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[등기부등본] 은행이 아닌 주식회사에 잡힌 근저당은 무엇일까요? 4
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전세 구하는데 등기부등본을 보니 채권최고액 2억에 근저당권자 주식회사XX쇼핑 이라고 되어있네요.
XX쇼핑은 찾아보니 그냥 직원 10~20명 정도인 온라인쇼핑몰인 것 같은데 왜 은행이 아니라 일반 회사에 근저당이 잡혀있을까요?
이 회사 대표가 친인척이라서 이자없이 쉽게 빌린걸까요? 아님 집주인이 이 주식회사에 이자를 내고 있는 상황인걸까요?
KB시세 매매 8억, 전세 5억 정도인 아파트입니다.
최근 실거래는 거의 뜸하고 요즘 올라오는 매물은
매매 저층7억~고층9억,
전세 저층4억~고층5억 선에서 올라오고 있는데 저는 저층 4억 초반 매물을 보고 있습니다.
매매와 전세 차이가 3억정도는 나서 근저당이 2억까지는 괜찮을 것 같으면서도,
요즘 부동산 하락기라 실제로 매매가가 더 떨어져서 6억 이하로 떨어진다면 불안할 것 같아서요.
실제로도 최고 실거래가 10억 찍은 아파트인데 불과 1년만에 3억가까이 떨어진 매물이 나오고 있어서
내년엔 이보다 더 떨어질 것 같은데 2억 근저당은 불안하지 않을까 해서요.
은행에 잡힌 근저당도 아니라서 근저당권 말소조건을 붙여도 나중에 또 융자 많이 받을 가능성도 있는 불안한 매물인 걸까요?
아님 계약서에 근저당권 말소조건을 붙이고 전세보증보험만 들 수 있으면 괜찮은 매물일까요?
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쥬시쿨1
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1.근저당권자 개인이든 은행이든 관계없어요 사업상 혹은 개인적으로든 이유가 있을거같네요 이자를 어떻게 내고 하는것까진 과한 걱정 같고요 2.근저당이 얼마잡혀 있어서 안전하다 말소조건이면 안전하다 이건 케바케라. 근저당이 잡혀있으니까 상대적으로 전세금액도 낮을거고 감당가능한 수준에서 가용자금이랑 비교하심 되겠네요 3.전세주고 나중에 집주인이 대출 더받을수 있어 불안하다. 이것 또한 정답은 없네요. 전세주고 있는 집이 등기는 깨끗할수 있지만 집주인이 전세금으로 등기친건지 아닌지 알 방도가 없네요 그래도 불안하다 안전주의자다 하면 집주인이 거주하고 있고 대출도 없는 등기 깨끗한 집 구하면 좀 낫겠네요. |
Der_Geist
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집주인이 사업하는 분일 경우, 상거래(외상거래)에 필요한 담보를 거래처에 부동산으로 제공하는 경우가 왕왕있습니다. 이런 경우 은행 대출과 동일하게 채권 설정하고, 근저당권을 설정합니다. 따라서 은행 선순위 근저당권과 동일한 효과를 지니기 때문에 전세입자 입장에서는 전세보증금이 후순위로 적용됩니다.
그리고 사업자금대출(부동산 담보)라면 LTV가 일반 가계대출보다 훨씬 높게 나오기 때문에, 전세 들어가고 나서도 후순위+기업체 신용부담 등으로 담보여유액이 있어 은행대출이 들어올 수 있습니다. 보통 1금융권(시중은행)은 후순위로 잘 들어오지는 않는데, 저축은행 등 2금융권에서 충분히 들어올 수도 있습니다. 다만, 전세입자가 먼저 전입신고 및 확정일자를 받은 경우 이후에 들어오는 근저당권은 전세보증금보다 후순위로 되므로, 은행입장에서 담보여유액이 많지 않아 추가적인 근저당권을 설정할 가능성은 낮다고 봅니다.
일반 개인이나 법인이 채권자로 설정한 근저당권은 (채권의 성격과 상관없이) 다른 은행이 설정한 근저당권과 동일한 효력을 가집니다. 따라서 동일하게 아파트 매매 시세 대비 선순위 근저당권 채권설정금액을 차감한 후 담보여유액이 내 전세보증금보다 충분히 높은지 계산해보시고, 전세보증보험 가입이 되는지 알아보시기 바랍니다. |
