원할하게 추진 될 가능성이 아주 높습니다.
용산정비창 개발에 필요한 도시개발채권, 민간과 공공개발분담, 개발이익구조, 코레일에서 개발업무를 이관받는 용산개발청과 관련된
내용은 트리거님께서 이미 잘 설명을 해주셨으니 넘어가도록 하겠습니다.
[용산은 워낙 검토할 것과 생각할 것이 많아 빼먹은 내용이나 또 생각나는 내용이 있으면 여유가 있을때 추가로 글을 쓸 생각입니다.]
1. 과거 용산국제업무지구 개발 실패와 그 원인 고찰
(1) 경제적 체력에 비해 너무 덩치가 큰 사업을 벌렸다는 점 [욕심이 과하여 배가 산으로 갔다]
당시에 서울은 종로, 강남, 여의도권에 이미 오피스공급이 포화 상태였고,
용산같은 대규모의 개발사업은 외부악재에도 취약하며, 2008년 리먼브라더스 파산사태로 세계 금융위기가
오자마자 사업성에 (?)를 던진 컨소시엄 투자자들이 빠져나갔습니다.
정상적으로 사업이 종료되어도 오피스 공급폭탄으로 오피스 시장에는 재앙이 되었겁니다.
당시 오피스 수요가 고려되지 않은채 단시간에 대규모 사업을 진행하려 했다는점이
결국 용산국제업무지구 실패원인 중 하나입니다.
(2) 경험부족에 대규모 업무타운건설을 추진한 점
용산국제업무지구는 44만㎡에서 서부이촌동 지역을 포함하고 56만㎡으로 늘어났는데,
초대형 업무지구의 도심개발 경험이 전무한 한국이 단계적 개발 보다 한큐에 완공을 택하였으니
개발 실패는 예정수순이였습니다.
(3) 무리하게 서부이촌동을 포함시킨 점 [사공이 많아져도 배가 산으로 간다]
서부이촌동(이촌2동)을 사업계획에 포함한 것이 사업 무산의 가장 큰 원인으로 작용하였습니다.
초창기 계획 당시에는 서부이촌동이 포함되어 있지 않다가, 오세훈 서울시장이 한강 르네상스 프로젝트로
서부이촌동을 개발부지에 포함시켰습니다.
안 그래도 리스크가 큰 초대형 개발사업에 수 천명의 이해관계자를 당사자를 끼워넣는다는 것은
리스크를 키운격으로, 높은금리에 부채가 급속히 불어나면서 사업 결국 실패로 끝나게 되었습니다.
2. 2020년대 국제업무지구에 요구되고 있는 새로운 패러다임
(1) 부족한 오피스
일단 상단의 기사링크를보시면 아시겠지만 코로나로 인한 거리두기가 해제되면서 다시 사람들이 같이 근무해야할
공간수요가 급격히 증대 중 입니다.
현재 삼성역세권을 필두로 강남일대는 공실률이 0%대에 해당될 정도로 오피스 물건찾기가 하늘의 별따기입니다.
과거 2008~13년 동안 실패했던 과거와는 달리 이제 기업들의 오피스수요가 증대되었고,
홍콩에 있던 외국계 기업들이 공산화를 피하여 싱가폴로 많이 이전하였습니다.
일본의 경우 비자면제에 사무실 무상임대조건까지 내걸면서 도쿄내 금융지구내 적극 유치를 꾀하고 있습니다.
싱가폴 부동산에도 관심 많던 나비곰에게 이는 꽤 주목할만한 내용이였지만,
서울이 후보가 못된게 참 아쉬웠습니다.
그럴 수 밖에 없던것이, 지난 문재인 정권동안 자본가들을 일방적인 적폐세력화하여 거의 반 공산주의나 다름없는 정책을 펼쳤기에, 홍콩을 탈출한 외국계 기업 어느곳도 한국에 관심을 주진 않았습니다.
