1. 현재 부동산은 어느정도 하락했는가?

: 부동산 가격은 내 의지와 상관없이 같은 아파트에 사는 가장 급하게 팔아야할 사람에게 달려 있습니다.


그러다보니 단지가 크고 급한 사람이 많은 대단지 아파트 위주로 하락폭이 큰 거래가 이루어지는 중입니다. 노도강 뿐 아니라 송도 동탄 등 이른바 영끌족이 많이 샀던 곳은 이미 40-50프로 하락이 이루어졌고, 대단지가 많은 강동구 송파구도 30프로 하락이 현실입니다.

다만 단지가 작거나 급한 사람이 없는 아파트들에선 거래가 안이루어지기 때문에....아직 평균 하락율이 10프로니 20프로니 하는거지...결국 전체적으로 30ㅡ40프로 하락은 이루어진거로 보면 됩니다.


2. 어느정도 하락폭이 올까?

: 뭐 다양한 의견이 있을수 있지만....주택구입부담지수로 보면 어느정도 객관적일거라 봅니다.



그림처럼 서울의 주택구입부담지수는 폭발적으로 상승해서....그림엔 안나와있는 21년 4분기에는 199를 기록합니다.

"서울의 경우 주택구입부담지수가 지난해 4분기 199.2로, 전분기(182.0)보다 17.2포인트 상승하면서 역대 기록을 갈아 치웠다" ㅡ 2022-04-04 동아일보기사 중 발췌


즉 평균 125이어야 하는 지수가 200 으로 오른거죠.


여기에 현재 하락을 대입하면...35프로 하락이라고 잡고...지수는 130으로 내려오게 됩니다. 여기에 올해 급여소득 상승분(인플레)을 대입하면...125 전후가 됩니다.

즉 하락폭이 3ㅡ40프로 전후면 평균값으로 돌아오는겁니다. (뭐 이게 적절하다 아니다를 떠나서 평균값이라는거죠)

하지만 관성의 법칙이란게 있다보니 내릴땐 더 아래로 갈수도 있으니...최저점은 4ㅡ50프로가 될수도 있겠죠.



3. 얼마나 오래 하락장이 지속될까?

: 내년까지 오를 금리와 일부 예상되는 경기침쳬 등을 고려하면 짧게는 2년 길게는 4년 정도 보는게 전문가들 생각입니다. 하지만 여기에 추가로 고려해야 하는건 정부의 정책이죠.

따라서 앞으로 2ㅡ4년 안에 정부가 규제를 대폭적으로 풀때가 어느정도 바닥을 찍고 거래가 활성화될 시점이 아닐까합니다. (그렇다고 그때부터 막 상승하는건 아닐거구요. 거래의 정상화라고 할까요)

물론 2ㅡ4년뒤에는 금리도 약간 내려오든지...아님 우리가 적응을 해버렸던지.....금리에 대한 공포도 사라졌다는 가정을 해야 하구요.



요약하면 서울기준으로 3ㅡ40프로 하락은 무조건 각오해야 할겁니다. 자기 사는곳은 안떨어졌다고 해봐야 의미 없을거구요. 그리고 그 기간은 최소 2년에서 4년은 봐야 할겁니다.

그럼 무주택자들이 집 구입에 관심을 가져야 할 시점은 2ㅡ4년중에 거래가 늘어날때 일겁니다. 그때가 시기적으로 바닥일 가능성이 높다고 봅니다.



이상 제가 최근에 이것저것 보고 들은것을 종합한 부동산 관련 의견입니다.