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왜 집을 매수하지 않을까?
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[* 비회원 *]
17 2022-08-28 01:45
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흔히 말하는 실수요 1주택을 의미합니다
아무리 보더라도 결국 집이란 '살 사람만 산다' 는 것이 종론입니다
통계작성 이래 대한민국 가구 자가보유율은 62%를 넘은 적이 없습니다
반면 주택보급율은 2000년대 중반 100을 넘은지 오래 입니다
그렇게 집을 때려박아 짓고 또 지어도 시대 불문 집을 안 살 사람은 안 산다는 것입니다
말 주변 없음을 먼저 양해 바랍니다
필요성 :
혼인 전 싱글인 경우 주택을 매수하는 경우는 매우 드문 편입니다
트랜드를 고려해보았을 때 평균초혼연령이 지속적으로 그리고 급격히 상승하고 있고
비혼주의가 만연한 분위기 속에서 비록 과거보다 늦은 나이라 할지라도(~35세, ~40세)
어느 정도 현금성 자산이 충분함에도 싱글이 주택을 매수해 거주하는 경우는 잘 없다고 보면 됩니다
정말 끽해야 오피정도?
예나 지금이나 돈이 있고 없고를 떠나 주택 매수의 필요성을 당연히 못 느끼는 시기 입니다
모두가 매매로 신혼생활을 시작하는 것은 아니지만
문제는 혼인 및 재혼 건수가 지속적으로 급격하게 줄어들고 있다는 것입니다
전세(가율) :
2010년, 좀 더 관대하게 2013년까지 인서울 아파트 전세가율은 55% 미만입니다
80-90년대에는 40%인 경우도 흔했습니다
구축일수록 전세가율은 더 내려갑니다
1/2 ~ 1/3 가격으로 3-4티어 상급지 라이프를 세금 한 푼 내지 않으며 무상으로 누릴 수 있는데
입지 떨어지는 낡은 주택을 취등록세 재산세까지 내면서 매수하는 것은 바보같은 일입니다
집안 분위기 :
전월세 가정 아래 자라온 자녀를 보면 희한한 공통점이 있는데
자녀들도 자기도 모르게 부모의 사고방식을 답습합니다
집문제로 고생을 한 자녀 입장에서는 '나는 집을 사야겠다'생각하는 것이 정상이겠으나
사실 자녀는 집문제 돈문제 이사문제로 걱정한 적이 없습니다
그건은 오롯이 부모의 몫이었으니까요
부모가 집을 알아보고 돈을 구하고 이사를 합니다
자녀는 등교 후 이사간 지역으로 하교 합니다
또한 이런 가정은 긍정적인 측면으로 자린고비이며 대출은 악의 축 집안 말아먹는 상품입니다
돈이란 노동의 숭고함으로 땀흘려 고생해서 벌어야하며 적은 돈이라도 만족하고 사는 것이 미덕입니다
투자로 인한 불로소득은 사회의 암덩어리 입니다(불로소득이란 개념도 모호합니다)
예적금만이 진리입니다
취등록세와 재산세등 세금에 부정적으로 예민합니다
유주택자 관점에서는 추후 시세 상승으로 상쇄시키고도 남는 장사입니다
취등록세는 아깝지만 이사비용과 여러 기회비용은 아깝지 않은 모양입니다
투기마인드 :
항상 최저가 매수만 생각합니다
언제나 늘 집이 비싸다 합니다
비싼 것은 사실이지만 또 누군가에겐 합리적인 가격일 수 있습니다
막상 가격 하락하더라도 매수 포지션을 취하지 않습니다
오히려 더 떨어질것이라며 기다립니다 아니 더 떨어져야만 합니다
그러다 재상승 국면을 맞이하면 떡락할 것이라 말합니다
욕심 :
정말 돈이 없으면 얹혀살며 기생살이 하거나 이미 임대아파트에 잘 정착해 있습니다
그들은 돈이 아예 없지 않습니다
어느 정도의 성실함과 능력도 있습니다
하지만 욕심이 너무 과합니다
브랜드 역세권 신축 아파트에 매우 저렴한 시세로 매수하고 싶습니다
2-3년 전 가격을 보니 지금 이 돈 주고 사는건 용납이 안 됩니다 나만 바보 같습니다
아무리 생각해도 30년된 복도식 13평 18평은 때려 죽여도 까오 상해서 들어갈 수 없습니다
남들은 금수저 은수저들은 그저 쉽게 돈을 벌고 쉽게 집을 매수하는 것처럼 보입니다
배가 너무 아픕니다
이 글을 작성하게 된 이유는
요즘 주택 거래가 없다고 하죠?