그러나 이제 친자본주의로 정권이 바뀌었고,
이런 외국계 기업들을 땡겨올 수 있는 유일한 곳이 우리나라에선 서울의 용산, 여의도입니다. [강남지역이 아님]
그래서 홍콩, 싱가폴의 마천루지역과 동등이상 수준으로 개발이 필요한 상황입니다.
참고로 그동안 서울은 층수제한과 주변과의 위화감을 조성하면 안된다는 괴상한 공법이 존재했고,
싱가폴 경우 주변과 비교하여 완적히 다르고 혁신적이고 멋있는 디자인이여야 허가가나는 공법이 존재합니다.
[박원순과 강남좌파계 민주당 시의원들 작품이죠 이건]
(2) 서울도심 U턴 프로젝트와 한강르네상스의 부활
나비곰은 지난 문재인정권 초기 서울 주변의 3기신도시는 서울도심 U턴이 될것이라 생각했지만,
국토부는 경기도의 다른지역을 발표했습니다.
여기에 대한 당시 나비곰의 생각은 다음과 같은데,
'아니 이제 저출산시대에 고밀도 압축도시형태로 가야 국가의 도시 경쟁력이 유지되는데 새로운 3기 신도시라고?
그러면 지방은 더욱 기능이 축소 된다는 것인가? '
저는 LH직원도 아니고 땅으로 돈버는 정치권 끄나풀이 있는 사람도 아니였기에 전혀 예상하지 못했던 바입니다.
마침 작년에 성범죄 이슈로 자살한 박원순 시장의 후임으로 드라마틱하게 재입성을 한 오세훈 서울시장은
한강르네상스사업 부활을 예고하였습니다.
한강르네상스 부활과 관련 최근기사를 인용해봤습니다.
나비곰 예상되로 오세훈은 여의도 용산에 용적률 인센티브를 줘서 업무타운으로 바꾸려는 의도가 있음이
확실해 보입니다.
현재도 금융특구지만 국제금융특구로서 여의도도 용산 못지 않은 황금의 땅으로 탈바꿈 하게 될 것입니다.
결국 서울 도심의 U턴 프로젝트로서 종로, 여의도의 도심기능이 강화되고 거기에 용산이 새롭게 추가 된다고
보시면 되겠습니다. 기존 3도심(강남 여의도 종로)에서 즉, 4도심 시스템으로 가지 않을까 싶어요
3. 용산정비창 개발에 대한 고찰
이번 정비창에 대한 발표내용을 전부 자세히 파보면 내용이 상당히 많습니다.
그래서 좀 알기쉽게 적어내려가겠습니다.
용산국제업무지구의 가장 큰 실패원인으로 작용한 서부이촌동은 제외되었습니다. 현명한 판단인것 같네요
나비곰 개인적 생각으로서, 그쪽은 자체적으로 국제업무지구에 적용된 컨셉과 비슷한 컨셉으로
민간이 주도되어 개발되게 여건을 조성해주는게 좋다 봅니다.
[개발에 제외되었다고 기분나쁠 필요가 전혀없습니다. 오히려 땅가치 떡상 가즈아!!!]
일단 서울시의 기자설명회 자료에서 나비곰이 주요하다고 생각되는 내용위주로 보겠습니다.
(1) 일자리와 연구개발, MICE, 주거, 여가와 문화까지 아우르는 아시아의 실리콘밸리 컨셉으로 개발
입지규제 최소구역으로 지정해서 용적률 1500%을 넘는 초고층 건물을 기획중입니다.
대도시 강변근방 철도기지였던 뉴욕의 허드슨야드가 유사한 개발사례로, 서울시도 비슷한 개발방식을 따른다고
예전부터 기사가 나돌았었지요
부지의 70%가 업무상업부지로 활용될 예정입니다.
과거 정권과 전임시장의 임대주택으로 도배된 주거용 신도시화로 쓰겠다는 이야기는 쏙 들어갔습니다.
