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각각 근저당이 있는 토지/건물에 대한 합병 질문드립니다. 6
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도로가 한면이 인접한 A와 (평단가 2천), 그 뒤에 A에 의해 도로가 막힌 B (평단 1.2천)을 아버지께서 소유하고 계십니다.
A에는 2개의 근저당이, B에는 1개의 근저당이 동일한 은행에서 잡혀있지만 각각 근저당 설정시기는 상이한 상황입니다.
나머지 지목, 조건등은 모두 합필조건에 부합하지만, 근저당이 달라 불가한 상황입니다.
질문드립니다.
1) 합필을 위해서는 대출금을 상환하고 근저당을 말소한 후 받는 방법 뿐일까요? 은행과 쇼부가 가능한 것인지 문의드립니다. (근저당 재설정할 경우 오히려 이자가 비싸지게 되는것인지..)
2) 합필의 목적이 2주택에 대한 종부세 부담때문이신데, 어차피 합필해도 2주택이라 종부세는 그대로 인것이 아닌지 문의드립니다. (B에는 세입자 거주)
3) 합필시 오히려 B까지 공시지가가 상승하여 재산세 부담이 되는 것은 아닌지 문의드립니다.
감사합니다.
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에터
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https://txsi.hometax.go.kr/docs/cus... 건축물 다 부수고 하나로 만들거나 하나 멸실시키면 확실한데, 그러진 못하실 테고 건축물 현상유지면 세무관청 판단에 따라 결정될 문제입니다. |
Visi5n
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그렇다면 맹지에 있는 건축물이 세입자를 그대로 두시고 편의상 입구도 별도로 빠져있는 상황이라면 합필하더라도 1주택으로 인정받기 어렵다 라고 보면 될까요? 결론적으로는 절세를 위해 합필하는 것은 부적합하고, 향후 맹지의 공시지가 상승을 위해 매도 또는 재건축시 합필하는 방법으로 생각하면 되는지 문의드립니다 |
에터
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세무관청 판단이니 제가 판단하긴 어렵겠지만 말씀하시는 것만 봐서는 별도 주택으로 취급될 위험이 커 보입니다.
건축물 현황이 그대로인 이상 종부세 줄이는 용도로 등기 이리저리 해 봐야 소용 없을 것 같고요. 재산세는 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있겠죠.이론적으로야 합필 전이나 후나 전체 가격은 같아야 할 것 같지만 실제로는 다를 수 있으니... |
Visi5n
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@에터 마지막으로 추가 질문하나드립니다. A,B 둘다 한옥이고 A에는 부모님이 몇십년 거주중이시고 B에는 세입자분이 살고 계십니다. 향후 해당 토지를 매매할 생각이라면 매매 이전에 B에 거주하시는 세입자를 퇴거시키고 부수던가해서 B의 건축물을 멸실시킨 후 합병시킨다음 매도하게된다면 1주택으로 양도세 감면의 혜택을 볼 수 있다 판단하면 될까요? |
에터
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@Visi5n 일괄매도하는 경우 B는 별도 토지로 취급되어 양도세가 발생할 수 있습니다. 종부세는 확실히 안(덜)나옵니다만 양도세는 또 달라서... 주택의 부수토지까지는 비과세인데 B까지 합치면 그 범위가 넘어갈 수도 있습니다. 건물이 정착한 면적의 3배/5배/10배가 기준인데 정확한 건 소득세법시행령 154조 7항 보시고요.
부수토지로 인정되면 해결, 인정 안되면 아래로
제일 쉬운 방법은 B 내보내고 구조 살짝 바꿔서 한집처럼 보이게 해서 실제로 n년 거주하시고 파는 거 정도 생각이 나네요 약간 위험하긴 하지만.(관청이 인정 안하면 양도세...) 아니면 B 내보내고 멸실 후 A 팔고 B에 신축해서 팔고 (둘다 비과세 가능...) 아니면 A B 다 멸실 후 크게 C 지어서 2년 보유 후(?) 팔기... 2년 보유가 필요한지는 제가 확실히 모르겠네요. 세무사 상담하셔야 할 듯.
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