실거주를 주장하던 분 조차 집을 살 생각을 하지 않습니다
그분들은 입으로만 실거주를 이야기했지 속으로는 다른 생각을 한 것 같습니다
요즘 금리 문제로 시끌합니다
제 기억이 맞다면 90년대 이후 부동산 관련 금리 이슈가 두 번 있있던 것으로 압니다
90년대 초중반 이슈는 저 또한 너무 어렸고 경제 개념이 없었으며 당시 접할 수 있는 정보란
신문 지면과 PC통신 수준이었기 때문에 접할 수 있는 정보가 매우 제한적이었습니다
천리안 하이텔 나우콤 Go Plaza나 찾아가야 정치 경제 부동산 이야기를 볼 수 있었고
시세또한 당시 섹션신문이라 떠들던 중앙일보 부동산 코너나
주1회 들어오는 조선일보 부동산 지면에서나 일부 유명지역 시세 정도를 참고할 수 있었습니다
여론 또한 속칭 복덕방이나 시장통에나 가야 알 수 있었고 이 또한 해당 지역만 알 수 있었겠습니다
이후 00년대 중반 노무현 정부때 한 번 매우 급격히 올린 적이 있는데
이때는 제가 사회초년생 시절이었고 부동산에 지대한 관심이 있었기에 기억이 납니다
당시 부동산뱅크 닥터아파트 R119 등의 사이트 열기가 대단했는데 게시판은 아주 가관이었습니다
90년대 동네 복덕방에서 자기 동네 이야기만 하던 사람들이 이제 전국적으로 소통하기 시작합니다
시장의 반응? 뭐 똑같죠....
금리 오른다.. 올랐다.. 더 오른다.. 집값 떨어진다.. 반도막된다..
떡락한다.. 망한다.. 하루라도 쳐줄때 팔아라.. 뺑이쳐라..
시대가 변해도 인간의 본성, 심리는 변하지 않거든요
또 제 기억이 맞다면 당시 금리가 폭등했음에도 부동산 가격은 크게 떨어지지 않았습니다
정작 떨어진 이유는 금리 때문이 아니라 금리 인상이 끝난 몇 년 후였으며
섭프모와 이명박의 뉴타운 및 공급 확장에 따른 하락 때문이었거든요
최근 주택 거래가 없고 수요가 없는 이유는 살 사람, 즉 실 수요자들은 살만큼 다 샀는데
갈아타기를 막아놓으니(대출규제, 높은 양도소득세, 보유세, 자금출처소명 등) 벌어진 헤프닝입니다
00년대 중반 당시도 주담대 5-6%했던 것으로 압니다
그때는 지금보다 소득도 적었으니 상대적으로 부담과 충격이 더 컸을텐데도 잡히지 않았죠
또 제 기억이 맞다면 대략 06년 전산 행망 작업을 실시하고 실거래가 등록제를 시작했는데
이전에는 증여 상속을 몰래 하거나 가격을 임의대로 업다운 조정하여 거래하는 일이 왕왕 있었으나
이후로는 그런 조작을 하기가 어렵게 되었습니다
아무튼
과거처럼 아니 불과 몇 년 전처럼
누구라도 13평 18평 25평 등기쳐놓고 고생하며 알뜰살뜰 모았다가
팔고 보태고 대출 끼고 서른둘이나 서른여덟으로 넘어가고
이런식으로 점차 올라갈 수 있는 환경이 조성되었으면 합니다
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렛잇비1985
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노무현때는 성장기라 고금리도 버틸 수 있었죠. 특히 인구 때문에 걱정할 일이 없엇을 때라 그때의 고금리와 지금의 고금리를 같은 선상에서 비교하는건 무리가 있습니다.