[아 어느좌파 머릿속에서 나온건지 모르겠지만 그건 진짜 말도안되는 이야기였어요]
뉴욕허드슨 야드를 롤모델로 갈 것이며, 멋찐 경관과 지하에 도로와 철도를 다 집어넣어
지상에는 녹지로 조성된 보행로 위주로 개발을 할 예정입니다.
국제기구 유치에 대한 이야기도 나오는 모양새인데, 과거 UN본부를 용산으로 유치하겠다는 이야기가 나돈적이
있습니다. 되면 대박이겠지요 아무튼 그에 걸맞는 국제기구가 들어왔으면 하는 바램이 있습니다.
(2) Beyond Zoning 개념의 도심으로서 다기능을 갖춘 복합도시 컨셉으로 개발
부동산 공법에는 토지를 구분할때 주거용, 상업용, 공업용 등등으로 용도지역이라는 기준이 있습니다만
용산정비창에는 이런 구분을 없애고, 주거지에서 용도 상업 업무를 다 할 수 있는 지역으로 만들계획입니다.
한마디로 종로도심 본사건물들 바로 옆에 지하로 연결된 주상복합 아파트가 있는 개념이죠
[이야 이거 출퇴근 짱이겠는데요? 무진장 비싸겟지만 ......ㅠㅠ]
이런 컨셉은 IT개발과 금융업무 쪽에 좀더 무게를 두고 싶습니다. 이게 구현되면 판교 IT밸리 이상의 위상을 자랑할것 같습니다. 특히 최근 쓴 글 중에서 4차산업혁명이 되면 본사조직 중심의 자동화 체계가 된다고 예상한 바가 있는데 용산이 그런 입지가 될 것 같습니다. 아래의 포스팅을 참고하시기 바랍니다.
(3) 지상에는 상쾌해지는 녹지가 많고 지하는 아주 복잡한 업무타운
녹지가 많은 도시컨셉 중 최신형 설계는 세종시에서 볼 수 있었는데, 그것보다 더 몇수 위의 녹지와 건물이
어우러진 입체적 공간설계를 서울 용산에서 보게 될 것 같습니다.
전체부지의 50%를 녹지로 하여 고층건물 및 보행로와 녹지가 어우러져 녹지 보행로를 통해 한강과 용산공원도
갈 수 있을 것 입니다. 도로는 모두 지하에 묻힙니다.
[아쉽지만 강변북로는 지하화계획에 미포함되었습니다. 이건 마스터플랜에 언급되지 않을까 싶어요]
이를 위해선 용산역이 지하로 쏙 들어가야 하지 않을까 싶습니다.
서울시 브리핑자료를 자세히 보다보면, 기존 경부선 공간을 녹지공간으로 조성하여 용산공원, 한강공원과 연계한다는 내용이 있습니다. 용산역자리도 녹지공간으로 조성되려나본데 아무래도 서울역, 용산역이 결국 모두 지하로 쏙 묻힌다는 뜻 같습니다.
용산역을 지하로 밀어넣어, 용산 혜링턴 앞에 있는 용산파크웨이와 연결하여 국제업무지구의 거대 녹지타운, 용산역위 녹지광장, 용산공원과 연결...............진짜 꿈만 같습니다.
강남에도 구현될 수 없는 진정한 녹지와 한강과 어우러진 도시 정중심에 위치한 업무타운으로서
싱가폴의 그 훌륭한 녹지속의 업무타운을 뉴욕에 그대로 가져다 놓는 수준입니다.
[강남에는 편도 5차선 이상의 테헤란로를 낀 업무타운이 있다면
용산은 거대녹지속의 업무타운이 있다 도로는 싹다 지하로!]
이렇게 녹지를 많이 확보한 설계로 서울내 교통 거점으로 하겠다고 하는데 브리핑 자료를 참고하면,
앞으로 용산일대의 취약점으로 여겨왔던 강남에 비하면 부족한 도로넓이를 지하 던전화로 해결하겠다는 뜻으로
보입니다. 한마디로 용산 지하는 메머드 지하터널 도시가 될 것입니다.
