한국개발연구원 3분기 부동산동향 

주택가격상승이 선행하고 CPI가 후행함을 명확히 알수있음

미국도 그렇고 한국도 그렇고 근원물가중 핵심인 주택지수가 안정되면 금리인상은 종료됨

또한 금리는 부동산가격결정요소의 일부분임을 잘알수있음

지난 07~13년 상승과 하락장에서는 금리가 가격결정요소로 작동하지 않았음

집값은 결국

수요 공급 금리 정책의 4차원 방정식

지난 하락장대비 서울의 전세가율은 아직 50% 이상으로 견고함

다만 예전보다 활성화된 전세자금대출의 존재는 고려해야함

언론이나 하락론자들은 늘 우리나라 경제는 나락으로 가고있다고 기우제를 지내지만

아쉽게도? GDP성장률은 꾸준히 3%정도를 유지중임

이놈의 PIR 산출기준은 누가 정하는건지..

여기서는 PIR이 7.5라니!!

그럼 원희룡 장관은 뭘보고 온건지..

그냥 서울아파트 PIR은 소득5분위기준으로 해야한다니까..

자산과 소득의 양극화를 고려하지 않으면 서울아파트는 영원히 거품설에 휩쌓일듯

그렇습니다.

소득대비 집값은 계속 거품을 키워나가고 있고

가계부채는 계속 늘어나니 

얼마안가 일본식 버블붕괴로 이어질겁니다~~

언론이나 대중은 항상 이런 자극적인 이야기를 원합니다.

내년부터는 지방 공급물량 늘어나고

수도권은 21,22년대비 큰변화 없음

문제는 착공이 감소해서 24년이후 입주물량이 없음

그렇기에 원희룡장관이 부랴부랴 대책내놓은것

과소공급과 과다공급을 오갈수밖에없기에 싸이클은 항상존재

1년농사인 배추도 가격이 매년 널뛰는데

부지확보부터 입주까지 최소5년이상 걸리는 아파트농사에 싸이클이 없을리가요..

수도권은 24년까지 입주물량은 확정적으로 줄어듬

시세차익을 노린다면 아파트를 사야만 하는이유

지난2년의 상승장에서 30대이하 젊은층의 매수가 두드러졌음을 잘 나타냄

최근 부동산5적이니 뭐니 남탓하는 이유도 여기에서 기인하는듯

비싼가격에 매수해서 현상황이 고통스러울지라도

남탓만하는사람은 더이상 발전없이 제자리일테고

과거매수과정및 가치평가흐름을 복기하면서 시장을 떠나지 않는사람은

다음싸이클에 넥스트레벨로 도약가능

전정부의 규제로 다행히 올해 PF발 위기전 선제적으로 대출감소이뤄냄

문재인 정부의 과도했던 대출규제는 현재상황에서 리스크축소의 주요원인중 하나

사후해석일지라도 결과만 놓고보면 21년 하반기 대출규제는 신의한수였음

정부의 압박? 으로 가산금리는 가파르게 하락하여 현재 1%수준

지난하락장과 비교해서 

현재 수도권은 전세가율도 높고 공급량도 그리많지 않기에 장기침체 가능성은 금융위기때보다는 낮을거랍니다.

결론

1. 리포트는 어디서 발행되었더라도 미래예측은 할수없다.

   그저 현재 위치가 어디쯤인지 대략적으로 알수있는 용도

2. 투자는 지난 과거가 반복되는 백미러를 보고하는게 아닌

   뿌연 안개속을 더듬거리며 운전하는 과정

   모든것은 불확실하고 블랙스완은 예측불가

3. 예측은 불가하고 전망은 소용없으니

   싸게사서 비싸게 팔면됨

4. 싼지 비싼지는 각자 자신만의 가치평가방법에 달려있음