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매매가 이상 근저당 설정된 아파트 매매 9
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매매가 이상으로 근저당 설정된 아파트 매매해도 될런지 궁금합니다.
등기부등본 아래와 같이 근저당 5억4천가량 잡혀있구 매매가로 3억1천에 나와있습니다.
매매시 서류상 아래내역 다 정리 한다고는 하는데...안할까봐 무섭네요.
1. 매매하고나서 매도인이 다 처리 안하면 어떻게 될까요?
2. 법무사가 확인하고 다 처리 해주나요? 부동산에서는 계약금도 부동산에서 보관하고 처리한다고는 합니다.
3. 질권은 어떨때 설정될까요?(설정업체는 대부업체입니다.)
1순위 근저당은 1금융사이고 나머지는 전부다 대부업체로 확인됩니다.
급매로 나와서 시세보다는 저렴한데.. 이런건 매매해도 될까요?
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데미소리
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6-1은 6번에 대한 질권이라서, 빼셔야 합니다. (부동산에서 설명 안해주던가요?)
따라서 총 근저당권 404,870,000 원으로 보셔야 하고, 일반적으로 대출금액의 20%를 추가로 근저당설정을 하기 때문에 총 대출금은 337,391,666원 정도가 되겠네요.
따라서, 거래금액 3.1억이고, 대출금은 3.4억 정도로 보심이 맞으실 듯 하구요, 대출금은 상환한 금액이 있다면 더 낮아지겠죠. |
데미소리
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그런데, 대출금융기관이 대부업체다보니, 그리고 6번항목은 질권설정까지 되어 있어서... 말소처리가 관건이겠네요.
따라서, 이런 경우에는, 매수자께서 계약금을 6번 대부업체에 직접 입금을 하시고, 중도금을 6번 대출금에 맞춰서 6번 대출업체에 직접 입금하시고, 6번 근저당권과, 6-1번 질권을 말소하게끔 하신 다음에,
중도금 2차로 4-2번 근저당을 말소하시고 (매수자가 직접 대부업체에 입금),
마지막 근저당 1번은 잔금때 1번 대부업체에 직접 입금하시면 됩니다.
여기서, 앞서 댓글드린 내용처럼 대출금이 거래금보다 약 3천만원 많은 것으로 보이는데요, 실제 대출잔액을 확인해보시고, 그래도 거래금보다 대출금이 많으면, 차액에 대해서는 중도금1차든 2차든 해당금액에 대해 매도자가 차액을 대부업체에 납부해서 근저당권 말소를 하게끔 하심 됩니다.
당연히 계약서에는 여러가지 선행조건 및 제약조건 및 계약해지 조건 등이 빼곡하게 들어가야겠네요 |
llllllllllllilllllll
안녕봄이
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@데미소리 매수인인 제가 매도인에게 오히려 대부업체 대출금 원금확인서를 받고 상환액을 제가 받고 진행하라고 하는 의견도 있으나 대부업체라 위험해서 진행하지 못하고 있습니다. |
안녕봄이
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확인 감사합니다.
중도금은 없이 계약금+잔금일괄처리로 진행하려 했습니다.
현재 보유중인 아파트 매도 후 계약금+매도금액+대출금으로 처리시 법무사 통한 지급조건으로 서류상 전체 근저당 및 질권 말소로 진행하려 했는데 계약서에 여러조건을 다 쓰더라도 위험성이 있어서 섣불리 진행하질 못하고 있습니다.
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데미소리
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아니면, 잔금날 매도자 통장에 약3천만원 확인후, 매도자가 대부업체에 3천만원을 입금 확인후, 잔금+제반비용을 대부업체에 직접 입금하시는 방법도 있습니다.
그런데, 위에 설명드렸듯이 질권설정 등, 대부업체 특성상....보이지 않는게 있을 수도....
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안녕봄이
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@데미소리 네. 전체등기부등본확인시에도 대부업체에서 전세권설정했다가 말소하기도하고... 1순위 외에는 대부업체에 다 관련된 내용이라 말씀주신대로 보이지 않는게 있을까봐 우려되어서 섣불리 계약하지 못하고 있습니다. |