[KTX를 비롯한 경부선도 싹다 지하화인데 대체 땅을 얼마나 더 파내려가겠다는건지 ㄷㄷㄷㄷㄷㄷㄷㄷ]
(4) 스마트 교통도시
UAM, GTX-B, 신분당선, 4호선, 1호선, KTX 경부선, 신림선, 그외에 지상교통망을 AI 네트워크로 무인화 체계로
운영하겠다고 하는 목표가 있습니다.
관련 교통망 관련해선 아래의 포스팅 링크를 참고하시면 되겠습니다.
https://blog.naver.com/PostView.nav...
참고로 나비곰은 UAM관련 사업을 하고 싶은 욕구가 있습니다. [항공 덕후거든요]
서울시의 발표자료를 보다보니, 아무래도 용산을 UAM이 본격적용된 최초의 도심으로 활용하겠다는
의지가 보입니다. [이후로는 여의도가 2번째가 되지 않을까 싶습니다]
4. 용산정비창 개발시 주변의 파급효과
(1) 기존 지하철 라인의 재평가
현재 건설예정인 GTX B 라인(D라인이 용산행 확정되면 D도 추가)의 가치가 엄청나질 것 같습니다.
B라인이 강남을 통과하지 못한다고 하여 A, C라인에 비해 평가절 된것이 있지만
앞으로 서울의 얼굴이 용산이 된다면 3개의 주요 GTX 라인중 가장 가치가 높은것은 서울역, 용산역을 모두 지나는
B라인이 될지도 모르겠습니다.
이는 국철1호선, 4호선, 신분당선, 공항선, 경의선, 중앙선 모두 해당되는 이야기 이며,
용산/서울역과 엑세스가 용의한 KTX 지방 역세권들도 해당되는 이야기입니다.
나비곰은 서울에선 신도림, 사당등 강남접근성까지 보유한 인접 지하철역세권에 주목하고 있으며,
신분당선 이촌역과 보광역이 확정된다면 한남뉴타운, 동부이촌동에 빅호재로 작용할 것이라 보고 있습니다.
경기도에선 경의중앙선을 이용하여 용산까지 오기가 용이한 일산도 주목 할 수 있겠습니다.
무엇보다 강남은 신분당선으로 용산과 접근성을 확보시 강남에게도 빅호재입니다
신분당선이 9호선을 제치고 서울의 가장 황금노선으로 자리매김하겠네요
(2) 용산내 지상 도로 정비관련
국제업무지구 도로가 전부 지하화가 되면서 여기저기 이어지는데,
예전 나비곰은 용산의 링킹파크를 언급한 적이 있습니다. 서울 경부고속도로의 시작이 압구정동이 아닌 용산 동부이촌동 북부에서 시작된다는 이야기인데 이 링킹파크가 용산국제업무지구의 지하화 될 도로망과 엑세스될 가능성이 매우 높아보입니다.
일단 과거의 글을 참조할겸 링크를 달아놓겠습니다. 글의 하단부에 링킹파크 내용이 있습니다.
이렇게 된다면 용산의 중앙 하단부에 위치한 동부이촌/서빙고동에는 시간이 흐르면 지하화된 강변북로, 경부고속도로의 시작인 링킹파크등이 인근에 조성이 되어 쾌적한 주거환경이 될 것 같습니다.
(3) 한강로동, 서부이촌동 일대
두말할 것도 없이 빅호재로, 코앞에 최신형 설계를 동원한 국제업무지구가 떡하니 생기는데
[타도시의 국제업무지구와는 급이 다릅니다. 서울전체 개발비 다 합쳐도 국제업무지구 하나의 반도 안될껄요]
미래의 한국 최고지위는 그쪽이 누릴겁니다. 나비곰도 동부이촌동과 한남동에 투자중인 물건들이 있지만
서쪽용산에 또 이해관계를 하고 싶습니다. [부러워용 힝 ㅜㅠ 나도 쌀때 사둘껄]
물론 그외 용산도 뭐..........앞으로 용산은 날개달 일만 남았죠 잠룡등천!!!