실제로 pri지수는 노무현때를 이미 한참 뛰어넘고 역대급으로 높습니다. 즉 현재가 역사상 최고의 고점이라는거죠.
사실 부동산 상승론자들도 2020년도부터는 매수를 주의하라고 했던것이 노무현 pri를 기준으로 시장을 바라본 것인데 그때와 다르게 유튜브의 발전과 젊은층의 욕망 +저금리가 결탁되고 실거주 1채는 진리, 벼락거지라는 말이 양산되어 젊은 무주택자들을 fomo하게 만든게 현재 거래량의 원인이라고 생각합니다.
투기지역도 풀어줬고 대출도 일부 완화했지만 집값 하락은 전혀 없죠? 이제 슬슬 양도세와 취득세도 풀어줄건데 그래도 집값은 하락할겁니다.
수급이라는 표현을 많이 쓰면서 공급물량이 없어서 오른다는 말도 안되는 논리가 지난 2년을 지배했는데, 수요는 상수가 아닙니다. 공급이 줄어드는것보다 수요가 더 줄면 거래는 사라지죠.
그리고 줄다리기가 시작되는데 이때 1.금리인상 2.경기침체는 집 보유자들에게 집을 팔게끔 종용하는 시그널이라 좋지 않습니다.
제가 올 1월에 쓴 글에서 2022년까진 약상승 2023년부터 대세햐락일 가능성이 클 것 같다가 위와 같은 이유거든요.
그때 댓글을 보면 조롱글이 많은데 2020 -2021년 광기의 시장에서 단물을 먹은 사람들이 아직 취해지기 때문이라고 생각했습니다.
그런데 생각보다 금리인상이 빠르고 파티가 벌써 끝나가네요. 게시판에 몇몇 체크해놓은 레프트하우스(상승론자)들이 누구는 탈퇴를, 누구는 부포를 더이상 안온다고, 누구는 아이디를 바꿨으며, 누구는 종적을 감췄으니까요.
커뮤니티에서 얻을 수 있는건 정보나 자료보다 '대세 심리' 라고 생각합니다.
현재 게시판의 심리는 어떤 쪽일까요?
그리고 한쪽으로 심하게 기울며 반대사이드가 힘을 쓰지 못할때가 바로 변곡이 아닐까 생각합니다. |
[* 비회원 *]
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그냥 이상황에 이유를 껴 맞춘거죠. 작년 7월 dsr이후 거래가 없어요. 그나마 7월은 그전에 계약건이 있어서 바로 줄어들지 않고 9,10으로 가면서 확줄죠.