(4) 여의도, 마포공덕, 신도림
여의도의 경우 GTX-B와 신림선으로 직결될 것이고 여의도와 서쪽용산은 한몸과도 같이 발전할 겁니다.
원효대교가 편도 4차선 이상의 대교로 확장될 가능성이 아주 높다고 생각하고 있습니다.
둘다 완성단계에선 두지역은 왕래가 정말 많을것 같고
원효로 라인이 녹사평대로보다 교통량이 훨씬 더 많아질 것 입니다.
마포공덕의 경우 한강로동 만큼은 아니더라도 발앞에 국제업무지구 생기면서 잠실과 경쟁할 정도로 좋아지지 않을까 생각이 됩니다. 여기도 대박이죠
용산과 1호선으로 직결된 신도림은 2호선 강남접근성까지 확보하였고 GTX-B로도 직결되니
옛날의 구로구 신도림으로 보면 안될 것 같습니다.
위에 나열한 여의도, 마포공덕, 신도림순으로 호재가 작용할꺼라 보고 있고 서울부동산 서열에 큰변화가 예상됩니다. 앞으로 용산 접근성이 중요한 척도가 될 것 입니다.
5. 용산개발 완료 후 앞으로 부촌지역의 변화 예상
(1) 기존의 대단지형 아파트 및 주복이 언제까지 유효할까
우리나라는 1000세대의 이상의 대단지를 선호하는 현상이 강합니다.
당연히 대단지가 관리비의 절감, 커뮤니티 시설 유지면에서 유리하고 한국의 아파트단지 상품이 훌륭하다는 장점이 있으나
나비곰은 2030년대 중반쯤 지나면 리치들에게는 대단지보단 중소규모 단지 선호가 더 크게 될 것이라 보고
있습니다.
특히 소비력이 큰 외국인들이 많이 들어오는 시기가 되면 기존의 대단지형 아파트보단
청담, 한남, 서빙고, 종로에 있는 1~3개동 짜리 고급 주상복합 또는 빌라형 아파트 주택 같은 물건이 \
고가주택 시장에서 더 선호하게 되지 않을까 싶습니다.
왜냐하면 서울시가 롤모델로 삼고 싶어하는 싱가폴이 그러하기 때문입니다.
싱가폴 고급주거상품은 4개동 정도면 대단지일 정도로 현재 공급되는 대부분의 콘도가 호텔자리, 오피스 건물자리,
기존에 있던 콘도 등을 재건축 하여 만들기 때문에 대단지가 나올수도 없고, 건축허가도 잘 나오지 않습니다.
위에 주석 달아놨다시피, 싱가폴 공법은 주변 비슷한 건축디자인이면 건축허가가 잘안나고, 혁신적이고 다른모습이여야 하기에 같은 디자인의 여러개 건물의 대단지가 선호되지도 않습니다.
한국의 초점에서 초고가 하우스들을 보자면 대부분 4개동 이하의 주복, 또는 수백세대로 구성되있습니다.
[한남더힐이 특이할 정도로 세대수가 많고 넓은 부지입니다]
아마도 나비곰 개인으로서는 초고가 주택시장에서 1천세대 이상의 하이엔드 대단지 인기몰이는
용산개발 전과 후로 패러다임이 바뀌지 않을까 조심스럽게 예상해봅니다.
하이엔드 대단지에 인기몰이가 되는것 반포 THE H, 한남 THE H 정도가 마지막 아닐까 싶은데,
나중에 압구정동이 어떻게 바뀌는 패러다임을 극복할 것인지가 궁금하긴 합니다.
[둔촌주공사례, 건축비/인건비 등 각종 비용, 사업리스크 등등 소규모 하이엔드식으로 가지 않을런지]
나비곰은 용산의 본격개발 이후 용산 한강변은 전부 소규모 초고가 하이엔드 하우스들로 채워지리라
보고 있습니다.
이촌 장미맨션, 빌라맨션, 타워맨션 이런것들 뿌시고 진짜 제대로 지으면 대단할 것 같습니다.
종로 디팰리스급으로 올리면 정말 좋겠습니다.
그리고 일반형 아파트 단지들 보다 UAM에 대응 가능한 대형건물로 구성된 주복이 앞으로 흥하지 않을까
싶습니다.
(2) 오세훈의 싱가폴 답사
얼마전 오세훈 서울시장이 싱가폴을 방문하였었습니다. 토지임대부 고급주택의 대명사인 싱가폴을 방문한 것은
아마도 용산 정비창을 국제업무지구화 하면서 토지임대부 주택을 시사하것에 따른 구상안을 얻기위함
아니였나 싶습니다.
싱가폴에 부동산투자 문의하게 되면서 알고 지내는 최정원 중개사님이 등장하셔서 깜짝 놀랐었네요
싱가폴 경우 99년임대와 999년 임대 2가지로 나뉩니다. 999년 임대는 개인에게 토지소유권이 주어진다고
봐야겟지요 그래서 같은 상품군중에서도 20~30%정도 더 높은가격을 자랑합니다.
중국인 투자자들이 선호합니다.
그런데 싱가폴은 건물이 99년짜리던 999년짜리던 30년 지나면 재건축 대상이며,
한국의 서울처럼 절차가 힘들지 않고 꾸준히 재건축되어 신축이 공급되고 있기에
원소유주가 분양받을 사람보단 유리한건 똑같습니다.
[아무래도 999년의 소유권이 더 강하게 인정되긴 하는것 같습니다]
(3) 용산이 강남을 대체하는 새로운 부촌지역으로 부상
과거 제가 써온 글을 보면 용산이 추후 한국의 최고가 된다고 5편에 걸쳐서 설명을 해왔었습니다.
과거글들 링크를 남겨 놓겠습니다.
용산구는 한남동 부터 동부이촌동 라인이 우선하여 부촌자리를 선점할 것이고
구 전체로 개발이 진행되면 최종 마침표는 서부이촌동과 한강로동에서 마무리 될 것입니다.
자세한내용을 알고 싶다면 아래의 링크글들을 참조하시면 되겠습니다.
왜 용산이 미래 대한민국의 최고가 될 예정인가? - 1
https://blog.naver.com/PostView.nav...
왜 용산이 미래 대한민국의 최고가 될 예정인가? - 2 한남동편
https://blog.naver.com/PostView.nav...
왜 용산이 미래 대한민국의 최고가 될 예정인가 - 3 동부이촌동편
https://blog.naver.com/PostView.nav...
왜 용산이 미래 대한민국의 최고가 될 예정인가 - 4 서부이촌, 한강로편
https://blog.naver.com/PostView.nav...
왜 용산이 미래 대한민국의 최고가 될 예정인가 - 5 용산에서 못다한 이야기, UAM관련
https://blog.naver.com/PostView.nav...
6. 나비곰의 총평
용산개발의 진정한 서막을 알리는 신호탄으로서 2040년대까지 계속하여 개발이 진행될것 같습니다.
[국제업무지구는 10년동안 개발된다고 오시장 브리핑에 언급이 되었습니다]
용산구는 서울의 중심부에 위치하면서도 국내외 정치적인 이유로 80%의 땅이 미개발지로서,
이번에 발표된 용산 정비창은 그저 용산의 일부에 불과한 땅입니다.
용산 마스터플랜 발표도 얼마남지 않아서 도시개발의 방향성에 대해 지속적으로 모니터링이 필요하겠습니다만,
이미 건설이 완료된 강남, 종로같은 도심들에 뭔가 새로운 기능을 넣고 싶어도 쉽지 않음에 비해
도화지 수준의 상태인 용산은 국제시대를 대비한 미래에 필요한 복합적인 기능을 다 구현할 수 있는
진정한 차세대 도심 및 주거타운으로서 서울의 얼굴이 될 것이라 확신하고 있습니다.