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몽초니
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이분 말을 조금 보태면 2000,2010년대까지는 국민소득이 계속 늘어나고 인구도 계속 늘어나던 시기여서 금리를 올려도 부동산이 상승 할 수 있었습니다. 지금은 국민소득이 정체 되고 인구가 줄기 시작했어요. 쉽게 멀하면 예전에는 평균 소득이 천만원이고 집이 1억이면 5년 뒤에는 소득이 2천이 되어서 상대적으로 부담이 줄어서 주택을 매수 할 수 있었던 겁니다. 이걸 PIR로 알 수 있죠. 지금 경기도 PIR이 9에 육박하는데 10년 평균이 6입니다. 딱 떨어지지 않지만 경기도민의 소득이 50%늘어야 경기도 아파트 가격을 받쳐줘요. 지금 그게 안될걸 깨달아서 30~40%씩 빠지고 있는거고요. 그럼 서울은? 할 수 있는데 서울 PIR은 생각보다 높지 않아요. 서울에서 소득이 받쳐주는 지역은 경기도 같은 폭락은 없을것으로 봅니다. |
[* 비회원 *]
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서울 소득수준이 경기도랑 몇배 차이 나나요? 집값은 몇배가 차이나는데 제대로 터지기 시작하면 제일 크게 타격 받는 곳은 서울입니다 같이 영끌하면 서울에 집 산 사람이 당연히 더 크게 얻어맞으니까요 경기도는 시작일 뿐이죠
실제로 imf 때도 그랬어요 어렸을 적 지방에 살때 뉴스 보면 맨날 부도났다 자살했다 근데 다른 나라 얘기로 들렸어요 |
몽초니
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@kdfsd 이래서 세계경제를 같이 봐야 합니다. 파월이 당장 한국시각 어제 새벽에 미국 기준금리 4%를 내년말까지 유지한다고 했습니다. 물론 인플레이션이 2% 정도로 유지 된다면 그 전에 내리겠지만 그건 희망일 뿐이고 한국은행의 기준금리 인하는 정말 빨라야 2023년 가을입니다. 한국경제가 개박살 나던 호황이던 미국 금리를 따라 갈 수 밖에 없습니다. |
몽초니
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@Geld
주택금융통계시스템에서 가져왔는데 20년 가까운 기간동안 경기도 PIR이 서울을 넘은적이 없습니다. 그런데 2022년부터 넘어서 붕괴되고 있습니다. 의미있는 성장이 없다면 경기도는 적어도 2019년 가격까지는 내려갈것 같습니다. 서울부터 붕괴가 된다는데 보통 하락 할 때는 같이 붕괴하고 오를 때는 서울이 먼저 오른다고 하더라고요. 서울은 많이 내려가야 PIR 7정도 까지 내려가고 경기도는 6까지 내려갈것 같습니다. 제가 데이터를 안본사이에 2022년 값이 좀 바뀌었네요. 이제 부동산의 상방재료는 1.세계적인 인플레이션이 올해 12월까지 2%까지 잡히는 엄청난 기적이 있던지 2.9~10월에 나올 정부의 공급 정책이 개판이던지 3. 앞으로 GDP가 3%이상 계속 성장해서 가처분소득이 늘던지 4. 수도권 인구가 증가세가 2010년대 말정도로 늘어나던지 일것 같습니다. 하방재료는 반대로 생각하면 되십니다. |
두툼한여우
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일반 서민 수요자들의 심리와 현 상황을 객관적으로 바라보고 계시네요..
저는 한가지 궁금한게, 지금 처럼 수요를 팍 죽여놓은게 아니 죽어버린 상황이 얼마나 더 지속될 수 있을 것이냐는 겁니다.
그간의 폭등장 속에서 소위 말하는 '패닉 바잉'으로 미래의 수요를 당겨다 쓴 부분도 분명 있을 것입니다만, 앞으로 창출되는 수요들이 일정기간 눌려있다 다시 활성화되는 시기가 올 수도 있지 않을까 싶습니다.
또 한편으로는 많은 정책으로 왜곡된 시장이 오랜기간 지나면서 그 자체가 정상이 되어버리지는 않을까 하는 생각도 듭니다. 즉 현재 이렇게 굳은 부동산 시장이 정상적인 시장이 되어버리는 겁니다.
일전에 작년 대출 규제가 한창일때 부포에 한분께서 지속적인 대출규제로 추후에도 신용경색이 오지 않을까 우려하셨습니다. 이와 마찬가지로 부동산 시장의 수요도 오랜기간 경색이 발생하지 않을까 하는 걱정스러운 생각도 듭니다. |
렛잇비1985 |
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팟쿤 |
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