과거 서부이촌동이 편입된 국제업무지구계획에서 한발 물러나 강변북로 지하화와 워터프론트가 구현되지 않았다는게 아쉽지만 지하~지상 공간구조가 상당히 구체적이고 체계적으로 나온점은 이제 개발실행이 확실시화 되었다고 생각됩니다. [서부이촌동은 나중에라도 편입은 어려워도 그와 비슷한 느낌의 민간개발을 유도하는 방식으로라도 진행되면 좋겠습니다.]
무엇보다 정치권과 미국과의 관계를 볼때 시운의 흐름이 느껴집니다.
기존의 용산내 1급 입지였던 동부이촌동은 더욱더 상향되어 경의/중앙선지하화와 신분당선 유치등으로
결국 강남 최상급지와 동등이상이 될 것 같고,
한남동은 국내에서 전후무후한 존재로 해외에서 경쟁상대를 찾아야 할 듯 합니다.
[강남/서초 일부분들은 용산 1급지가 반포의 80% 이런 이야기를 하시지만 그때쯤 되면 용산의 80%라도 되면 다행이지 않을까요] 저는 트리거님의 의견과 거의 같은 방향입니다.
과거 저의글에서도 앞으로 한국의 최고가는 동쪽용산이 아닌 서쪽용산에서 나올것이라 보았는데,
거의 그대로 구현될 것 같습니다.
용산개발이 완료되면 국내 부동산 최고가의 1~10위를 서쪽용산........정확히는 정비창쪽이 다 가져갈 것으로
보입니다.
마지막으로 한마디 더 하자면 "왕을 왕좌에 놓는것이 2020년대 부터 발생한다"
- 끝 -
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저 개발계획이 100% 이상으로 완벽하게 실현된다면
용산이 서울의 최상급지가 될 것이라는 의견에 동의합니다. 항상 좌초 가능성이 있기에 주식보다는 부동산 가격은 선반영이 후행하더라구요.
강북의 거지같은 도로망이 지하차도로 정비가 된다면 최상급지 주변의 주거지역도 빠르게 급지 순위가 바뀔 수도 있을텐데 강변북로가 지하화가 된다면 서마포쪽의 강변에 접한 지역들에도 해 뜰 날이 올 수도 있겠네요. 썩빌 줍고 있는 고수분들은 리스펙... 저는 쫌생이라 머리로 이해해도 못 하는데 대단들 하시죠. |
이놀도
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지분 10평 넘는 썩빌은 완소죠. 상수동 당인동은
종부세가 갯수 없어지고 합산가액이면 저부터도 하고 싶은 1순위 지역입니다. 마포 학원가 좋아져서 전세가율 의외로 높아서 총알도 얼마 들어가지도 않죠 ㅎㅎ |
인천유나이티드
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동의합니다. 주말부부고 훗날 아이가 태어나 서울에 학교 or 직장에 대비 용산에 작은 평수의 오피스텔이나 빌라 구입 생각하고 있습니다.
용산 원룸에 전세 살면서 느낀 점은 하루가 다르게 발전하는 게 소위 '꾼'들이 계속 들어오는 걸 보면서 느낍니다. 그리고 어떻게든 개발할 수 밖에 없는 소위 썪은 곳이 넘쳐납니다(ex 효창동)
서울역과 용산역 가까운 곳인데 개발이 이렇게 더딘 것도 참 아쉽네요 여러모로 아시아 메가시티 서울에서요
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꾸꾸숑
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용산은 지금 방3개 빌라 기준 6~7억이라 좀 고점같은 느낌이 있어서 4호선 라인 윗쪽으로 구해보세요
제가 4호선 라인 역세권 아파트 + 빌라 보유중인데 계속 주시하게 되네요 잘되었으면.. |
인천유나이티드
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| 왔다갔다 하네요. 말씀이 맞는 것 같다가도 조금 더 주더라도 용산 '안'에 있는 게 마지막 티켓같기도 하고 기회같기도 느낌이 계속 그렇습니다 ㅎㅎ |
